薛兆豐經濟學講義6：為什麼房價總是居高不下？
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經濟學講義。昨天我們講到了，價格管制，造成了春運火車票是一票難求，不過現在還有人上趕著提出，請求政府對房租進行管制，理由就是房租太貴了。當年美國就出過同樣的傻缺事。1946年，舊金山實行了房租管制，最後發生了什麼事情？結果房東都不願意出租了，租房市場供給大幅下降，需求卻在不斷增加，房東們一看租房不賺錢，更傾向於把房子賣掉，甚至就讓他空置也不出租了。這個政策本來要幫助窮人租房的，但結果根本找不到可以出租的房子了。但作者也說，可惜的是，即便在美國，現在也還有很多的地方實行了租金管制。窮人依然很難租到房子。
相反，美國一個城市發生了地震，一半房屋倒塌，但卻沒有實行價格管制，而是讓市場價格來調節。結果就是另一番景象:地震後沒有出現所謂的房屋短缺現象。因為當時房屋的價格是隨行就市波動的，一半的房屋被摧毀後，房價肯定漲上去了。在房價高漲的情況下，人們就會自發做出各種各樣的調節：有些人暫時搬離了這個城市，有些人找親戚朋友一起住，更多的人，只要他們的房屋還在，他們就願意騰出來租給別人，獲取更多的租金回報。最後房子的供給並沒有減少，人們只要出錢，就能夠找到合適的房子，不需要展開價格以外的其他競爭。
當年戰後的德國，是一片廢墟，物資非常緊缺，也發生了通脹，所以盟軍也實行了嚴格的價格管制，但是情況卻越來越糟糕，1948年，生活指數降到了二戰時候的三分之一，當時的特徵就是什麼東西都短缺，大家換取糧食都要走上幾十公裡。後來德國財長艾哈德進行了改革，用到了哈耶克的理論，抓緊貨幣，控制通脹的同時，放開價格，結果奇蹟出現了，大家不再進行物品囤積，開始進行交易，之前的囤積都變成了供給，德國的市場經濟就這樣開始滾動起來，雖然短期陣痛，但是很快就得到了經濟復甦。再加上美國的馬歇爾計劃，德國經濟率先復甦，很快就再次成為歐洲強國。
1988年，我們也同樣有過一次價格闖關的改革，決定放開價格。但是我們卻沒有那麼幸運，當時消息一出，大家瘋狂搶購，甚至連火柴都有人搶，所以最後改革失敗了，發生了嚴重的通貨膨脹。然後我們緊急叫停，不過改革並未停止，過了幾年之後，價格才逐漸放開。周其仁老師在分析原因的時候，說全盤私有化，聽上去很過癮，但是這種主張，看輕了改革需要付出的代價。那麼為什麼德國就可以通過勇氣來放開價格，我們就必須要有耐心呢?
作者把這個問題，拋給了周老師，不過他反問了一個問題，德國價格改革，盟軍還在不在？這讓作者恍然大悟，價格管制肯定是不對的，但是放開價格必然引發巨大的市場衝擊，盟軍在就有外援，可以通過外力維持市場穩定。比如物價漲的太高，就可以馬上通過進口平抑物價。而商家也願意這麼做。而我們的價格改革，則是內生性的，自己給自己改革，由於開放度太低，沒有外援，所以一旦價格走高，那麼也不可能瞬間增加供給平抑價格。所以必須慢慢來。
世界上對於扶貧有一個共識，那就是補貼窮人，並且讓市場發揮應有的作用，而不是直接去幹預商品價格。比如我可以發錢給窮人，但是不要直接發牛奶，或者管控一些商品的價格。發錢，他們會選擇自己偏好最高的商品，有人可能會買麵包，有人會買香腸，不一定每個人都願意喝牛奶。但是在現實中，我們卻發現，政府經常不這麼做，他們還是願意直接補貼東西。答案其實很簡單，因為政府也是喜歡錢。而通過行政命令，可以強制從企業化緣，但是自己掏腰包就有點捨不得了。
另外，政府即使要補貼，也會直接把錢給企業，比如要做教育補貼，那就把錢發給學校，而不會去交給學生，之所以這樣，是因為把錢給學校，那麼政府對於學校的掌控力就會增強，學校就要看政府臉色行事，而把錢給普通學生，政府的存在感，權力欲都會降低。比如美國大經濟學家弗裡德曼就說，政府應該向家長和學生，發放可以抵扣學費的教育券，，而不應該直接補貼學校。這樣學校就要去討好學生了，為了討好學生，只能把教育設施和教育水平提高，這就會起到一個積極的作用，讓資源的配置更加的合理。
下面是大家都關心的話題，房價。作者在這本書裡說，北上廣深這些大城市，房價一直在漲，是因為人口的聚集，太多人湧入了城市，造成了房子稀缺，房價上漲也就成為必然，更多的人願意到大城市發展，因為這裡有機會，有資源。全世界都是這樣的趨，比如日本的東京，大阪，名古屋，三大城市的人口和gdp都佔據了全日本的絕大多數。
那麼有人建議政府提供廉租房，保障房可不可以壓下來房價呢？作者的觀點是，不能，因為房子並非是標準品，房子之間差異很大，每個人的需求差異化很大，所以很難成為他想要的那一個，無論地段，質量，戶型，需求都不同。
所以我們也看到，大家都在吐槽保障房位置偏僻，質量差等等。那麼打擊炒房，打擊空置房可行嗎？其實也很困難，因為根本就沒辦法給空置房定義，也沒辦法區分投資需求還是使用需求。
作者只說了不行，但沒給解決辦法。如果站在經濟學的角度上，這就是供給和需求的問題，只有在需求多的地方多供地多蓋房，讓供給充足，才是根本解決的辦法，否則什麼限價限購，就成了飢餓營銷，加劇了房產的稀缺，只能讓房子越來越貴。
而收空置稅，交易稅，最後這些費用還是得轉嫁到房價上，卻對控制房價沒啥鳥用。而應該增加持有環節的費用，多持有多交稅。再緊抓金融，防止資金流入房地產。只有從根本上扭轉大家的投機預期，才能真正的讓房價回歸理性。
下面我們看經濟學的第五個詞，叫做權利。權利是人賦予的，也是通過社會強制而實現的。我們重點說產權，產權興起的一個主要原因，是交通運輸成本持續下降，這導致了人口和貨物的高度密集，人多就生事，所以衝突也就越來越多。比如一開始人少的時候，開墾土地，誰種就算誰的。可是隨著人口越來越多，人口聚集，土地就不夠用了。大家就不斷的發生衝突，爭搶土地。
一開始人類的產權都是這麼得來的，先到先得，誰厲害就歸誰。這種原始的搶奪資源方式，就會不斷地爆發衝突，其實跟動物們爭搶獵物也沒什麼區別，大家在這種衝突中慢慢的形成了一些規矩，來約束大家的不合理行為。這樣大家的利益都得到了一定的保障。後來隨著交流的增加，產權的概念也就慢慢出現了。這就是人類文明的最大標誌。這也就能解釋權利是人賦予的，也是通過社會強制而實現的。因為只有別人認可，大家都遵守，你的權利才能保障。但是人在骨子裡還是有一種為所欲為的原始衝動，所以這就需要用一定的手段保證公認權利的實行。比如每個人都喜歡女神，但是想跟人家結婚就得追求，人家同意了，才能嫁給你。
下面我們接著說產權，產權一般包括三大類：
1.使用權，比如我們有土地的使用權利，但是卻沒有所有權，土地的所有權都歸國家。
2. 收益權，比如租了別人的店鋪做生意，那麼做生意的收入都歸你了。但是房子的所有權，仍是房東的。
3. 轉讓權，如果沒有轉讓權的話，那麼從產權的角度，是不具備真正擁有某種物品的，比如現在的共有產權房，你用來住是沒問題的，但是你沒有權利出售。任何沒有權利轉讓或出售的東西都不具有所有權。
關於產權的保護，主要有三個原則，
1. 財產原則，如果一個人要想剝奪別人的財產，就要向這個人付費，付費到他主動放棄為止，換句話說就是買過來。
2. 責任原則，意思是當一個人侵害了別人的產權以後，侵害者就要向產權所有者賠償，但是賠償金額是由第三方確定。這個第三方可以是法院，保險機構等等。比如交通事故
3. 不可轉讓原則，政府禁止所有權人，把所擁有的財產賣給別人，比如身體是雖然你的，但是器官的買賣是非法的。
在實際中，具體採用什麼原則保護產權，這個要看情況而定。不同的事情適用不同的原則。比如交通事故就不適用財產原則，不能你想要多少賠償就給多少。而是通過責任原則，經第三方認定一個公允價值作為賠償。
現在很多大城市都很擁擠，道路在早晚高峰更是擁堵不堪，有人就建議收擁堵費，這種建議最早是西方經濟學家提出來的，假如單程交200擁堵費，上下班就是400，20個工作日就是8000，這樣的擁堵費實在是太貴了，一般人恐怕付不起，這就相當於把窮人擋在門外，不讓他們開車上路了。在人們沒有迫切需要佔用道路的時候，大家就會放棄開車，從而讓出道路給那些更需要，更迫切的人。所以擁堵費的篩選不是貧富，而是需求。窮人有急事，比如家裡太太要生小孩的時候，他也不會在乎這200塊錢的。但是這種事，一定會激起民憤，所以輕易不敢嘗試。不過在美國，卻已經做了一些實驗，那麼效果到底如何呢？我們留到明天接著講。
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