白襄君代表：
你在紅河州十二屆人大三次會議提出的《關於進一步加強物業管理的建議》的第0169號建議，已轉交我局研究辦理，現將辦理情況答覆如下：
一、關於推進市場化進程。新建小區要嚴格落實物管公開招標制，確保業主的選擇權,要嚴格遵循市場規律,按照公平競爭、業主委託、有償服務、委託人付費的原則提供服務,物業公司或承包人不能隨意轉讓物業管理職能,使新建小區物管公開招投標率達到100%以上。引導有實力、專業化、水平高的物業企業佔領市場扭轉物業管理市場雜、亂、差的局面。要做好房地產開發與物業管理的銜接,物業部門要按照「提前介入，監督質量，確保入住」的要求，嚴把房屋及配套設施質量關，搞好驗收，以保證物業管理的正常運行的建議
為進一步規範完善我州前期物業服務招標投標活動，保障物業服務招標投標當事人的合法權益，促進物業服務市場的公平競爭，根據《中華人民共和國招標投標法》、國務院《物業管理條例》，住建部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等有關法律法規，結合我州實際情況，2018年我局下發了《關於進一步規範前期物業服務招標投標的通知》，對我州的物業管理工作提出了綱領性的文件規範要求，並將《物業中標通知書》作為辦理商品房預售許可的要件。
通過招投標的推行，在蒙自引進了全國物業排名第七的雅生活物業（隸屬於雅居樂雅生活集團，在香港聯交所上市）、文山恆泰物業、眉山市陽光物業（全國物業服務百強企業），分別承接天佑璟玥、長泰中天新城、陽光天悅府等項目。優秀物業企業的引進有利於企業在競爭中找差距，汲取同行企業的優秀服務理念和管理模式，從而提高企業自身的專業水平和綜合管理能力，通過其優質服務和先進理念促進我州物業服務行業健康發展。
我們也將按照《物業承接查驗辦法》的規定，要求中標的物業服務企業必須按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，籤訂物業承接查驗協議。
二、關於強化行業管理。對物業公司進行清理,按照其實施服務的範圍,調查物業公司的服務事項和業主的滿意程度和實際情況,合理的確定其收費範圍及標準,維護百姓的合法權益。一是應該嚴把審查關,對在收費申請中存在弄虛作假等現象的,堅決不予批覆。二是監管規範物業行為,政府有關部門應從市場準入、完善收費標準、服務內容和提高管理水平等方面加強對物業管理行業的規範化管理,依法查處物業管理中不規範行為,改善居民小區物業服務質量,提高物業服務水平。建立市政府主管部門與業主聯合評價物業管理制度,使物業評級和收費更加公開透明。三是進行全程監管,對沒有依照規定收費的及亂用房屋維修基金的按照其違規現象給予處罰。不能很好履行物業公司職責的,應該撒銷其營業資格，損害業主權益的，依法追究有關責任人的責任。居民小區業主財產物業必須提供比較完整周到的安防服務,業主財產受損物業公司有賠償業主損失的責任的建議
根據云南省物價局 雲南省住房和城鄉建設廳《關於做好廉租住房物業服務及住房前期物業服務收費標準訂價權限移交工作的通知》，前期物業收費標準由住建部門會同價格主管部門管理，涉及到收費方面的舉報、投訴，仍由價格部門牽頭，住建部門配合。目前，我州新建商品房前期物業服務收費均按相關規定報縣市住房和城鄉建設局審批，並出具收費標準備案回執單。收費標準要求在收費地點進行公示，接受業主監督，一旦有投訴舉報，價格主管部門將進行查處。住宅專項維修資金列支須專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過或書面同意使用。並且維修工程必須進行公開招投標，縣市房管部門全程參予監督、審查，審批通過方可使用。
2019年6月14日和18日，雲南省住房和城鄉建設廳行文出臺了《雲南省物業服務導則（試行）》和《雲南省物業服務企業信用評價管理辦法（試行）》兩個文件。根據你的建議，我們將做好以下工作：
（一）在物業服務行業中，推行《雲南省物業服務導則》的管理服務標準
《雲南省物業服務導則》是雲南省住房和城鄉建設廳在2019年6月14頒發的規範物業服務企業「做事」行為的規範。在導則中，《導則》把物業服務企業的管理服務事項通過標準的方式進行了規範定格，企業在開展管理、服務和收費活動時，就有了一個通行的和公認的標準。有了這個標準後，企業的管理服務是否規範和示範到位，通過標準的比較，就可以明顯的看出和發現企業的問題，有利於政府和業主對物業服務企業規範行為的評價和監督。《導則》出臺後，我們一是通過宣講貫徹，讓企業和業主了解物業服務企業的「做事」檢查和考核標準；二是，要求物業服務企業在新承接項目，所籤物業服務合同約定的服務標準應主動參照、選擇適用《導則》規定的對應要求。三是對《導則》實施前，物業服務合同約定的物業服務內容、標準超出、高於《導則》要求的，要求物業服務企業單方不得調整；低於《導則》要求的，物業服務企業應當主動自查、整改，儘量向《導則》要求的標準看齊，促進企業努力提高自己的管理服務水平。
（二）在物業服務行業中，推行《雲南省物業企業信用評價管理辦法》
《雲南省物業企業信用評價管理辦法》是雲南省住房和城鄉建設廳在2019年6月18頒發的規範物業服務企業「為人」行為的規範。企業信用評價採用的基本原理是：物業服務企業的信用得分=企業基礎信息申報得分+企業信用加分-企業信用加分。企業的信用等級按企業實際信用得分來加以評定。在《信用評價管理辦法》中，除了企業申報自己的基本情況可以得60分之外，企業表現好的行為可進行加分，加分的項目有：「基礎信息」、「合同履行」、「運作規範」、「業主滿意」和「社會影響」5個方面。通過信用加分，可以促進物業服務企業承接查驗資料齊全、檔案建立完善規範、收費公示清楚明確、安全警示明顯有效、項目未有私搭亂建、設施設備完好無損、車輛停放秩序井然、消防未有安全隱患、電梯能保安全使用、車輛充電安全規範、裝飾裝修管控有效、項目環境乾淨整潔、花草樹木長勢良好、客戶服務耐心細緻、突發事件措施有效、文化活動氛圍和諧；對企業表現不好的行為要進行減分。減分的項目有：「基礎信息」、「合同履行」、「運作規範」、「業主滿意」、「社會影響」和「遵紀守法」六個方面。通過信用減分，可以減少和抑制企業的擅自改變建構築物規劃用途；擅自改變物管用房用途；挪用維修資金，騙取中標；不按規定公示管理服務收費信息、對業主的合理投訴，不及時按相關規定進行處理；強行向業主推銷商品或服務，擅自將業主信息用於與物業管理無關的活動；發生緊急事故，不及時進行應急處置和報告；不按約定公示公共收益收支帳目；企業退出項目管理，不提前3個月告知業主；企業發現違規建築或裝修不及時告知、勸阻和報告；在沒有相關依據的情況下，強制對業主進行停水、停電；未徵得主管部門同意，擅自進入有爭議的項目提供管理服務；服務合同依法解除或終止後，企業不按規定移交資料資產並退出物業管理區域等行為。
按照物業服務企業的信用得分=企業基礎信息分+企業信用加分-企業信用減分的公式，由屬地物業管理行政主管部門計算出企業的年度信用得分，並根據企業得分的多少，為企業進行信用等級評定。信用得分在130分（含）至149分之間的，為優秀物業服務企業；信用得分在110分（含）至129分之間的，為良好物業服務企業；信用得分在90分（含）至109分之間，為合格物業服務企業；信用得分低於90分的，為誠信需提升物業服務企業。
企業的信用等級向社會公布後，企業信用評價結果，可作為政府採購、選聘企業、評優表彰、定價評估、上市收購、金融授信、股權激勵、參股收購等活動參考，有利於企業更加誠信的做好自己的工作。
我們也將依據《物權法》《物業管理條例》《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》《物業服務收費管理辦法》《物業服務收費明碼標價規定》《物業服務定價成本監審辦法》等法律法規，從招標投標、行為規範、收費公示、成本監審、人員培訓和創優評優方面進行規範，使物業服務企業成為服務態度熱情、服務制度建全、服務程序規範、服務收費合理、服務效率快捷、服務方式靈活、服務技術熟練、服務水平專業的優秀企業。
市場監管局也會根據《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國公司登記管理條例》的規定辦理市場準入和公司解散和清算及註銷登記。
三、關於強化法制,努力創造依法辦事、合理公平、正確維權的物業管理環境。建議政府加大依法行政力度,把物業管理工作納入法制化工的軌道進行有效規範。要進一步完善物業管理法規使物業管理工作有法可依,有章可循。要強化用管雙方的合同管理,用合同條款明確雙方責、權、利,約束雙方行為,靠法律手段保證雙方正確維權的建議
根據你的建議，我們打算做好以下工作：
1.從工商稅務監管。凡經過工商註冊並獲得物業管理經營許可和建立稅務關係的企業，從事物業管理活動是合法的。凡未經過工商註冊並獲得物業管理經營許可和建立納稅關係的企業，從事物業管理活動則是非法的。
2.合同履行監管。合同是企業管理、服務、收費依據；合同是企業處理糾紛依據；合同是企業權益保障依據；籤訂合同就是立法。在合同中約定服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。
3.業主監督監管。業主對企業服務的「服務滿意度」、「服務滿意率」和「服務交費率」低，說明業主對企業服務的不滿意，這種業主的不滿意，最終會影響企業的生存和發展。
4.企業守法監管。行政主管部門從法律、法規和規範性文件方面加大立法和執法力度，檢查處罰企業的違法和違規行為。
5.行規遵守監管。行業組織制定行規行約，並對行規行約在企業中的實施執行情況進行檢查和規範，對違反行規行約的行為，由行業組織按行規行約的規定進行相應的處罰。
6.企業信用監管。行政主管部門及相關機構依照企業信用管理規範，採集、記錄、交換和公開相關主體的信用信息，建立信用檔案和紅黑榜名單，並開展守信聯合激勵和失信聯合懲戒的活動。
7.企業黨建監管。通過企業成立黨支部，發揮黨員的先鋒模範作用，用黨旗引領物業服務企業正向發展。
感謝你對我州住房和城鄉建設工作的關心和支持，請在今後對我們的工作多提寶貴意見和建議。
紅河州住房和城鄉建設局
2020年9月10日