Sep.19th,2020
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房地產行業的變革，越來越快了。
近期，易居和阿里戰略合作，一起打造「天貓好房」。這個東東是幹什麼的呢？簡單講就是，建立一個網上售樓處，讓房產交易的4個主要環節——房源、客源、轉換、支付，都集中在「天貓好房」這個平臺上，電商網站、業主或開發商、中介、金融機構等都在這個平臺上做生意。
其實，這個想法，若干年前就有，記得2015年「網際網路+」橫掃一切的時候，包括阿里淘寶、愛屋吉屋、58同城、安居客等，都想實現這個目標。但很不幸，房地產太不一樣了，房源信息極其複雜，充斥著虛假信息，交易鏈條長、環節多，交易雙方互不信任，典型的「非標產品」。
非標，乃網際網路大敵。所以，衣食住行四大領域，衣食行已深度網際網路化了，唯獨住遲遲無突破。儘管貝殼這個「超級物種」出現後，購房者網上看房的習慣養成了，但不管怎麼看，也只是看看而已。真正下定決心要買，新房也好、二手房也好，馬上就轉到線下，讓中介帶著，這家進、那家出，仔細查看房子的每一個角落、小區的配套，多個回合談判，深怕自己被騙。
這時，網際網路見鬼去吧！
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可見，房產交易的大部分環節，其實和網際網路沒關係了。我們知道，「網際網路+」的結果就是「降低成本」、「提高效率」。比如，現在你在網上購物，不僅方便快捷，「任你挑、任你選」，還很便宜。如果有薇婭、李佳奇這樣的「大V」幫著粉絲們集合競價，買到的東西更便宜。
房產交易沒有搭上網際網路，結果就是，交易成本很高、程序冗長、勞神費時。比如，你要買套房子，從看房到最後完成交易，沒有2-3個月搞不掂，大多數時候是在處理一些無效信息。以商品房交易效率最高的深圳為例，購房者成交周期，超過1個月，業主成交周期要3-4個月。
期間，還充滿了很多無法控制的變數，比如中介跳單、業主家庭內部達不成一致、業主返價等。除了時間成本外，心理成本也很大，比如擔心假房源、擔心背後的債務陷阱，擔心中介「吃差價」。經濟成本也很高，比如要付給中介2-3個點的服務費，還有貸款和律師服務費。都說鏈家的服務到位、專業，但鏈家說的也很明確，「買家2個點，業主1個點」，絕不能少。
交易成本這麼高、程序如此冗長，為啥樓市還能這麼熱鬧？因為，房價上漲，掩蓋了一切。簡單講，買到房子遠比便宜點兒佣金更重要。試想，房價一天一個樣，你還有心思去在乎那2-3萬的中介費嗎？買到的房子漲了10萬，估計你早就把中介費忘記了，甚至還會感謝中介。
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現在，房價漲的沒那麼快了，甚至不漲了，高成本問題就顯現出來了。更重要的是，樓市增量空間開始觸頂了，房子不好賣了，甚至只有一二手房「價格倒掛」的盤才賣得好。上半年，深圳、廣州的樓市不錯，但除了少數明星盤（其實也是價格倒掛的），整體去化率不足40%。
買方時代來了。業主也好、開發商也好，最急迫的問題是，客戶在哪裡？前幾年，樓市行情太好了，房子根本不愁賣，開發商都在搞「快周轉」，根本沒時間去研究這個問題。當然，也不用研究，因為購房者會蜂擁向售樓處。那時，開發商也不用依賴中介渠道，因為那是賣方時代。
這幾年，以鏈家、貝殼、易居以及自媒體、房屋管家等「大V」為代表的渠道，勢力越來越大。他們做的事情，讓開發商心痛：增強客戶黏性、做經紀人大平臺，搞樓盤字典。所以，購房者都喜歡線上看房，線上營銷平臺也越來越多，經紀人開始介入新房市場，全民營銷模式出現了。
對開發商來說，突然之間就被各色平臺為主的渠道綁架了，營銷成本明顯拉升。一般來說，住宅項目的佣金為2%-5%，類似去年那種較差的行情，最高去到8%；商務公寓的佣金為8%，文旅項目為10%-15%。有的項目推廣「3萬抵6萬」這種，購房者支付的3萬，就是渠道的費用。
二手房市場也一樣。現在，沒有獨家房源了，各大中介都有自家平臺，都稱自己掌握的是真房源，經紀人可隨意「跳單」，房源信息、客源信息都很難把控，為了出單，謠言四處泛濫，惡意競爭嚴重；與10年前相比，現在二手房的交易流程仍舊非常繁複、交易成本也非常高。
經常聽開發商講，過去利潤被金融機構盤剝，現在渠道也來割一刀。但沒辦法，渠道掌握著客戶，房子不好賣，很多項目開盤就啟動「全渠道」，利潤也就被攤薄了。因此，房地產需要一個新生態、新平臺。這也是為何，萬科鬱亮、碧桂園莫斌、綠城張亞東等70多位大佬都來給阿里捧場。
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我們知道，過去的10年間，實體經濟各行業被阿里用數位化、網際網路翻了個遍。2019年，阿里數字經濟體的GMV（商品交易額）達到7萬億元。但如果與16萬億商品房交易額比，阿里的銷售業績小巫見大巫。既然交易額這麼大、有這麼多痛點，自然應該用網際網路來改造一下。
這裡，就不得不提貝殼了。很多人認為，貝殼不是幹了這個事情了嗎？其實，貝殼這幾年吭哧吭哧很辛苦，它做了一件什麼事情呢，就是分裂出貝殼的前身——鏈家，從本世紀初就開始，在充滿髒活兒、累活兒的二手房業務中，躬身下沉到交易的每一條微觀環節，把樓盤字典做出來了。
何為「樓盤字典」？簡單說，就是每一套房子的標準化維度信息，比如四至、坐落、面積、朝向、樓齡、戶型、交易次數、建築年代、裝修狀況、同類產品等等，還有交易流程分工的ACN機制。這麼說吧！鏈家把非標準化的房子，楞是靠自己的勤勤懇懇，變成「標準化」產品了。
當然，鏈家也只是部分做了「標準化」，距離網上買電腦這樣的標準化，還有很長的路走，而且在當下條件下，根本就無法標準化，比如產權信息、抵押狀態、業主等。貝殼的樓盤字典，不是靠爬蟲技術短時間內做成的，而是經紀人一個個看、一個個拍、一個個踩的方式，日積月累實現的。
目前，很多數據公司稱，自家也建立了全國100個左右城市的「樓盤字典」，掌握了8000萬到1億套房子的基本信息。筆者沒仔細調查，但覺得除了貝殼，其他公司做不到。不信的話，公開自己的資料庫，讓大家看一看，每一套房的基礎信息維度，有沒有貝殼多，有沒有貝殼的全。
可以說，貝殼是房地產交易基礎設施建設的「先行者」。只是，這個領域基礎設施欠帳太大了，單憑貝殼一家，根本無法補得上。貝殼只是做了圍繞房子的數據基礎設施，並基於基礎數據，逼近了「真房源」，從而黏住了大量的真實客戶，養成了80後、90後買房先上貝殼網的習慣。
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所以，這就是為何，貝殼一不拿地、二不蓋房，居然一上市，其市值就超過了萬科。但是，當下貝殼的盈利模式，依然是靠自己的資料庫、真房源，以及海量經紀人，增加客戶黏性，並基於此獲得客戶的支付溢價，最典型的就是「線上看房、線上委託、線下代理」的市場地位。
同時，藉助海量經紀人+海量客戶，在新房市場營銷上，建立強大的渠道，夯實自己的談判能力，綁架開發商。2019年，貝殼一共獲得460.15億的佣金收入，其中傳統的二手中介費為245.69億，新房渠道費為202.74億。今年，受疫情影響，線下樓市近乎癱瘓，但線上因禍得福。
一季度，貝殼二手房代理服務費只有33.75億，而同期2019年則有60.19億，腰斬了一半，但是第一季度新房代理服務費34.53億，這個數字反而超過去年同期接近15億，去年同期是19.65億。
講這些的意思是，貝殼、鏈家，還只是中介，只不過對部分交易環節，做了數位化的改造，消除了一點信息不對稱。但是，我們前面講的房地產交易的痛點，成本太高、程序冗長、信息不對稱（解決交易雙方互信的問題）、金融支付等等，並沒有緩解。現在，阿里就是要幹這個事情。
就線上交易而言，阿里這個更厲害的「超級物種」不僅僅代表著線上流量的壟斷，也代表著最成熟的線上支付的場景，更代表著最便利、成本最低、體驗感最強的交易模式，這是數億網民喜歡阿里、喜歡淘寶和天貓等平臺的主要理由、硬核武器。易居和阿里打造的「天貓好房」，核心是「不動產交易協作機制」。
易居董事局主席周忻將這套機制比喻為「高速公路」，在這條行業新的高速公路上，聚焦開發商、渠道經紀商等B端主體，強開放、講協作、趨公平是核心原則。參與協作機制的各方，憑藉大數據和區塊鏈等技術，在交易信息真實透明的情況下，通過去中心化，以智能合約達成協作。
什麼意思？就是遵循阿里一貫的「網際網路+」、「去中心化」邏輯，我免費提供平臺，利用我在雲計算、人工智慧、區塊鏈等各種高新數字科技的技術支持，利用極其便利的支付場景，讓電商網站、業主房源方、開發商、經紀渠道一起參與，按照彼此約定好的智能合約做生意。
本質上，阿里是在構建房地產的第二個重要的基礎設施，即房源、客源、轉換、支付這4個環節的順暢對接、低成本對接。貝殼把數據基礎設施建好了，阿里把交易環節和體系基礎設施建好了。這樣，房地產「被網際網路化」的節奏真正意義上開啟了，整個行業也將發生革命性的變化。
當然，這只是預想，貝殼房源「標準化」、打造「真房源」的路還在走著，天貓上還沒有房子的信息，房源、客源、轉換、支付等各個環節上的信息不對稱，還沒有得到根本性解決，但好在，現在房價不漲了、漲幅慢了，過去靠漲價盈利的模式、靠資本市場炒作盈利的模式，都行不通了。
而且，房地產行業的高成本、程序冗長、交易環節多，讓各方都受不了了，倒逼的改革已經起步了。因為，只有改革，打破固化的環節、降低交易成本，行業才能獲得新的盈利空間，購房者、開發商、行業渠道，才能獲得福利，否則就是「共輸」。阿里承擔此角色，當仁不讓。