來源：自媒體   2021年01月06日 09:08
(作者: 憶蓮，本文轉載自微信公眾號「地產小王子」,鳳凰網房產已獲授權)
杭州法拍房，已然成為樓市另類風向標。
越來越多的二手小區業主凝聚成一條共識：法拍價格就是自家小區該有的真實價值，不管法拍成交價多離奇浮誇，什麼例外論、陰謀論或偶然性，統統不聽不聽！
而過去一年，真的是「想撿漏一套法拍房，太難了」！你都不知道為什麼這麼一套平平無奇的房子竟能莫名其妙拍出天價。那些神秘的小腦瓜裡究竟在想些什麼，那麼普通，又那麼自信。
從2020下半年開始，幾乎一兩個月就能看到天價法拍房的消息——
就在元旦期間，中海御道江河匯流公寓毛坯188㎡拍賣，以1850.55萬元的價格成交，單價為9.85萬元/㎡。要知道，同小區的二手房，成交價還普遍在6-7萬元/㎡上下啊。 2020年9月，翡翠海岸1-3-2102，以1454萬元成交，單價約10.48萬元/㎡。當時小區實際成交均價約9.3萬元/㎡左右。 2020年8月底，金麟府139㎡法拍，成交總價991.6萬，單價約7.1萬/㎡。當時小區的二手房掛牌均價也不過6.3元/㎡。
對比起來，法拍房價實在太離譜了，簡直不講「房德」。
前段時間，小區掛橫幅事件鬧得沸沸揚揚，巧的是，掛的無一不是「法拍價」。
最先開始的，是曉宸和東方星城：「熱烈慶祝曉宸府每平米房價破5萬元」、「濱江東方星城目前成交價已突破6.7萬/平米」......
12月3日，德信曉宸9幢1502室競拍賣，建面約88.96㎡，以485.5萬元拍出，單價達到了5.15萬/㎡。
就在同一天，濱江德信東方星城4幢2單元802室同樣進入法拍流程。建面約134.24㎡，以總價908萬成交，成交單價高達6.7萬/㎡。
中海御道江河匯流公寓也緊跟潮流，掛出橫幅。
小區房東像打了雞血一樣，拍一套，拉一張橫幅。勢要舉杯同慶，迫不及待地告知全世界：我們小區房價又突破了。 於是，看法拍價「臉色」行事，很多房東們緊接著就去提高了自家房源掛牌價。 往往，昨天拍出一套法拍房，今天就有房東聯繫中介提價。更甚者，連夜提價幾十萬上百萬。 像最近的中海御道江河匯流公寓，1月2日拍賣成功，當天就有不少房東去提價——
比如這套約187㎡房源，原先掛價1500萬，先後在1月2號、1月4日上漲了100萬、88萬，目前掛價1688萬。
從冒出一套高價成交，到有意無意的消息曝光，再到業主集體調高掛牌價，這樣的情況，竟然屢見不鮮。 什麼時候開始，法拍房和二手房的關係，竟有一種微妙的「師生感」了。
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法拍房成為二手房漲價先兆信號，成功輔導二手房價，不是個別現象了。 上文提到的翡翠海岸，就是一個典型的例子——
2020年8月份，翡翠海岸的掛牌價在8-12萬/㎡之間，實際成交均價約9.3萬/㎡。
9月，翡翠海岸1-3-2102拍賣，成交價1454萬，單價約10.48萬/㎡，比二手房成交價高出近1萬/㎡。
現在，打開某二手房網站，小區所有房源掛牌價都在10萬/㎡以上。我再諮詢中介，得到的回覆是：成交價在10.5萬/㎡左右，具體看樓層和裝修情況。
可以發現，現在翡翠海岸的二手房價，已經逐步向之前的法拍價靠攏，隱隱還有超越的架勢。 還有拱宸橋附近的九龍倉·碧璽，包含了高層、小高層及洋房等多種物業，其中洋房建面在155-320㎡不等。 中介告訴我「碧璽的洋房今年漲了兩次，7月從6萬多漲到7萬多，9月又漲到9萬多。」 按時間點來看，漲價恰好和法拍重合——
2020年7月，碧璽洋房11-202拍賣，總建面215.54平米，總價1615萬，成交單價約7.49萬/㎡。
同年9月，碧璽洋房11-401拍賣，總建面約262㎡，總價2514萬，成交單價約9.6萬元/㎡。加上需要繳納的印花稅和契稅，實際成本已經超過了10萬/㎡。
現在，碧璽洋房掛牌價基本都在9萬/㎡以上，成交價也基本在9萬/㎡以上，頂躍和底躍會略貴一點。
連排屋也有這樣的情況，2020年10月，桃花源有兩場法拍——
雲樹村2幢2-1室，建面約379㎡，成交價2020萬，單價約53298元/㎡。 蘆笛村22幢22-3室、22-4室，總建面約456㎡，成交價3614萬，單價約79254元/㎡。
中介明確說：「從雲樹村一套房源法拍開始，桃花源就漲了一大波，現在已經算是比較平穩了。」 之前，桃花源大獨棟別墅，單價大多只能賣到3萬+、4萬+。但現在，5萬+、6萬+都再正常不過了。
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為什麼法拍價能輔導二手房價？
首先，法拍房容易拍出比二手房更高的價格。
競拍容易「上頭」。由於市場行情、競拍氛圍等因素，拍著拍著，價格就超過市場價了。
再加上，千金難買房票。
對部分購房者來說，法拍房是獲得房票和增加房票的一種方式。比二手房價高個幾十萬拍下，就能繞開限購，值啊！因為不限購，去年不少法拍房的成交價，都比市場價高出一些。
當然，可能還有一些大家不知道的背後原因，促成了法拍房高價成交。
總得來說，雖然法拍房水很深，價格也有外力作用，但確實出現了一些法拍價實打實比二手房價高的情況。
對於能引爆眼球的數字，一般人都是很難保持冷靜和理性的。
尤其是對房東來說，法拍房拍出高價，信心得到提振，心理預期上升。既然有一個價格參照了，只要不是急賣，大多房東就都不願意再賤賣自己的房子了。
而且，房東大多還有一個共同的心態，就是不願意比別人賣得便宜。一旦價格上漲，想再降價也比較難。
對接盤人來說，也有很強的心理震撼作用。哪怕再出現同樣的價格，接盤人的接受度也會提高。
同時，當所有房源都漲到這個價位，接盤人想買房，也不得不接受這個價格。
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不過，我們要認清一點：並不是所有小區的房價，都能通過法拍心想事成。
目前來看，二手房價能慢慢追平法拍價的，僅限於一些熱門次新房、稀缺產品。
比如說翡翠海岸，位於上城區錢江新城，當初銷售時就讓眾多土豪趨之若鶩。從整個錢江新城來看，現在一房難求。
再來看碧璽，位於拱宸橋核心區，板塊內幾乎沒有新房供應，又有賣魚橋小學文瀾分校學區加持，自然也有底氣。
歸根結底，房子要漲價，還是需要產品或者板塊有足夠的價值。
如果板塊尚不夠好，或者房子成色不夠新，亦或者房子稀缺度不夠，其實沒戲——
2020年12月初，城東某樓盤法拍房拍出6.7萬/㎡的天價，比當時二手房成交價高出2.2萬/㎡左右。但到現在，該樓盤成交價依然維持在4.4-4.5萬/㎡。
8月，上塘某樓盤雖然拍出了7萬/㎡以上的高價，但現在二手房價還是沒多大變化，成交價在6.2萬/㎡左右。
法拍價，可以作為一些熱門次新房未來房價的衡量維度，但並不是讓所有小區雞犬升天的方式。 不然，二手房市場早就亂套了。