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編者按：從1-10月瀋陽各區銷售金額來看，前十月，瀋陽商品住宅銷售金額已過百億，而在百億銷量的背後，卻是市場對「金九銀十」成色不足的擔憂。
也許，現在的瀋陽，用「零度」形容更為合適。零度不是溫度，而是一種狀態，它是冰與水的分割線，也是市場轉變的「臨界點」。
即日起，棟察樓市2018年年終新聞策劃「零度」正式啟動，在未來的1個半月時間裡，我們會持續帶著大家一起回顧瀋陽樓市發生了哪些事，經歷了的種種變化，預判未來樓市走勢。
2018年的瀋陽，似乎恰好進入了這種「凝滯」的狀態，也許是經歷了狂歡之後，房企和購房者都開始尋找新的平衡點，也許現在的狀態，恰好是雙方都相對「舒服」的位置，於是，瀋陽就「停滯」在「零度」，至於未來，也許還在等你我打破僵局，引領市場進入新的階段。
從10月瀋陽商品住宅銷售數據來看，金九銀十顯然成色不足，但有也有分析認為受客觀情況影響，單純數據並不能完整體現當前市場狀態，為此，棟察行動第三季於11月14日全面啟動，十路觀察員同時出擊，對瀋陽房地產熱門項目進行了一次全面的「摸底」。
一面數據與多面現實
從瑞達思數據來看，2018年，瀋陽商品住宅銷售經歷了一次「波浪式」的起伏。從2月份開始，銷量持續攀升，5月出現小幅下降後，在7月份達到峰值後出現向下的趨勢，但事實上，即使8、9、10三個月銷量都呈現了下降的趨勢，10月的銷售數據還是明顯高於2月，與1月份相比，略有下降。
從同比數據來看，2018年10月，瀋陽商品住宅備案面積為86.6萬平，同比2017年10月成交面積下降27%。從過去三年來看，2016年、2015年10月，瀋陽商品住宅銷售面積分別是156萬平方米和154萬平方米，可以說，今年「銀十」銷量為近3年最低。
備案套數方面，2018年1-10月，瀋陽商品住宅備案套數同樣出現了起伏，走勢大致與備案面積相同。
值得關注的是，過去三年裡，金九銀十的銷量往往是當年銷售「峰值」，而2018年10月的備案量卻是當年的「波谷」。之所以這樣說，是因為11月份前三周備案面積就已經達到了74萬平，當月備案面積超過10月，已經是「肉眼可見」了。
從庫存變化來看，瀋陽過去10個月中，庫存持續下降，2018年7月，商品住宅存量曾一度下降至13個月，但從8月份起，庫存量開始回升，10月，瀋陽商品住宅存量重回16個月，但整體仍處於「安全」狀態。
如果單從這部分數據來看，瀋陽8月以來，市場開始逐步下行的趨勢還是比較明顯的，但從購房者的角度來看，他們對市場下行的感受似乎並不深刻，在此前棟察樓市的隨機調查中，認為房價降了的網友與認為房價沒降的網友佔比相差無幾。
在剛剛結束的棟察行動中，十大熱門板塊的銷冠項目銷售狀態仍然較好，東湖、全運等熱門板塊在觀察員到訪時，仍然能夠看到7-10組的到訪，其中部分項目在2小時內還實現了2-3組籤約，看起來銷售狀態似乎並未收到更多的影響。
市場「水深」誰能懂？
這次實探中，觀察員發現，此前遲遲未能成行的「一房一價公示」這時卻被完美的執行了，在多個銷售中心，都有一房一價展示板，很多房企逐漸「摒棄」一切優惠、噱頭，進入了「實價銷售」階段。
「我們現在都是一口價房源，所有房源的銷售價格都在公示板上公開了，這個價格就是我們最終申報的價格，沒有任何優惠，也不會加收任何費用。」從銷售人員介紹的內容中就能過看出來，現在很多房企都不再糾結於價格，而是轉而專注品質、戶型等方面的競爭上了。
曾有人說，如果在東北你能把房子賣出去，那麼去了南方，你閉著眼睛都能是銷冠，可見東北房企的負責人對市場的洞察力還是非常厲害的，所以市場只要稍有「風吹草動」他們就會迅速改變策略以保證銷量的持續增長。
目前來看，市場銷量連續兩周下降，在這次棟察行動中，就有多個樓盤開始重拾與中介、外銷的合作，以確保自己項目的到訪與熱度，但這到底能不能夠證明市場要「跌停」，其實還是有待商榷的，畢竟這只是房企為了保持優勢的動作，而非入2014年一般，是「保命」之舉。
其實，從數據來看，市場似乎並不是重回2014，而更像是繁華之後，衝動之後的「冷靜期」，在經歷了幾個月的狂歡之後，無論是購房者還是房企似乎都開始疲憊，大家都需要一段時間的調整與休息，以便以更好的狀態迎接下一個高峰。
冷靜一下，現在可以買了！
而從業內的分析來看，有業內人士認為，在經歷了過去幾個月過快增長之後，銷量開始逐步放緩屬於正常現象。但從營銷角度來看，銷量放緩，勢必到了「策略期」，在經歷了「搶不到」的盲目購房階段之後，現在，也許真的進入到了買房最佳時期了。
一方面，現在銷量下行，千人搶房的場面難尋，脫離了這種環境帶來的焦慮、衝動影響後，購房者終於可以冷靜的看待自己所選房源到底適不適合自己，也可以更為從容的對比選擇了。
另一方面，在經歷了這樣瘋狂的市場之後，我們可能也都能看出，所謂的「樓市崩盤」、「房價暴跌」不過是多數人美好的想像而已，市場銷量可能會變，房價可能會出現短期震蕩，但大家想像中的「價格回到三年前」，幾乎是不可能出現的，所以對於許多自住型購房者而言，如果現在你的首付還夠，那麼現在出手，也許恰是最佳時機。
畢竟如果2019年最差不過是現在的狀態，而一旦市場再次「瘋狂」起來，那麼勢必再次陷入被動。
也許，這就是一個站在「零度空間」的瀋陽，在經歷了2014年的寒冬徹骨和2018年的熾熱朝陽後，進入了凝滯狀態，既不像前幾個月一樣持續暴漲，也不想過去幾年一樣趨冷，而是在經歷了幾次動蕩之後，停留在了一個房企、購房者都相對比較「舒服」的狀態。
也正因如此，2018年，棟察樓市選擇「零度」作為年度關鍵詞，在冷靜、客觀之中，和您一起回望這一年。
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2017瀋陽房地產服務貢獻人物
2017遼寧省房協經紀專業委員會專家
瀋陽房地產協會監事
365淘房瀋陽站 & 棟察樓市 主編 李棟
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