2021年,房地產發展會怎麼樣?到底是漲還是跌?

在目前房產已基本成為城鎮居民家庭「標配」的情況下，房價的任何一點風吹草動都牽動著大家（大約8億多人）敏感的神經！

雖然2020年尚有4個多月時間，但我看大家已經迫不及待地想了解下2021年房價走勢了！

分享下對這個問題的看法，供參考。

第一、對2021年房價趨勢預測的一點小前提

回顧2020年，我們基本上都知道了什麼叫「黑天鵝」事件。一旦「黑天鵝」事件來臨，將會徹底顛覆事情常規的發展軌跡，也會顛覆我們對事物常規的認知。

舉個例子，在北美國家，為了感謝生命中遇到的一些人和事，在每年11月第四個星期四過一個叫「感恩節」的節日。在感恩節上，有兩道重要的菜，分別是烤火雞和南瓜餅。

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看到圖上的烤火雞先不要急著吃，接著聽關於火雞的故事。

一般來說，感恩節火雞需要飼養大約1000天，在這1000天時間裡，主人都會把火雞「供著」、「捧在手心上」，給它好吃的、好住的，甚至還會有動物協會的人放音樂給它聽。

總之，在火雞自己看來，在生命中的1000天時間裡都是無比舒適的，甚至越臨近感恩節，日子過得越逍遙快活。於是，火雞對生命的總結就是，日子一天比一天更美好！而且，不管用哪只火雞的生命軌跡做調研，得到的結論基本都是一樣的！

直到第1001天，也就是感恩節那天！主人可能給它喝一杯酒，等它醉了，然後殺了燒烤，放到感恩節的餐桌上，給大家過節吃。但火雞永遠都沒有機會再認識到，它生命的歸屬，永遠都不是前1000天，而是第1001天！

說感恩節火雞這個故事的目的，在於提示接下來預測2021年房價走勢的小前提：我們對未來房價的預測，都是建立在對已有數據歸納、總結的基礎上得出的！這些數據可能都是美好的，正如火雞過的那前面的1000天；但不代表房價未來的趨勢一定會沿著對過往趨勢總結的方向上走。

也就是說，過往數據分析和經驗總結，代表的都是過去！甚至即便提取的樣本很龐大、全面、有代表性，但由於黑天鵝事件可能發生，我們基於對過往數據和經驗的總結得出的未來趨勢預測都是不靠譜的。

第二、對2020年房價趨勢的總結

由於黑天鵝事件的不確定性，我們對2020年房價的總結僅限於截止7月份，大致有如下一些結論：

01、今年整體房價漲幅略高於過去10年平均漲幅

截止7月末，從中指院全國百城房價數據看，今年全國百城房價漲幅為5.79%，略高於過去10年（2011-2020年7月）房價的平均漲幅5.27%！幅度為0.52個百分點。

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通過對過去10年房價漲幅梳理，自2017年開始調控以來，最近四年的房價漲幅都是較為平穩的，說明調控取得了成效，房價已經被控制在正常漲幅範圍內。

今年雖然遭遇了疫情意外事件衝擊，但在多地「救市」下，房價保持了穩中上漲態勢。也正是由於金融政策邊際寬鬆，疊加地方在「一城一策」範圍內「救市」，導致今年房價在疫情衝擊後不跌反漲，而且漲幅超越了過去10年的平均值。

可能也正是監測到房價上漲過快，從6月開始，多地針對疫情採取的樓市寬鬆措施開始逐步收緊，意在防止因調控政策寬鬆導致樓市出現過熱現象，刺激到房價上漲過快，甚至重蹈2013年樓市覆轍。

02、分月份看，疫情期間房價承壓，疫後房價整體恢復中

從中指院數據看，2月疫情防控，疊加春節，房價明顯下滑；3、4、5月隨著線上售樓部開啟，房企「組合拳」營銷，學區房需求集中釋放，以及復工復產、復業復市穩步推進，房價略有恢復，但動能仍舊不強；6月、7月各種政策效果初顯，復工復產帶動了經濟回升，房價已明顯上漲。

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現在8月份，再回過頭去看今年的房價走勢，我認為總的結論就是疫情衝擊只是暫時的！

黑天鵝事件確實能有效地拉低房價，拖慢房價上漲的節奏。但事件一旦好轉後，以中國經濟體量和政府調控能力，房價發展的趨勢仍舊難以改變，該漲還得漲。

03、分能級城市看，二線漲幅最大，三線穩中小漲，一線漲幅最小

國家統計局數據顯示，7月，新建商品房同比價格，一線上漲3.6%，二線上漲5.1%，三線上漲4.5%。

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為什麼一線今年房價比較熱，但漲幅在各線城市中卻是最小的？

我認為，這是由於房價基數決定的。一線房價基數高，漲幅相比其他城市雖然小些，但上漲的絕對價格不低。這就好比中美兩國的GDP和增速，2018年為例，中、美兩國的GDP增速分別是6.6%和2.9%，表面上看，似乎我們更好些。但不要忽略了基數，中國GDP折合美元大約是13.6萬億美元，美國是20.5萬億美元。所以，真實的實力差距還是明顯的。

綜合本節，2020年房價整體漲幅高於近十年平均漲幅，也高於近四年嚴格調控以來的平均漲幅！分月份看，疫情期間房價表現低迷，但疫後即出現了明顯的復甦勢頭。

另外，分能級城市看，一線漲幅最低，但上漲的絕對價格最高；二線漲幅最大，但上漲的絕對價格居中；三線漲幅居中，但上漲的絕對價格最低。可見，即便有疫情衝擊，但房價格局並未改變，一線仍雄踞榜首，二線隨後，三線墊底。

第三、對2021年房價趨勢展望

我認為，2021年樓市大致可以歸納為，有一個事件值得關注，有一個建議給到大家，另有兩個房價趨勢預測，供大家參考：

01、「黑天鵝」並未走遠

回到我們在第一節中說的，第1001天對已經快樂生活了1000天的火雞來說，就是典型的「黑天鵝」事件。這個事件本身對火雞來說，是無法通過分析和總結前1000的生活經驗預測到的，而且還根本無法避開！

因此，火雞基於對前1000天生活和經驗的總結，得出的對未來生活的預測性意見，對於第1001天及以後的生活來說，完全就是錯誤的，甚至可以說簡直就是災難性的。

「黑天鵝」事件在未來任何時候都可能發生，誰也無法預測，也無法避免。因此，我們對過去輝煌數據的分析和總結，都只能代表過去，對未來不一定都適用，甚至可能完全就是錯誤的，因為有「黑天鵝」存在。

02、排除「黑天鵝」出現的可能，房價整體上大概率都將保持穩定和延續

從2011-2020年全國百城房價漲幅趨勢看，2017年前，由於調控措施並不完善和精準，房價漲幅的波動性還是比較大的；但2017年精準調控以來，房價的漲幅得到了有效控制，基本保持了平穩發展勢頭。

從這個意義上說，按照房價的正常發展趨勢，不受到意外事件衝擊，國家調控政策不發生實質性轉向的情況下，房價基本趨勢應該保持延續。

也就是說，2021年的房價不容易出現大的價格波動，保持在年均5%上下的漲幅概率最大。

03、房價的基本格局難以改變

各能級城市的房價格局，在不發生區域意外事件或調控政策轉向，我認為還是難以改變的。依然會是二線漲幅最大，三線其次，一線最後；但價格上漲的絕對值一線無疑會是第一，二線次之，三線最後。

這樣的房價格局，主要是三個原因決定的：一是產業轉移帶動的人口流向變化，也就是中小城市人口向大城市聚集，全國城市人口向一線城市聚集；二是住房領域的消費升級，人往高處走，往更高層級城市轉移消費和投資是消費規律；三是既有房價格局在沒有外力作用下，往往難以自己改變。

04、能不能在2021年置業？

我的觀點是三個，供參考：

一看需求。有實際居住需求，在哪個城市都可以買，因為解決好一家人的居住需求最重要，不要錯過了一家人的幸福。

二看資金。有充足資金，經濟能承受，也是可以買的，房價大概率都將保持平穩發展，近四年來的房價漲幅趨勢保持延續的可能性最大。

三要預留好避險資金。不管買房，還是做其他投資，都要預留好避險資金，因為誰也無法預測第1001天，火雞是被燒烤了上「感恩節」的餐桌，還是被主人赦免了？成為無數隻火雞中的戰鬥機，一直安逸地生活下去，成為「黑天鵝」中的「黑天鵝」，改寫無數隻火雞第1001天被燒烤的命運。

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綜合全文分析，2021年房價大概率的走勢應該都會延續近4年來房價漲幅趨勢，也就是年均漲幅在5%上下，而城市房價格局基本定型，沒有「外力」衝擊的話，難以改變。