一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題後的括號內。錯選、多選或未選均無分。
1.房地產投資中會面臨各式各樣的風險，其中__________屬於系統風險。( )
A.比較風險 B.利率風險
C.持有期風險 D.時間風險
2.__________是指在正常市場和運營狀況下，房地產產生的收益大於其運營成本的持續時間。( )
A.自然壽命 B.使用壽命
C.經濟壽命 D.規劃使用年限
3.房地產直接投資不包括( )
A.房地產置業投資 B.房地產開發投資
C.投資於房地產企業債券 D.土地開發投資
4.(F/A，i，n)是__________公式的複利係數標準表示。( )
A.一次支付現值 B.等額序列支付現值
C.等差序列現值 D.等額序列支付終值
5.對於房地產開發投資來說，投資回收通常__________投資回報。( )
A.接近於 B.略大於
C.遠大於 D.遠小於
6.某物業第一年的毛租金收入120萬元，扣除成本費用後淨經營收入為100萬元，其購入時的價格為1000萬元，則該物業的綜合資本化率為( )
A.10% B.12%
C.22% D.83%
7.__________價包括土地使用權出讓金和城市建設配套費。( )
A.熟地 B.生地
C.毛地 D.補地
8.與其他出讓方式相比，__________是一種適用於大型區域發展用地、小區成片開發及技術難度較大的項目用地出讓方式。( )
A.招標 B.劃撥
C.拍賣 D.補地價
9.某居住區總建築用地面積為4萬平方米，居住建築基底土地面積2.5萬平方米，居住區總建築面積為10萬平方米，公共建築面積為0.5萬平方米,則居住容積率為( )
A.0.5 B.2.0
C.2.1 D.2.5
10.某寫字樓物業年毛租金收入50萬元，扣除成本費用後年淨經營收入為30萬元，其當前市場價值為150萬元，則該物業的毛租金收入乘數為( )
A.2% B.20%
C.33% D.60%
11.房地產市場交易的對象實際上是( )
A.附著在具體房地產上的權益(或權利)
B.土地或物業本身
C.全部的所有權
D.全部的使用權
12.一般來說，居住物業的需求收入彈性係數在__________之間，且需求數量的變化在時間上滯後於收入的變化。( )
A.-0.1～0.2 B.0.2～0.5
C.0.75～1.25 D.大於2.0
13.如果某種商品的供應價格彈性係數小於1，則稱該商品的供應為( )
A.單位彈性 B.缺乏彈性
C.富有彈性 D.無彈性
14.在房地產市場中工業用房常被視為__________的典範，這一性質增加了工業用房投資的風險並要求投資者尋找有實力的工業企業租戶。( )
A.低流動性 B.高投入性
C.特殊性 D.低適用性
15.財務內部收益率一般可以通過__________求得。( )
A.解多次方程方法 B.查表方法
C.直接計算 D.內插法
16.__________是指借款人或第三人以其動產或權力移交給銀行佔有，將該動產或權力作為債權的擔保。( )
A.保證 B.信用
C.抵押 D.質押
17.對於企業信用等級在__________企業，貸款利率可按國家法定利率執行，但必須由第三方為其貸款提供貸款擔保或由房地產提供作抵押。( )
A.A級 B.BBB級
C.AA級 D.AAA級
18.反映企業長期償債能力的指標資產負債率等於( )
A.(負債總額/資產總額)×100% B.(資產總額/負債總額)×100%
C.(淨資產總額/負債總額)×100% D.(負債總額/淨資產總額)×100%
19.不同房地產項目，其地塊位置選擇存在明顯的差異，一般住宅區應位於( )
A.接近鐵路、公路等交通設施 B.靠近交通流量大的城市主幹道
C.公交便利、環境幽雅宜人的地區 D.遠郊風景區
20.土地增值稅實行( )
A.三級超率累計稅率 B.四級超率累計稅率
C.三級差別比例稅率 D.四級差別比例稅率
二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題後的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
21.拆遷補償的形式可以分為__________的形式。( )
A.重新安置 B.作價補償
C.產權調換 D.土地徵地費
E.產權調換和作價補償相結合
22.目前，銀行利率的升高對房地產投資的影響包括( )
A.所投資物業價值上升 B.加大投資者債務負擔
C.房地產投資收益現金流的折現率上升 D.房地產市場需求減少
E.房地產市場供應量增加
23.廣義的投資是指人們以一定的資源投入某項計劃，以獲得所期望報酬的經濟行為，投入資源可以是__________等其他資源。( )
A.資金 B.土地
C.人才 D.技術
E.管理經驗
24.開發商通過市場機制途徑獲取土地使用權的方式具體有__________等。( )
A.協議出讓 B.招標出讓
C.劃撥出讓 D.拍賣出讓
E.補地價
25.引起房地產需求增減的原因主要有( )
A.未來預期收益變化 B.收入水平變化或消費品味變化
C.政府稅收政策的影響 D.土地供給的變化
E.原用於其他方面資金的介入
三、簡答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分)
26.簡述寫字樓租約合同的基本內容以及常用的租金折扣方式。
27.簡述與房地產投資開發經營有關的稅收種類,何為「兩稅一費」?
28.反映房地產企業資金實力的主要指標有哪些?
29.簡述影響房地產周期循環的主要原因。
30.從投資者和消費者角度如何理解資金的時間價值?
四、計算題(本大題8分)
31.某開發商在一個中等城市以425萬元的價格購買了一塊商業用地40年的使用權建小型商場。該地塊規劃允許建築面積為4500平方米。開發商預計該地區小型商場的年淨租金收入為450元/平方米，可出租面積係數為0.9，最長使用年限38年，估算商場的建造成本為1000元/平方米，專業人員費用約計80萬元，其他費用為60萬元，管理費約計30萬元，市場推廣及出租代理費為年淨租金收入的20%，財務費用105萬元，當前房地產投資的收益率為10%，項目開發周期為1年，試計算項目可出租建築面積、項目總開發價值，並通過計算開發商成本利潤率和年成本收益率對該項目進行初步評估。
[注:(P/A，10%，38)=9.731]
五、論述題(本大題12分)
32.試述財務評價的含義、主要工作內容和主要評價指標。