來源： 奇點商業
業績中可發現，以長三角為陣地，配合穩中求進的策略，或是寶龍商業上市之後的功守道。
踩上2019年上市末班車的寶龍商業，首份上市財報，有著特別的意義。
作為第一家港股上市的商業管理公司，上市籌備時間不到一年，獲超額認購52倍，寶龍商業這個「第一名」如標杆一般，直挺挺的插在整個商管物業行業中間，而寶龍商業上市首份財報，則像是標杆上懸掛的旗幟一樣搶眼，備受關注。
3月9日晚間，寶龍商業正式發布2019年度業績報告，報告顯示：總收入16.2億元，同比增長35%，歸母淨利潤1.79億，扣除上市費用2900萬，歸母淨利潤同比增長34%。
營銷成績固然喜人，但人們更關心的是旗幟懸掛的過程，和旗幟飛揚顯露的行業風向。
未來五年平均每年10+新增項目
寶龍商業作為一家商業管理公司，商業運營管理收入仍然是主要收入來源。財報顯示，2019年寶龍商業82.4%的收入來源於商業運營。
寶龍商業執行長張雲峰還表示，寶龍商業商業運營管理業務總收入約為13.351億元，同比增長36.3%；商業運營服務的在管建築面積為700萬平方米，較2018年的640萬平方米上升約60萬平方米；在管項目數51個，較2018年同期45個新增6個；合約建築面積890萬平方米，較2018年增加200萬平方米。
財報中顯示，2019年新增的6個項目，合計面積53.7萬平方米，其中上海寶楊寶龍廣場和寧波鄞州寶龍廣場，已經成為標杆案例。據悉，上海寶楊寶龍廣場2020年總銷售額將達8億元，客流量可達2100萬；寧波鄞州寶龍廣場2020年總銷售額可達5億元，客流量將超1100萬。
值得一提的是，寶龍商業運營指標全面提升，其中2015年後開業的項目中平均出租率由2018年的89.5%上升至2019年的91%；平均營業額由639（元/平米/月）上升至740（元/平米/月）。
寶龍商業執行長張雲峰在業績發布會中還透露，2015年-2019年5年中新增27個項目，而未來五年，平均每年將增加10+項目，增長速度接近翻一倍。
長三角是絕對核心 收入佔六成
目前，寶龍商業的商業運營物業及住宅管理物業按地區劃分為於長三角地區、環渤海經濟圈（天津、山東省）、東南部（福建省、海南省）和中西部（安徽省、四川省、河南省及重慶）。
財報顯示，長三角地區是寶龍商業項目的集中區域也是未來規劃的重中之重。寶龍商業董事長許華芳也曾表示，長三角是寶龍商業的絕對核心。
2019年業績中，來自長三角地區的收入約10.066億元，佔總收入逾六成。另外，2019年新增的6個商業運營服務在管項目，5個位於長三角的紹興、杭州、上海、南京和寧波，1個位於天津。
未來規劃上，2020年-2022年籌備的45個項目，有35個項目布局在長三角；其中40個來自寶龍集團內部項目，5個來自外部客戶。
許華芳還介紹，目前寶龍地產去年共拿了41塊土地，長三角佔81.9%，長三角加上大灣區板塊佔比高達94%，大部分以商業和住宅結合的模式拿地。未來，都將成為寶龍商業的業績增長支柱。
此外，粵港澳大灣區作為國家經濟未來發展的重點區域。2019年，寶龍地產首進大灣區，將分別開發珠海高新區寶龍城和珠海金灣區寶龍城，也成為將會寶龍商業新的發展機遇。
2020年外拓、併購面積
將超過80萬平方米
在保證母公司提供商業項目穩定增長的同時，外拓和併購也是寶龍商業未來的努力方向。
許華芳在3月10日寶龍地產的業績發布會時就表示：寶龍商業要加大外拓資源和科技方面的突破。
實際上，寶龍商業招股書中也顯示，約50%的資金將用於戰略收購及投資於其他商業運營服務供應商；約25%用於升級資訊技術系統數位化及智能運營及管理；只有約10%用於若干租戶及供應商的股權投資等。
財報透露，2019年新獲取委託管理項目5個，合計面積43.4萬平方米，分別為杭州青山湖科投寶龍廣場、重慶萬州寶龍廣場、南安市羅東鎮寶龍廣場、浙江紹興柯橋寶龍廣場及浙江台州杜橋寶龍廣場。
收購方面，寶龍商業更青睞於經濟發達地區的城市，例如長三角，期望目標公司的管理團隊備有適當的能力，並擁有管理零售商業物業的經驗。並且，初步計劃以管理5處或以上零售商業物業的公司為目標。
寶龍商業執行長張雲峰透露：目前，寶龍地產正在與2-3家管理公司談判，計劃完成1-2家商管公司併購，新增面積不少於50萬 平方米；另外，計劃2020年新增外拓商業面積不少於30萬方。由此可見，通過收購和外拓商業寶龍商業2020年將增加80萬平方米以上的管理面積。
另外，疫情期間，對購物中心影響嚴重，許多商管服務商抗風險能力低，需要資金合作發展。而寶龍商業財報中透露，現持有的現金及現金等價物約為26.161億元，負債率已經降為0.49，將有利於外拓業務的推進。
智慧商業落地生根
「紐扣計劃」覆蓋四大產品線
智慧商業是當下的熱點趨勢，也是寶龍商業謀劃的重點。而與其他商業管理公司自行研發不同的是，寶龍商業還選擇與騰訊合作，用許華芳的話來講「專業的事留給專業的人去做。」
2018年寶龍商業啟動「紐扣計劃」，打造數字生態體系，加速智慧商業布局。據悉，目前已經形成四大產品線，包括PM系統、寶龍商+、寶龍悠悠和APM系統。
其中，PM系統是商業管理和運營工具，寶龍悠悠是針對消費者端的微信小程序的，寶龍商+定位商戶端，AMP管理系統服務運營方。
通過與騰訊合作，打造基於微信的用戶體驗增強能力，其中，在「悠悠」會員端推廣2個月，已經轉化16.5%至38萬人，轉化會員訪問率提升30倍至8%，轉化會員活躍率提升5倍至22.5；同時，「微積分」功能啟用首月消費次數環比增加22%；積分增長率提升25% ，會員增長率提升37%；還有「商+」用戶端，推廣2個月，覆蓋項目商家總數10,495，目前已開通70%至7,398，從數據反映來看，效果明顯。
事實上，以寶龍商業的規劃，「紐扣計劃」將融合線上線下，將商戶、消費者、運營者緊密連接在一起，打造智慧商業的新生態。
「穩經營，穩開業，推進外拓，加快科技賦能。」許華芳在3月10日的業績發布會中已經明確了寶龍商業經營策略。業績中也可發現，以長三角為陣地，配合穩中求進，或是寶龍商業上市之後的功守道。