回顧2020天津二手房市場，有人哭，有人笑，還有人面無表情
2020年的二手房市場，除了小陽夏行情外，沒有什麼值得讓人興奮的。
「趴窩」、「掛倒擋」……年底翹尾，也失約了。
算不上哀鴻遍野，但也舉步維艱。
不管是賣房還是買房，就透著一個字「難」，買賣雙方的價格博弈已經「刺刀見紅」了。
賣房人，先別提賣價虧不虧，能不能賣出去還是回事。
買房人，真正的好房子都被「雪藏」了，市場上劣幣驅逐良幣，走遍全天津也沒幾個稱心的。
其實2017年調控之後年年如此，但是今年二手房市場分化的更為明顯。
先說扛得住價格的，都是尖貨。這裡面有兩類，我們逐一說明。
第一，重點學區房。
這很好理解，學區房是相對比較獨立的市場。
受行情影響並不大，不管是老破小還是次新房，都是家長們競相追逐的目標。
上三區沒問題，尤其是和平，單價十幾萬的學區房比比皆是。
最關鍵的是，學區房的抗跌性簡直是太強悍了。
舉個例子，誠基商貿中心幾乎月月都有成交，從今年1月-12月，我們找到了相同樓層、相同戶型的房源。
對比一下，1月份的成交單價是36910元/平米，12月份的成交單價是41534元/平米，單價增幅近13%，不但沒跌，反而還漲價。
誠基商貿中心隸屬於耀華小學學片，還不算是「超神」的重點學區房。
府上和平隸屬於天津市實驗小學學片。
同類型房源，4月成交單價為85594元/平米，11月成交單價為86537元/平米，微漲1%。
在這個行情下，要什麼自行車，不降價才是王道。
第二，核心地段的次新房。
相比舊社區，次新房社區戶型不過時、物業跟得上，而且在顏值上更貼合當前的改善人群。
可以說，品質好的次新房和新房的差距很小。
尤其是核心地段的新房供應少，次新房是最優選擇。
像保利大都會，133平米中樓層房源，3月的成交均價51327元/平米，半年時間單價增長了4%，達到了53520元/平米。
都說真金不怕火煉，逆勢總能成就英雄。
不得不承認，想要在市場中站住腳，必須要有跳脫大勢的「殺手鐧」。
地段是基礎，學區和品質是保障。
有漲就有跌，有跌的狠的，有跌的比較柔和的。
跌的狠的有兩類，一種是沒有重點學區光環的老破小，另一種是新房供應充足板塊的二手房。
老破小如果沒有學區屬性和地段價值的話，買房人會越來越疏遠這樣的房源。
沒物業、沒品質，只為落戶過渡。
一旦有了改善需求，老破小一定會被拋棄。
紅橋的龍禧園，同類房源1月份的成交單價26470元/平米，12月的成交單價24009元/平米，跌幅達到了9%。
這是一個什麼概念，一年的時間虧了20萬。
比老破小更悲催的是老破大。
一方面，老破大與老破小面臨的問題一樣，就是沒品質；
另一方面，買老破小至少還能圖總價低當做過渡，可老破大在總價上沒優勢。
最重要的是，房地產十年一代戶型，老破大的空間布局已經滿足不了買房人的需求了。
比如120平米可能就做個兩室，南向開間很小……
負擔得起總價的改善人群根本看不上，沒人接盤，房主只能不停「割肉」。
像南開冬雲裡的這套老破大，房主既想「割肉」出讓，卻又心有不甘。
地段沒毛病，但房齡、戶型、總價段，這些都是「硬傷」。
當然，比這更悲催的還有一種。
一些環城板塊，因為新盤供應量大，打起了價格戰，造成一二手房出現倒掛。
對於買房人來說，相同的預算有新房為什麼要買二手？
津南辛莊的首創城，98平米房源成交單價從年初的16252元/平米降到了年底的14644元/平米，降幅達到了約10%。
旁邊天津悅府高層均價才14500元/平米，二手房要想賣出去，唯有降價一條出路。
還有一種屬於跌的比較柔和，因為持續有成交量。
比如王頂堤和華明鎮。
王頂堤老破小多，總價在150萬以內。
有地鐵3、6號線，出行方便；城市界面說得過去，破而不舊。
最重要的，有南開學籍，很多西青區的業主，會回流到這裡買房。
雖然市場不好，但是板塊的房價還算扛得住。
林苑北裡1月與12月的降幅幾乎可以忽略不計，穩定的維持在25000元/平米。
這很好的印證了，老破小成交量在有支撐的前提下，價格會比較安全。
綜上所述，可以得出以下幾點結論。
1、重點學區的老破小短期內還是很堅挺的。
但是長期來看，在教育集團化的背景之下，學區房的價值將會被稀釋，前景難料。
2、成交量高的板塊，二手房「問題不大」，價格就算是能扛一些，而且好出手。
3、老破大無人接盤。
賣不上價總比賣不出去好，攥著大把的預算儘量不要把錢放在「死局」裡。
傻大戶型，環境差，物業差，有錢真不如買新房。
4、環城新房供應量大的板塊，二手房不扛價。
二手房要看新房臉色，新房一降價，二手房肯定受拖拽。
2021就這樣按部就班的來臨了，2020似乎被大多數人嫌棄，希望儘快打包快遞走似的，你看，不管你喜歡還是不喜歡，該來的總會來，該過去的終將過去。回望這一年，天津樓市又有著怎樣的境遇，2021又有哪些基於目前現狀的判斷？筆者試著帶領大家總結一二，判斷判斷。
2020第一季度疫情爆發時，全國房地產交易清零，營銷工作被迫全面轉向線上，很多專家及從業人員均對今年樓市做出了下降10%以上的預判。
然而根據2020年銷售數據預計，全國商品房銷售金額大概率再創新高，銷售面積持平。從結構上看，二季度樓市開始的全面恢復主要是由一二線城市所帶動。
天津市場雖然在總體成交水平上看並沒有太大波動，但由於經濟增速及人口流入放緩，購房需求的增量已經呈現疲軟。在宏觀及供需結構的市場背景下，天津樓市在2020年也發生了一些重要的演變和趨勢。
展望2021天津樓市的四個「期待」和三個「堪憂」
三個演變」：市場壓力下的突圍
在過去的一年，為了應對天津市場供需結構的惡化，開發商不斷調整項目定位、價值體系、客戶策略，從而形成了市場結構的幾重演變。
演變一：市區項目定位分化，豪宅與城市剛需各自為戰。
市內六區雖然新房供應量不大，但二手房供應量攀升以及市場有效需求較少，因此導致市區的新房市場在近一年承壓嚴重。
這裡重點說一下有效需求的問題。由於市內六區房值較高，且客戶以35歲以上有過置業及貸款經歷為主，因此多數客戶需要賣房才能獲得首付資金或購房資格。但目前市區二手房掛牌量持續上升且成交周期較長（貝殼數據為161天），因此市場中「有錢有資格」的客戶並不多。
因此在這樣的背景下，一部分地段素質一般，產品無太多亮點的市區項目為了搶量，選擇了「降價」或「減配」。今年很多新開盤的市區項目均選擇了毛坯交付，主要就是考慮控制總價。
而相對應的「上三區」項目，部分是因為拿地成本較高或是自身地段素質較好，堅定選擇了豪宅化的路線，如金地閱千峰、正榮紫闕、賓西路5號等。
可以說，天津市區項目在定位上「優勝劣汰」分化的結果，既真實又合理。
演變二：環城項目的核心價值由地鐵配套過渡到優質教育。
2020年，天津各地鐵線路建設全面開花。目前環城四區重點在售板塊均有地鐵線路輻射，如莘莊、鹹水沽、新麗、精武鎮、宜興阜等。這就導致，地鐵已經不再是環城項目的差異化賣點，而成為了標配。
在這樣的背景下，各環城項目為了打造差異化價值，在今年將重點放在了教育配套的引進上。
從結果上看，今年環城四區的幾個銷冠級項目也均有優質教育資源的加持，如美的雲熙府所在國展板塊引入實驗中學與師大二附小、西青的保利·和光塵樾引入「小外」等。
從置業邏輯上看，以上這個演變其實也是環城置業從「被動擠出」到「主動選擇」的過程，即越來越多的客戶開始接受在環城板塊長期居住。
另外，環城項目引入優質教育配套的背後，我們也看到了中小學教育產業化、集團化的趨勢，這樣的趨勢或許在未來還會加速。
演變三：落戶客群成遠郊樓市絕對主力，價格最不抗跌。
先看一組數據，海河英才政策實施以來，2018年約13.3萬人落戶，2019年約11.5萬人落戶，2020年截至11月份，約8.8萬人落戶。
另外，落戶人群的平均年齡為32歲。而這個年齡結構就決定了，這部分人群若考慮購房，首選是首付在30萬左右的剛需項目。
因此自2018年開始，總價在100萬左右及以下的項目中，落戶客戶的比例不斷上升，購買區域以遠郊的靜海、武清、寶坻為主，同時也包含濱海新區及環城四區的部分板塊，如塘沽灣、大張莊、東麗湖、天嘉湖等。
由於缺少地緣客戶，遠郊區域的項目在今年已經全面將項目重心放在了吸收落戶客戶上，包括了項目產品定位、配套建設、營銷動作、外地客戶拓展等。
這樣的演變的結果是，像團泊東區及北辰大張莊這樣的板塊，落戶客戶的比例已經從2018年的35%上升到今年的60%以上。
另外，由於這部分低價項目所在的區域供應量較大，為了爭搶客戶成交，銷售價格跳水也頻頻發生。價格的大幅波動，也是這種演變趨勢的一個無法迴避的結果。
2021天津樓市的四個「期待」
一、購房窗口
從總量上看，人才引進依舊是支撐天津樓市的基本盤。而購房時機上，上半年是重要的時間窗口。
這其中有兩個事件值得關注。一是「小陽春」兩會期間，是否會有更多的城市發布明確的「一城一策」調控放鬆政策；二是在明年上半年，一線城市持續了一年的火爆行情能否傳遞到其他二線城市。
若政策面及外部環境發生變化，天津市場有可能在上半年迎來短期爆發的時間窗口。
二、 環城國展板塊值得期待
對於環城四區，由於整體存量在2021年依舊會保持高位，各區域明星項目的吸虹效應將更加明顯。
板塊方面，筆者最看好的當屬國展板塊，2021年板塊內的各項配套建設以及國展投入使用後的客流規模可以得到驗證，其成交規模有望上升一倍成為環城熱點板塊。
在環城市場的產品結構上，今年的一些趨勢將在明年得到放大。第一，環城剛需類產品的入門戶型將壓縮到75-80平米小兩室，從而進一步壓低總價。第二，有集採優勢的開發商，在剛需項目上可以考慮低成本的簡裝增加項目價值賣點。
三、濱海百花齊放
濱海新區在濱城的定位下，2021年將繼續在產業調整、人才引進、配套建設等多個維度上領跑全市，這也讓濱海樓市的基本面得到穩固。同時，在購房政策層面，濱海新區也是天津最有可能進行優化調整的區域，後續政策面給予濱海的傾斜已是板上釘釘。
而濱海新區在樓市結構上也有可能迎來百花齊放的局面。對於新興區域而言，如海洋高新區已經在2020年取得了配套建設上的加速，2021年有可能獲得更多關注。
四、 武清配套仍有潛力
對於武清市場，對接京津冀產業導入以及北京房價上升導致的「北京上班 天津落戶」，將進一步支撐武清樓市的基本面領跑天津市場。
同時，武清若在2021年能夠在教育源方面引入更好的配套學校，加上武清樓市良好的供需結構，或許將在整體價格上有所突破。
尤其是對於目前火熱的商務區或者南湖板塊而言，若效仿環城四區引入市區集團化的教育資源，將提升板塊的溢價能力。
為何堪憂？
一、 房價漲幅低於CPI就是下跌
受到近兩年新房庫存以及二手房掛牌量持續上升的影響，若政策面不出現突破預期的利好，房價依舊被供需結構所決定。因此對於2021年天津房價走勢，我們預期並不會有明顯漲幅，部分競爭激烈的區域有可能會繼續打折促銷。
而CPI的漲幅在經歷了第四季度的下跌後，目前對2021年通脹預期的一致性較強，預計全年CPI指數至少會在3%以上。因此若樓市多年跑不贏CPI漲幅，房價真實的下跌情況將遠超名義水平。
二、市區剛需項目仍舊艱難
市區項目的定位將繼續分化。市區剛需類項目受到二手房庫存的影響，有效需求量很難有起色。非熱點板塊的剛需類項目，價格水平將繼續與二手次新房拉近。
城市豪宅類項目將穩中有升，主要原因來自於通脹預期與一線城市上漲帶動的資產處置行為。豪宅在產品方面，未來有可能圍繞社區規劃、建築品質和物業服務進行提升，這當然也要看規劃方面能否放開一些限制。而在室內空間方面，豪宅產品的競爭空間已經不大，排名前二十的開發商在戶型設計與精裝標準上都已經非常成熟。
三、別墅逐步退出新房市場
別墅產品受到「禁墅令」的影響，2021年預計供應量與成交量均將下滑至40萬平米以內。預計在2021年，市場別墅新盤供應稀少，在售順銷的別墅項目主要以遠郊及部分濱海區域為主。未來別墅產品將退出新房市場，別墅置業將以二手房市場為主。
本人在天津上學，工作，生活8餘年，現在從事本人天津落戶，房產工作，免費為上百位外地家長提供天津落戶、買房投資、上學轉學政策諮詢，幫助上千個家庭成功落戶天津，指導數百個客戶成功置業天津，希望幫助更多的家庭解決天津落戶，買房的難題，不走彎路。現建了一個天津買房交流學習群，歡迎大家聯繫我。（liangyi_95）進群,共同交流，共同進步，共同置業。