【諮詢】
甲：我家在城裡購買了一套房子，籤訂了房屋買賣合同，並付清了全部房款。但是原房主沒有給我辦理房產登記手續。原因是房地產開發公司賣房時就沒有房產證。請問：我家的房產什麼時候才發生效力？即物權從什麼時候發生效力？
乙：2020年6月份，張三就把自有的轎車出售給我，言明該車在四S點保養，我把錢給他後，他把車輛的手續給了我，讓我三天後去開車。都是好兄弟，我也沒有多想。由於出差，我回來後（即合同籤訂後的第六天）去開車時，車子不見了。我找到張三，張三說他也不知道去向，並說：車輛已經歸你，責任有你承擔。請問，我與張三的買賣車輛合同有效嗎？這起買賣車輛的行為是否發生效力？
【解答】
上述兩件案例，一個是動產物權，一個是不動產物權，其實問的是一個問題，就是物權從什麼時候發生效力？下面我們看《民法典》是怎麼規定的。
一、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。
《民法典》第二百零九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
1、何為登記？登記是指把有關事項或東西登錄記載在冊籍上。《民法典》第二百一十條第二款規定：國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
2、登記機關。《民法典》第二百一十條第一款規定：「不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。」一般是由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理（即不動產登記中心辦理）。不動產登記中心在各地屬於當地的國土資源部門。 以深圳市為例: 深圳市不動產登記中心是負責深圳市不動產登記工作的專門機構,是深圳市規劃和國土資源委員會的直屬事業單位。
3、怎樣登記？
(1)不動產登記機關辦理不動產登記，一般都應當由不動產權利人或者不動產權利變動當事人向不動產登記機關提出申請，即向不動產登記機關提出明確的意識表示。除法律另有規定的情形以外，沒有當事人的申請，登記程序不得進行。因此當事人是否申請，涉及到登記程序能否啟動的問題。
(2)不動產登記申請應當採取書面形式，而不能以口頭方式表示。不動產產權登記必須由權利人提出申請。申請內容包括不動產登記申請人的狀況、不動產權屬情況和自然情況。
(3)申請各種不動產登記時必須提供的最為重要的、同時必不可少的材料，主要包括不動產權屬證明、不動產界址、面積等。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
二、動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力。
《民法典》第二百二十四條動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但是法律另有規定的除外。
1、何為交付？所謂交付，就是指當事人一方將自己佔有的財產移交給另一方佔有。比如在約定的時間與地點由轉讓人與受讓人當面交接物品，受讓人清點驗收後交付即告完成;或者根據雙方約定，由轉讓人託運或能郵寄的物，轉讓人辦完託運或郵寄手續後交付即告完成。
交付是動產物權變動的公示方法，也就是通過交付這樣一種方式向社會公眾顯示物權變動的意思表示。
2、交付方式。動產交付可分為現實交付（即直接交付）與觀念交付（簡介交付）兩種。
現實交付是指動產物權的讓與人將其對於動產的直接管領力現實地（直接地）移轉於買受人，也就是說一方（通常為出讓人）把東西當場交給另一方（通常為買受人）。
現實交付依交貨方式的不同，可以再分為三種情形：（1）送貨上門：即由出賣人送運貨物到買受人處，此時貨交買受人處才算完成交付。（2）上門提貨：即由買受人到出賣人處取走貨物，此時貨物運出出賣人處即算完成交付。（3）代辦託運：即由出賣人代理買受人與承運人訂立運送合同，買受人承擔運費的交付方式。此時出賣人將貨物交給承運人即算完成交付。
觀念交付一種非真正的交付，是指動產佔有在觀念上的移轉，此為法律在特殊情況下為顧及交易的便捷而採取的變通方法，以代替現實交付。它又分為三種：（1）簡易交付，是指受讓人已經佔有動產，是於物權變動的合意成立時，視為交付。也就是說在甲乙達成合意以前，東西已經在乙手上了。（2） 佔有改定，是指動產物權的出讓人與受讓人之間特別約定標的物仍由出讓人繼續佔有，這樣，在物權讓與的合意成立時，視為交付，受讓人取得間接佔有。也就是說雖然甲乙達成了物權轉移的合意，但標的物仍然在甲手中。（3） 指示交付，是指動產由第三人佔有時，出讓人將其對於第三人的返還請求權讓與受讓人，以代替交付。也就是說標的物不在甲手，也是甲指示第三人把標的物交於乙。（4）擬制交付，是指出讓人將標的物的權利憑證（如倉單、提單等）交給受讓人，以代替物的現實交付。
三、特別規定。
1、不動產物權的合同，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。《民法典》第二百一十五條當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
2、動產物權未經登記，不得對抗善意第三人。
《民法典》第二百二十五條船舶、航空器和機動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
3、因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者徵收決定等生效時發生效力。（第二百二十九條）
4、因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。（第二百三十條）
5、因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。（第二百三十一條）
6、處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。（第二百三十二條）
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