—集體經營性建設用地入市政策解讀（四）
前面的系列文章向大家解讀了集體經營性建設用地入市的政策、主體和條件，本文向大家介紹一下當前集體經營性建設用地具體流轉方式。
首先，明確流轉概念。我國國有建設用地交易分為一級市場和二級市場，一級市場進行土地出讓、出租，二級市場進行土地轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，並獲得相應的收益。
新《土地管理法》第六十三條第一款規定，集體經營性建設用地的土地所有權人可以通過出讓、出租等方式將集體經營性建設用地交由單位或者個人使用。第六十三條第四款規定，集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。集體經營性建設用地可以像國有建設用地一樣進行流轉，即出讓或者出租等進入一級市場方式及轉讓、互換、出資、贈與、抵押等進入二級市場的方式。
其次，理解一級市場。國有建設用地主要採取拍賣、招標或者雙方協議的方式出讓。其中工業、商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當採取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。採取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。
根據新《土地管理法》「同地同權」的規定，集體建設用地出讓需要遵守關於國有建設用地出讓的主要要求：一是國有建設用地和集體建設用地的供地渠道和價格形成機制應當保持一致；二是出讓方式應當保持一致，符合條件的必須採取「招拍掛」形式進行出讓，防止暗箱操作引發腐敗，侵犯農民權益。
然後，搞懂二級市場。國有建設用地進人二級市場的規定主要體現在《城市房地產管理法》中。集體經營性建設用地流轉交易與國有建設用地一樣，包括轉讓、互換、出資、贈與、抵押等。但是目前，集體土地二級市場交易尚處於起步階段，各項制度還不完善。
最後，關注抵押融資。抵押權的實現直接關係到集體建設用地的金融屬性，是決定使用人持有意願的關鍵。
2016年，中國銀監會、國土資源部《關於印發農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法的通知》（銀監發[2016〕26號），對抵押條件、抵押人處分權、抵押物被徵收時的處理、抵押物價值減少時的處理、抵押權實現時抵押物的處置、抵押時房與地的關係、抵押登記、抵押率與利率、支持措施等內容作出了較為詳細的規定。但是目前，進行實踐的例子並不多，需要進一步探索。
2019年5月，中共中央、國務院印發的《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》提出，依法合規開展農村集體經營性建設用地使用權、農民房屋財產權、集體林權抵押融資，以及承包地經營權、集體資產股權等擔保融資。各地銀行金融機構可以根據此文件精神開展集體經營性建設用地使用權抵押貸款業務。
國務院2019年印發的《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）規定：「已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本意見執行。」目前，自然資源部相關指導意見還未出臺。