新聞背景
集體經營性建設用地入市，意味著農村集體經營性建設用地可同國有建設用地一樣直接進入土地市場，進行市場化的有償使用。
2015年初，全國人大常委會授權全國33個縣(市、區)開展農村土地制度改革三項試點，郫縣承擔了集體經營性建設用地入市改革任務。當年9月7日，該縣戰旗村落下了集體經營性建設用地入市的 「第一槌」，標誌著四川這一改革試點進入全面實施階段，是四川乃至全國農村土地改革進程中具有歷史性意義的重大事件。
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□本報記者 吳璟 李淼
天氣轉涼，在郫縣不動產登記中心主任賀娟的日程表上，「新土改」的推進卻正火熱。
德源鎮平城村一塊面積為11.68畝的土地，正靜待成為一場競價會的主角——9月 7日，這宗集體經營性建設用地將以每畝每年1.2萬元的身價掛牌競租。
也許是巧合。2015年，四川集體經營性建設用地入市「第一槌」在郫縣敲響時，也是9月7日——唐昌鎮戰旗村一宗面積為13.447畝的集體經營性建設用地使用權成功出讓，標誌著四川集體經營性建設用地入市改革試點進入全面實施階段。
一年間，獵獵「戰旗」，在郫縣這塊改革試驗田已立起16面。365天，戰旗村經驗被「複製」的同時，也帶來諸多難題。
被「複製」的戰旗
「新土改」一年，郫縣共完成16個入市項目，有7個項目已開工建設
9月2日，戰旗村。
聳立的塔吊，轟鳴的攪拌機，進出的卡車，似乎都在爭搶著告訴來戰旗村的人：這個昔日寧靜的鄉村，如今有一個熱火朝天的工地。
對村支書高德敏來說，這份嘈雜卻是別樣的旋律。「修的是花園式度假酒店，五星級標準哦!」他的手指敲擊著展板上的效果圖，眼前這片還是灰色水泥的建築體，在他眼裡早已是五彩斑斕、遊人如織。
工地腳下，正是去年9月，全省第一宗掛牌出讓的集體經營性建設用地。
這個叫「第五季香境」的商業項目，除了一座度假酒店，還將配套建起情景式美食體驗街區、生態風情休閒中心。「最時髦的說法就是鄉村旅遊綜合體。」高德敏說。
「這樣的項目在郫縣還有10多個。」同行的郫縣國土局副局長吳詩東告訴我們，從戰旗村敲下「第一槌」至今，郫縣共完成16個入市項目，有7個項目已開工建設。
戰旗村被「複製」了。
今年2月6日，郫縣三道堰鎮程家船村的14.9畝集體經營性建設用地，以每畝超73萬元的價格被競拍;兩個星期後，新民場鎮星火社區再入市3.14畝;3月更是爆發期，僅紅光鎮白雲村就成功入市土地4宗，共19.9畝……
古城鎮中平村的「複製」方式，顯得更加用心。「我們有13.3畝地，也想入市，但不想一賣了之，萬一未來土地升值空間巨大，那不就虧了?」中平村村支書王發錦考慮的是，以出租的方式入市。
租賃使用權，是集體經營性建設用地入市的方式之一，這意味著用地可租可轉讓，年限有長有短，仍採取招標、拍賣、掛牌的方式進行。
中平村的思路，正中成都潤華建材有限公司下懷，「我們準備建一個砂石攪拌站，用地時間不長，買下來太不划算，短期租用成本更低。」公司負責人介紹，該企業以每畝每年1.6萬元的價格成功競租，租期10年。「複製」的基礎上也有創新。
4月1日，安德鎮紅專村的3.8畝土地以協議的方式成功交易，實現入市。2005年，紅專村引進了一家機械加工廠，並把一所閒置的村小租給了企業。村小佔用的是村集體土地，如果這塊地掛牌入市，必須是「淨地」，意味著要先拆校舍進行土地整理。「我們當然捨不得拆。」紅專村村支書周術軍說，在徵求了村民意見後，決定採取協議的方式，把土地出讓給原租賃企業。「掛牌競拍價格可能越喊越高。」能夠協議出讓土地，也是企業負責人唐友輝的期待。「敲下『第一槌』後，更多的探索在郫縣開展。」吳詩東介紹，目前，該縣在已經實踐掛牌、協議、租賃出讓等入市方式的基礎上，加緊探索作價入股和自主開發等入市方式。
帶來哪些新問題
「新土改」一年，抵押融資、項目審批一度進展緩慢，倒逼制度有了新突破
「戰旗」遍地招展的背後，是暗流湧動，是各方的碰撞與角力。
高德敏透露，戰旗村項目12月底主體完工，爭取明年6月正式投用。但在一旁的曾旭東看來，這進度，「算比較慢的了。」作為項目投資人，也是首宗地競得者四川邁高旅遊資源開發公司的董事長，他沒有高德敏那麼樂觀。
戰旗村的「新土改」，一度陷入「慢困局」。
最慢的是抵押融資。「不能抵押，咋叫同權?」剛競標成功，曾旭東就信心十足地去貸款，卻被對方迎頭問懵，「依據何在?」
雖然當時郫縣國土局已出臺相關辦法，但金融機構並不買帳。在隨後的國土資源部培訓會上，這成為焦點問題之一被反映。隨後，中國銀監會和國土資源部聯合發文，明確了農村集體經營性建設用地的抵押貸款權。隨後，郫縣再據此出臺實施細則，並建立市縣兩級風險基金，對此類貸款實施專項獎勵和信貸激勵，最終，曾旭東從成都農商行拿到了100萬元抵押貸款。「金額不大，但確實是零突破。」吳詩東表示，它代表著同價後的同權。
貸款僅是其中一隻攔路虎。從去年9月競標到今年4月開工，整整7個多月「被空檔」。「大部分時間都在跑手續。」曾旭東無奈。
按流程，項目需完成立項、規劃、審查等多環節，但當下僅有針對國有土地的程序。曾旭東每到一個部門跑手續，都必須先做情況說明，各部門再就此新鮮事專門研究，時間因此耽擱。
耽擱背後是制度的一次次突破。在首宗拍賣之前，郫縣相關制度文件已出臺14個，隨著新難題接連出現，相關辦法也不斷完善，環評辦法、鼓勵抵押貸款意見……從基礎管理到入市管理再到配套管理，相關制度文件已增加到23個。
遊戲規則突破完善的同時，土地價值得到體現。在已入市的16宗地，最高每畝單價高達73.33萬元，最低40萬元。「完全超乎預料。」吳詩東說，這一價格比該縣不少國有建設用地基準地價還高許多。
農村集體經濟因此壯大。以戰旗村為例，首宗地收益705.97萬元，讓村集體資產一舉突破2000萬元，隨著後續60畝地入市，還將持續壯大。集體經濟成員的荷包也不斷鼓起——戰旗村首宗地出讓後人均先現金分紅520元，人均股份增值2600元。
鄉村治理機制因此完善清晰。在村黨支部、村委會、村民代表大會、監事會等之外，戰旗村專門成立集體資產管理公司，行使以前由村委會代行的集體經濟組織權力，「以前村集體經濟沒啥錢，喊我們管也懶得操心，現在不一樣，咋個花、咋投資，必須盯緊點!」戰旗村的村民股東廖代建說。
試出哪些經驗
「新土改」一年，沒有想像中的火爆和對市場的衝擊，地產開發在試點伊始便被審慎避開
一年16宗交易，發軔於戰旗的「新土改」，在試點階段，不可謂不熱。這一成交量在全國來看，是相當可觀的，在33個縣(市、區)中排名第二。尤其郫縣探索的入市樣本豐富，其中「招拍掛」的入市項目數量居全國第一。
但與市場預期相比，這樣的成績似乎還有些差距。改革剛醞釀時社會各界所期待的火爆場面、對國有建設用地市場乃至對樓市的衝擊，暫時並未顯現。戰旗村宗地因為是「第一槌」，從49.5萬元競拍到52.5萬元，除了古城鎮中平村宗地，其餘10餘宗土地參與競拍者數量大多在2-3個，基本未出現溢價。
這在省社科院副院長盛毅看來，卻是「再正常不過」。「一方面，集體經營性建設用地入市改革本身就是全新的探索，很多人對政策不是很了解，有觀望和疑慮;另一方面，雖然集體經營性建設用地與國有建設用地同價同權，但兩者的區位條件往往差異較大，市場潛力當然也有限。」
記者梳理發現，16宗地中僅1宗地在城邊，其餘都在農村，離場鎮遠。而這一條件也決定了，已入市的土地用途相對單一。在郫縣的16個項目中，除豆瓣廠的工業用地、沙場的倉儲用地，其餘都是商業服務用地，且多用於鄉村旅遊、文化博覽等。
「這也意味著，改革還有進一步探索的空間。」盛毅坦言，尤其是在試點伊始便被審慎避開的地產開發，未來空間巨大。
記者在採訪中了解到，「住宅」這一用途沒列入試點，但也沒明確禁止。雖然開發商很想在區位條件稍好的地段修樓盤，「但目前口子不敢開，暫時不去碰敏感問題。」郫縣國土局相關負責人表示。
不過，肩負著以試點出經驗任務的郫縣並不打算止步於此。「下一步關鍵還是推項目，健全入市的途徑、方式和項目樣本，不斷修改完善制度，而不在於成交量的多少。」上述負責人表示。
根據要求，試點改革要在2017年12月底前完成。各種信息表明，中央對改革的要求是加快進度、拓寬內容。更有跡象顯示，或將農地徵收、集體經營性建設用地和宅基地「三塊地」改革打通。「聯動配套改革很必要，這對探路者來說是壓力也是機遇。改革，正在一步一步往前走。」盛毅說。
郫縣集體經營性建設用地入市方式
掛牌出讓
舉例戰旗村宗地
租賃使用權
舉例古城鎮中平村宗地
協議出讓
舉例安德鎮紅專村宗地
作價入股自主開發
(有待試點)