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深圳樓市炸鍋了！剛剛推出八項措施精準調控樓市，限購限貸全部升級。
這些新政對深圳樓市有何影響？對炒房團又有什麼打擊？一起來看看。
重磅！深圳抑制樓市過熱新規
剛剛，深圳出臺最新調控政策！至此，深圳成為今年下半年以來，繼寧波、杭州、東莞等地都推出新一輪調控政策後，對房地產市場升級調控的第四城。
其中提到：
1、依據此次發布的限購新政內容，深圳購房門檻將從原先的深戶或連續繳納社保滿五年，提高到在本市落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房；
2、購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於60%；
3、 二手房轉讓增值稅徵免年限由2年調整為5年；
4、 「豪宅稅」免徵條件增添實際成交總價低於750（含本數）萬元的限價要求。
深圳市住房和建設局發布關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知，調整商品住房限購年限。
深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。
非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續按照提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規定執行。
基金君做了一些重點內容梳理。
1、入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；
深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。
非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續按照提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規定執行。
2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數；
夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
3、首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅首付70%，非普通住宅80%；
（一）購房人家庭名下在本市無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；
（二）購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於60%；
（三）購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於80%。
4、轉讓增值稅從2年免變5年才免；
更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。
5、普通住房應同時滿足：容積率在1.0（含）以上；套內面積120（含本數）平以下或者建築面積144（含本數）平以下；實際成交價低於750（含本數）萬。
享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建築面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建築面積144（含本數）平方米以下；實際成交總價低於750（含本數）萬元。
6、新房抽籤要優先無房、個稅或者社保年限長的。
對社會關注度較高、預計購房人數較多的熱點樓盤，房地產開發企業應當按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，並根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數，合理確定房源和認購人數比例。
市住房建設局 市規劃和自然資源局
市市場監管局 市公安局 市地方金融監管局
深圳市稅務局 人民銀行深圳市中心支行
深圳銀保監局關於進一步促進我市
房地產市場平穩健康發展的通知
深建字〔2020〕137號
各有關單位：
為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，實現穩地價、穩房價、穩預期目標，支持合理自住需求，遏制投機炒房，加強房地產金融監管，嚴厲打擊房地產市場違法違規行為，規範房地產市場秩序，促進我市房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現就相關事項通知如下：
一、調整商品住房限購年限
深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續按照提供購房之日前在本市連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規定執行。
夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
二、完善差別化住房信貸措施
在國家統一的信貸政策基礎上，根據我市房地產市場形勢變化和市場利率定價自律機制，合理確定我市個人住房貸款利率加點下限。
根據中國人民銀行有關規定，經深圳市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：
（一）購房人家庭名下在本市無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；
（二）購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於60%；
（三）購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於80%。
三、發揮稅收調控作用
更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。
四、細化普通住房標準
享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建築面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建築面積144（含本數）平方米以下；實際成交總價低於750（含本數）萬元。
五、加強熱點樓盤銷售管理
對社會關注度較高、預計購房人數較多的熱點樓盤，房地產開發企業應當按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，並根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數，合理確定房源和認購人數比例。樓盤銷售方案報所在區住房建設部門備案。
六、推行房屋抵押合同網籤管理
進一步完善交易價、評估價、登記價「三價合一」制度，房屋抵押合同應通過房地產信息平臺進行網籤，未經網籤的房屋抵押合同不予辦理產權登記手續。
七、加大二手住房交易信息公開力度
及時發布熱點片區、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導市場理性交易。中介機構應及時、準確向市住房建設部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關數據，並對上報數據的真實性和準確性負責，對於不報、漏報、瞞報的中介機構，依法暫停其網籤權限，納入房地產行業誠信系統予以聯合懲戒。
八、嚴厲打擊房地產市場違法違規行為
持續開展房地產市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發布虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場、捏造和散布不實言論等違法違規行為的房地產開發企業、中介機構及從業人員、各類貸款主體、個別業主，依法依規採取約談、暫停網籤、停業整頓、取消從業資格、吊銷營業執照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。相關違法違規信息公開曝光，並納入房地產行業誠信系統、公共信用信息系統等予以聯合懲戒。
本通知自發布之日起施行。
八項措施精準調控樓市
（一）調整商品住房限購年限
適當調整戶籍居民購房條件，規定社保和個稅繳納時間，在本市落戶滿3年且連續繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房。
制定這條政策的背景是：近幾年，我市落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對於早期已落戶深圳並連續多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求。
夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。具體來講，在離異之日起3年內，若離異前家庭名下在本市無房，離異後任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異後無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異後任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。
（二）完善差別化住房信貸措施
為積極發揮差別化住房信貸政策調節房地產市場作用，保障剛需，結合房地產市場形勢變化，我市對差別化住房信貸政策作了進一步完善，《通知》規定：合理確定個人住房貸款利率加點下限，對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。1.購房人家庭名下在本市無房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；2.購房人家庭名下在本市無房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於60%；3.購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低於70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低於80%。
（三）發揮稅收調控作用
我市現行存量住房交易計稅參考價格是2016年10月評估更新的，與目前市場成交價格存在較大差距，為此，更新二手住房交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近二手房市場真實成交價格。
此外，近一年來，我市成交的商品住房中，換手率較高。現將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整為5年，將對當前二手市場過熱起到抑制作用。
（四）細化普通住房標準
為使我市住房標準更符合市場實際，本通知對普通住房標準進行細化，享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下三個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建築面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建築面積144（含本數）平方米以下；實際成交總價低於750（含本數）萬元。
制定這條政策的背景是：我市目前的普通住房標準只考慮了容積率和面積兩個指標，從今年上半年房地產市場偏熱的情況來看，有必要增加價格因素，更合理地界定普通住房和非普通住房標準，保障大部分群體對普通住房的需求，有效抑制非普通住房價格上漲。
（五）加強熱點樓盤銷售管理
當前，我市熱點片區部分樓盤因區位、學位等因素，出現搶購現象，不利於我市房價和市場預期的穩定。為此，對社會關注度高、預計購房人數多的熱點樓盤，應當按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，並根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴控認購人數，合理確定房源和認購人數比例。樓盤銷售方案報所在區住房建設部門備案。
（六）推行房屋抵押合同網籤管理
目前，買賣雙方實際交易價、銀行貸款評估價、政府部門登記價未真正實現「三價合一」，容易產生「陰陽合同」「高評高貸」等問題。因此，本通知規定：進一步完善交易價、評估價、登記價「三價合一」制度，房屋抵押合同應通過房地產信息平臺進行網籤，未經網籤的房屋抵押合同不予辦理產權登記手續。
下一步，我市將通過統一的房地產信息平臺完成《商品房買賣合同》和《房屋抵押合同》網籤工作，並同步將真實的合同數據推送到不動產登記部門辦理產權登記手續，進一步規範房地產交易業務流程，提高交易效率，真正實現「三價合一」。
（七）加大二手住房交易信息公開力度
目前，二手住房交易信息不夠透明，交易信息更多掌握在中介機構手中，交易雙方因信息不對稱容易被市場不實信息誤導。為此，《通知》提出，及時發布熱點片區、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導市場理性交易；中介機構應及時、準確向市住房建設部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關數據，並對上報數據的真實性和準確性負責，對於不報、漏報、瞞報的中介機構，依法暫停其網籤權限，納入房地產行業誠信系統予以聯合懲戒。通過這一舉措，有利於增加二手市場信息透明度，規範中介機構交易行為，引導市場理性交易，穩定二手住房價格。
（八）嚴厲打擊房地產市場違法違規行為
持續開展房地產市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發布虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場、捏造和散布不實言論等違法違規行為的房地產開發企業、中介機構及從業人員、各類貸款主體、個別業主，依法依規採取約談、暫停網籤、停業整頓、取消從業資格、吊銷營業執照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。相關違法違規信息公開曝光，並納入房地產行業誠信系統、公共信用信息系統等予以聯合懲戒。
總體來看，《通知》提出的八項措施，涵蓋了行政、金融、稅收等方面內容，主要有三個特點：一是優先滿足剛需，有效遏制投機炒房；二是運用金融、稅收等經濟手段，確保精準施策；三是強化房地產市場監管，引導市場回歸理性。《通知》的出臺是對我市既有房地產調控政策的深化完善，對於構建房地產市場長效管理機制，保持房地產市場平穩健康發展將發揮積極作用。
下一步，我市將進一步夯實2018年出臺的住房新政，加快構建公共住房和商品住房6：4的住房供應和保障體系，讓更多的市民通過政府提供的公共住房解決住房困難。一是加大居住用地供應，今年計劃供應居住用地3平方公裡以上，比往年增長一倍以上。今後新增土地將主要用於公共住房建設。二是增加商品住房供應，今年新開工商品房1200萬平方米，是往年600-800萬平方米的近兩倍；下半年計劃入市商品住房項目80多個，預計供應房源面積超過500萬平方米、超5萬套。三是加大公共住房建設，今年建設籌集公共住房不少於8萬套，確保完成「十三五」期間建設籌集40萬套公共住房的目標。
官方政策解讀
一、深戶居民購買商品住房的條件做了什麼調整？
我市此前執行的限購措施，對深戶居民沒有落戶時間和繳納個人所得稅或社會保險的要求，居民落戶即可購房。本次對限購政策進行「打補丁」，要求：深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。
我市對戶籍居民家庭限購2套住房，對戶籍成年單身人士、非戶籍居民家庭限購1套住房，非戶籍居民家庭連續繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的限購政策，仍然繼續嚴格執行2016年深府辦〔2016〕28號文相關規定。
二、對離異購房有什麼規定？
《通知》在2018年深府辦規〔2018〕9號文關於離婚購房信貸政策基礎上，對離異後購房套數進行了限制。《通知》規定：夫妻雙方離異後，任一家庭成員3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算，這樣既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
具體來講，在離異之日起3年內，若離異前家庭名下在本市無房，離異後任一家庭成員可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有1套商品住房，離異後無房一方可以以成年單身人士身份在本市購買1套商品住房；離異前家庭名下在本市有2套商品住房，離異後任一家庭成員在本市均不得購買商品住房。
在離異之日起3年內購買住房的，在執行相關稅費、貸款、限購等政策上，按離異前家庭相應標準執行。
三、差別化住房信貸政策有什麼變化？
為積極發揮差別化住房信貸政策調節房地產市場作用，切實保障剛需，結合房地產市場形勢變化，對我市差別化住房信貸政策作進一步完善，《通知》明確：合理確定個人住房貸款利率加點下限，對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。對無房無貸的首次購房家庭，繼續執行貸款首付款比例最低30%的政策；對無房但有房貸記錄或已有1套住房的購房家庭，如購買普通住房，繼續按2016年深府辦〔2016〕28號文分別不低於50%、70%的貸款首付比例要求執行，如購買非普通住房，最低首付款比例均提高10個百分點，即分別為60%、80%。
四、如何發揮稅收在住房交易中的調控作用？
為使存量住房計稅參考價格更貼近市場價格，更準確地反映我市存量住房交易市場的真實情況，《通知》對我市存量住房計稅參考價格進行更新調整。
根據我市房地產市場情況變化，為促進房地產市場平穩健康發展，對我市個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整為5年，其餘政策內容不變，具體如下：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
五、如何細化普通住房標準？
為使我市住房標準更符合市場實際，《通知》對普通住房標準進行細化，規定享受優惠政策的普通住房應當同時滿足以下條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套住房套內建築面積120（含本數）平方米以下或者單套住房建築面積144（含本數）平方米以下；實際成交總價低於750（含本數）萬元。
六、為什麼要進一步加強對熱點樓盤銷售的管理？
當前，我市熱點片區部分樓盤因區位、學位等因素，出現搶購現象，不利於我市房價和市場預期的穩定。為此，《通知》對社會關注度高、預計購房人數較多的熱點樓盤，提出嚴控認購人數，要求優先滿足無房居民家庭購房需求，並根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，合理確定房源和認購人數比例，確保有限住房資源優先銷售給無房自住家庭。
七、房屋抵押合同網籤如何操作？
目前，買賣雙方實際交易價、銀行貸款評估價、政府部門登記價未真正實現「三價合一」，易產生「陰陽合同」「高評高貸」等問題。下一步，我市將通過統一的房地產信息平臺完成《商品房買賣合同》和《房屋抵押合同》網籤工作，並同步將真實的合同數據推送到不動產登記部門辦理產權登記手續，進一步規範房地產交易業務流程，提高交易效率，真正實現「三價合一」。
八、發布二手住房合理成交價格是出於什麼考慮？
目前，我市二手住房交易信息不夠透明，交易信息更多掌握在中介機構手中，交易雙方因信息不對稱易被市場不實信息誤導。加大住房交易信息公開，及時發布熱點片區、熱點樓盤二手住房合理成交價格，有利於增加二手市場信息透明度，規範中介機構交易行為，引導市場理性交易，穩定二手住房價格。
九、近期如何開展房地產市場秩序整頓？
市住房建設部門將繼續會同市場監管、公安、網信、金融監管等相關部門，持續開展房地產市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發布虛假房源、惡意哄抬房價、違規挪用各類信貸資金進入房地產市場、捏造和散布不實言論等違法違規行為的房地產開發企業、中介機構及從業人員、各類貸款主體、個別業主，依法依規採取約談、暫停網籤、停業整頓、取消從業資格、吊銷營業執照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。相關違法違規信息公開曝光，並納入房地產行業誠信系統、公共信用信息系統等予以聯合懲戒。
7月，杭州、東莞、寧波發布調控新政
7月2日，杭州市升級了搖號政策，對高層次人才購房實施5年限售，同時嚴格了「無房家庭」的認定條件，進一步加大新房搖號公開銷售對「無房家庭」的傾斜力度，並對購房意向登記的有關要求進行了調整。
同日，東莞市發布了加強商品住房預（銷）售管理的新規，對商品住房銷售價格、銷售監管等提出明確要求，在加大力度打擊捂盤惜售行為的同時，嚴格規範商品住房認購行為。
從官方表態來看，杭州是為了支持自住需求，抑制投機炒房；東莞是為了緩解商品住房供需矛盾突出、房價漲幅較大的實際問題。兩個政策宗旨都是落實「房住不炒」定位，促進市場平穩。而懷來則在澄清取消限購傳聞不屬實後，強調沒有放鬆調控，將一直按「房住不炒」和「三穩」要求進一步規範和加強市場調控。
7月6日，寧波市政府新聞辦公室微信公眾號「寧波發布」披露，寧波市資規、住建、人民銀行、銀保監四部門聯合印發《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從保持土地市場平穩、調整限購區域範圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等五方面提出「十條」新政。該政策從7月7日起實施。
上半年全國房價漲幅
深圳漲近15%
深圳樓市有多瘋狂？近期，深圳光明一新盤開售，8998人搶394套房，中籤率錄得4.37%。更誇張的還在後面。新錦安海納公館發布5套房的誠意登記客戶名單顯示，認籌人數共計1171批。也就是說，每234人搶1套房，中籤率僅0.4%，創下深圳樓市最低中籤率。
新房與二手房價的倒掛，從另一個角度佐證了二手房市場的大漲。數據寶追蹤的《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》數據顯示，根據中國房價行情網站的二手房價格數據，深圳6月份二手房均價達到74929元，相比去年底大漲14.37%，位居全國漲幅榜次席。
隨著深圳房價的大漲，深圳與另外三個一線城市的房價差距進一步拉大，6月份二手房均價比北京高20%，比上海貴36%，是廣州的2.09倍。而就在去年底，深圳的房價僅比北京高4%左右，比上海高20%，是廣州的1.83倍。
其他三個一線城市6月份二手房均價相比去年底表現穩定，北京下跌0.77%，上海上漲0.82%，廣州上漲0.58%。
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