一、建設領域法律法規制度體系的建立和發展
建築業與房地產經濟是國民經濟的重要支柱產業，關係國計民生，涉及的法律關係錯綜複雜，包括建築物與構築物的形成、物權的確認與變動、建設工程合同的訂立與履行、土地使用權的確權和交易、城鄉規劃的統籌和審批、建築和房地產類公司的管理與經營等各方面，正因其法律關係繁多，調整規制它們的相應法律也不勝枚舉。隨著國家社會經濟的快速發展，法律制度也在進行著不斷地更新與完善。
在上世紀八十年代末、九十年代初，隨著建設工程合同和房地產糾紛案件的數量增多、類型多樣，為了規範建築業和房地產業的有序發展，在過去幾十年間，建設工程與房地產領域的相關法律法規如雨後春筍般應運而生。７０多年來，在城鄉建設和住房發展領域立法和相關機構的共同努力下，住房和城鄉建設領域法制建設不斷加強，已形成了以住房與房地產業、工程建設與建築業、城鄉規劃建設與管理三大法規體系為主，符合市場經濟要求的投資、建設、管理的法律法規制度，為建設工程和房地產領域的發展提供了堅實的法律保障。
（一）由「無」到「有」的住房與房地產業法規體系
建國後，我國實行公有住房管理制度。隨著我國城鎮住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產生產方式改革以及我國市場經濟體制的日趨完善，住房與房地產行業得到了快速發展。國務院和建設行政主管部門相繼出臺了一系列法規和規章，如《城鎮個人建造住宅管理辦法》《城市私有房屋管理條例》《中華人民共和國房產稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》《城市危險房屋管理規定》《城市房屋修繕管理規定》《城市房屋拆遷單位管理規定》《公有住宅售後維修養護管理暫行辦法》《城市新建住宅小區管理辦法》等。這些法規和規章有效地調整了住房和房地產的建設和管理，但由於存在土地制度和住宅市場化的約束，缺少一部適用於住宅商品化、市場化的法律。同時，房地產行業配套法規體系存在的滯後現象，使得房地產開發領域案件頻發、房地產開發和管理出現混亂狀態，侵害了消費者和國家的利益，嚴重影響了住房與房地產行業的健康有序發展。
１９９５年１月１日，國家施行了《中華人民共和國城市房地產管理法》。為配合《城市房地產管理法》的施行，國務院和建設行政主管部門相繼出臺了《城市房地產開發經營管理條例》《城市房屋拆遷管理條例》《住房公積金管理條例》《城市房屋租賃管理辦法》《房地產開發企業資質管理規定》《房產測繪管理辦法》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》《城市房地產轉讓管理規定》《城市房地產中介服務管理規定》《城市房地產抵押管理辦法》《城市房屋權屬登記管理辦法》《房地產估價師註冊管理辦法》和《城市房地產權屬檔案管理辦法》等一系列法律法規和規章。這些法律法規規章的制定和出臺在很大程度上完善了我國住房與房地產行業法律法規體系的構建。目前，我國住房與房地產管理的各個主要環節均有法可依，住房與房地產法律法規框架已基本建立，為住房和房地產行業的健康發展創造了良好的法制環境。
（二）由「粗」到「細」的工程建設與建築業法律法規體系
工程建設與建築業的法制建設同樣經歷了從無到有、從粗到細、從初步建立到逐步健全、發展、完善的過程。建國初期即計劃經濟時期，我國經濟建設完全靠政府的計劃手段來調節，各部門的「紅頭文件」是這一時期工程建設的政策依據。隨著我國經濟體制改革的不斷深入和對外開放的不斷擴大，工程建設法治建設圍繞經濟體制改革的基本精神和具體要求取得了長足發展。尤其是上世紀８０年代，《建築安裝工程承包合同管理條例》《建設工程勘察設計合同條例》等的出臺和施行，標誌著工程建設與建築業的發展步入法制規範調整階段。
上世紀９０年代以後，工程建設與建築業的各項改革取得了初步成果，工程建設領域法制建設得到迅速發展，規範建築活動的部門規章相繼出臺，如《建築安全生產監督管理規定》《工程建設監理單位資質管理試行辦法》和《建築裝飾裝修管理規定》等。但由於行政立法依據不足，行業立法重視不夠以及國家有關領域行政立法體制滯後，這一時期的法制建設仍具有一定的局限性。
隨著《中華人民共和國建築法》《中華人民共和國招標投標法》等法律的頒布和施行，工程建設法制漸趨成熟。為了配合上述法律的施行，國務院和建設行政主管部門相繼制定和出臺了《建設工程質量管理條例》《建設工程勘察設計管理條例》《建築工程施工許可管理辦法》《房屋建築工程質量保修辦法》《建築業企業資質管理規定》《建設工程勘察設計企業資質管理規定》《工程監理企業資質管理規定》等一系列配套的部門規章和規範性文件。時至今日，工程建設與建築業法制建設體系已趨於完善，並走上由「粗」到「細」的健康發展道路。
（三）由「分」到「合」的城鄉規劃建設與管理的法律法規體系
建國後，城市規劃工作的作用日益受到重視。１９５２年９月，國務院提出開展城市規劃工作，並設置了相應的城市規劃管理機構。１９５６年，《城市規劃編制辦法》頒發，使規劃工作開始走上法制建設的軌道。１９８４年１月，國務院頒布了我國城市規劃方面的首部行政法規《城市規劃條例》，為我國城市規劃管理工作提供了法律依據和保障。１９８９年１２月，國家通過了《中華人民共和國城市規劃法》。該法是我國城市規劃和建設管理方面的第一部法律。
此後，國務院和建設行政主管部門陸續發布了一系列城市規劃方面的部門規章和規範性文件，如《建設項目選址規劃管理辦法》《城市規劃編制辦法》《村莊和集鎮規劃建設管理條例》《城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法》《城鎮體系規劃編制審批辦法》《開發區規劃管理辦法》《建制鎮規劃建設管理辦法》《城市地下空間開發利用管理規定》和《城市規劃編制單位資質管理規定》等。由此可見，一個以《城市規劃法》為核心的城市規劃法律法規體系已經形成。
２００７年１０月，《中華人民共和國城鄉規劃法》頒布，與之前的《城市規劃法》相比，其最主要的區別在於：由「城市規劃」到「城鄉規劃」，調整的對象即從城市走向城鄉，從而將原來的城、鄉二元法律體系轉變為城鄉統籌管理的法律體系。
除上述法律法規外，國務院和建設行政主管部門還在城鄉規劃與建設、市政公用設施建設管理等其他諸多方面相繼制定出臺了一系列相關法律法規，如《風景名勝區管理條例》《中華人民共和國防震減災法》《城市公廁管理辦法》《城市生活垃圾管理辦法》《城市燃氣和集中供熱企業資質管理規定》《城建監察規定》《城市燃氣管理辦法》《城市出租汽車管理辦法》《城市供水水質管理規定》《城市道路照明設施管理規定》《城市動物園管理規定》《遊樂園管理規定》等。這些法規的出臺和施行進一步健全和完善了整個城鄉規劃與建設法律法規體系，為城鄉規劃的健康發展提供了有效的法律保障。
雖然對比過去的幾十年，我國建設領域的法律制度已經有了質的飛躍，調整範圍逐漸擴大，建設工程活動受到科學規範的制約和有效的行業監管。但是，我們也客觀體會到因法律法規本身滯後性的局限所致，總是無法與飛速的經濟發展和高新的科學技術並駕齊驅，因此，有關法律法規還需不斷修訂和完善。為適應行業現狀和未來發展的需要，目前正在組織對《中華人民共和國建築法》的修改。隨著國家出臺多項改善營商環境的法規和政策，國家推行建設行政管理的「放管服」，建設領域的法律法規將會更加規範、完善和高效。
二、建設工程與房地產法律服務的市場需求和專業律師業務的特點
隨著我國建設領域法治化進程的加快及國家投資建設活動的大力推進，建設工程與房地產領域的法律服務範圍不斷擴大。
自上世紀９０年代中期，房地產開發、房地產銷售、商品房按揭、在建工程抵押、物業管理等業務已形成規模，專業律師全面參與房地產開發建設和城市基礎設施建設法律服務已成為建設領域的通行做法和企業風險管理的基本要求。
從我國目前建設工程和房地產業發展的情況和司法實踐來看，專業律師參與建設工程和房地產法律服務的必要性主要體現在以下幾個方面：
第一，建設投資項目類型方式多樣，政府投資和國際世行、亞行以及世界金融機構貸款項目等對法律合同的要求更為嚴格和規範，其增加了對建設項目管理的經濟性和合規性審查要求，迫切需要專業律師的全程介入，以降低工程項目實施的法律風險。
第二，國家出臺多項制度，加強國有企業及上市公司的法律風險防控。尤其加強國際工程承包企業海外工程承包項目的企業法律風險防控及企業自身法律風險的防控，亟需專業律師的風險提示和企業合同的規範管理。
第三，房地產項目投資大、涉及法律繁多、合同關係複雜，律師進行房地產企業開發和建設的全過程監管，能有力降低合同風險、減少房地產銷售糾紛。例如，一個工程項目從開始到結束，所涉及的合同包括土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、建設工程勘察設計施工合同、商品房銷售合同等。
第四，「一帶一路」倡議下開展國際工程承包項目，企業承接國際工程的規模不斷擴大，涉及國際工程的技術規範和法律法規更為複雜，正確處理國際工程合同索賠已成為工程管理中亟待解決的問題，更需要懂技術、懂管理、懂外語和懂國際工程法律的複合型專業律師。
在此背景下，要求建設工程和房地產領域的專業律師應具有以下特點：
（一）充分了解和關注建築業和房地產業的發展狀況，熟悉行業的管理制度和基本工作流程，更要學習行業最新頒布的法律法規和部門規章，定時為客戶提供精準的法律信息，指導客戶的經營活動。目前，建築業和房地產業等領域從投資管理到建設活動、從企業資質管理改革到工程管理全過程都在實施全方位的體制機制變革，需要對行業發展的變化密切關注、動態了解。
（二）掌握建設領域的專業知識和技能。任何法律服務都涉及一個領域，存在一個事物載體，對事物了解越多就能掌握其規律，更能發現其問題。建設工程和房地產領域涉及工程建設和房地產開發等諸多方面的知識和技能，如工程經濟、工程技術、工程管理和工程信息化等，若能詳細掌握工程投資預算、工程質量驗收標準以及項目管理等專業知識，則能更精確地分析工程法律問題，與客戶有更良好的溝通與合作。
（三）積極參與和全面介入建設投資領域的經濟活動和企業的重大項目決策。法律風險貫穿於企業經營的全過程，要充分了解企業經營的市場條件和專業領域的經濟活動，能更宏觀地判斷企業的優勢、劣勢和行業領域內的風險。專業律師應成為行業領域內重大項目和重點事件討論的參與者，以便在行業內有更多的話語權，對客戶的服務有更大的吸引力。
（四）專業律師應有更廣泛的社會實踐。目前，各企業都配備了較強實力的企業法務部，這些法務人員對企業、行業都有較全面的了解，這就要求我們的專業律師對行業中各類企業的性質、職能、主要業務範圍和工作流程有全面了解，否則無法應對企業法務的質詢，更無法解答疑難問題。專業律師要有在建築設計企業、施工企業以及房地產開發企業實習實踐的經歷，掌握這類企業經營活動的一般規律，知曉經常出現的法律問題。
（五）專業律師要參加建築業和房地產業的行業協會或學會，參與建設領域工程建設與管理學術論壇，熟知行業動態和信息，結識工程建設的管理者和專業工程技術人員，建立以此為基礎的朋友圈，搭建專業法律問題交流的平臺，以應對及時解決複雜疑難的專業法律問題。
三、新時代建設工程與房地產律師業務的拓展方向
隨著社會的進步和經濟的發展，中國經濟走向新的發展時期。投資建設的新模式層出不窮，房地產投資建設確立了新的發展方向，新基建任務的提出，強化了國家投資建設的重點領域。
從事建設工程與房地產法律業務的律師面臨的挑戰日新月異，要樹立新時代背景下解決建設工程和房地產領域複合性、多元化糾紛的理念，針對新情況和新問題，建立健全投資建設領域的法律風險防控體系。
（一）房屋建築市場的法律服務。從房屋建築業務來看，按照國家城鎮化發展規劃，２０３０年我國城鎮人口將接近１０億人，房屋總建築面積需求為８００～９００億平方米（包括住宅房屋和公共建築等），圍繞建設項目的各類房建的建設工程合同、材料設備採購合同的法律問題層出不窮。
（二）城市基礎設施建設的法律服務。從基礎設施業務來看，根據國家統計局公布的數據顯示，２０１８年基礎設施投資１４．５３萬億元，比上年增長３．８％，增速比１～１１月份提高０．１個百分點。預期今後，城市基礎設施仍將是穩定經濟的主要力量。從細分市場看，城市軌道交通及新型市政工程（汙水及垃圾處理、地下管廊、海綿城市等）有望成為增長最快的領域，公路、鐵路市場總量繼續維持高位。城市基礎設施建設的發展將為專業律師提供更廣闊的發展平臺。
（三）房地產業與保障性住房建設的法律服務。從房地產業務來看，２０１８～２０１９年共有１５６家房地產企業躋身百億軍團，３０家房企邁入「千億俱樂部」，其中，陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等１３家房企都在邁入千億房企行列。十九大報告提出「堅持房子是用來住的、不是用來炒」的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。國家大力推進保障性住房建設，滿足中低收入階層的住房需求。這些建設項目為專業律師帶來新的業務機遇。
（四）建設投資管理法律體系的不斷發展和完善，不斷出臺新的法律法規和政策性文件。如《政府投資條例》《政府與社會資本合作條例（Ｐｕｂｌｉｃ Ｐｒｉｖａｔｅ Ｐａｒｔｎｅｒｓｈｉｐ， ＰＰＰ）》等。十八屆三中全會以後，為控制地方政府債務、全口徑預算管理、降低土地財政依賴，中央出臺了關於政府和社會資本合作模式的政策文件，對以往房地產開發和基礎設施建設的法律業務產生實質影響。ＰＰＰ項目投資巨大、周期超長，不設固定回報，政府財政不兜底，法律關係複雜，合同體系龐大，基礎交易及融資合同體系交互，這種以特許權協議為核心的利益協調機制大大增加了社會資本的法律風險。同時，ＰＰＰ相關政策文件在執行過程中，與現行法律存在一定程度的衝突，亟需克服ＰＰＰ模式推行中的政策法律難題。還有很多這類法律法規對建設投資行為提出新的法律要求，迫切需要專業律師據此提供最新、最前沿的法律服務。
（五）建設領域出臺多項法規和政策性文件，加強優化營商環境改革，推進建設行政管理體制的「放管服」。２０１９年１０月，國家出臺了《優化營商環境條例》，建設行政主管部門配合國務院頒布了一系列改革文件及修訂規章和規範性文件。目前，正積極修改《建築法》及相關條例，大力推進建設領域的改革創新，大力推廣綠色建築和綠色建造，發展裝配式建築，採用ＢＩＭ技術等智慧建造方法，推廣全過程工程諮詢和ＥＰＣ工程總承包管理方式等。工程建設管理的制度改革和法律法規的不斷完善，對專業律師提出了更高的要求，也為業務發展提供了新的機會。
（作者：姜軍，天馳君泰律師事務所）
【責任編輯 劉耀堂】