在新冠疫情嚴重衝擊經濟社會生活的大背景下,2020年的中報季正成為評判上市房企投資價值的窗口。眾多投資人也翹首以盼,期待覓得新的績優股。
樓市資本論獲知,8月24日,中梁控股集團公布2020年半年度報告,期內實現營業收入237.67億元,同比增長15.6%;淨利潤22.1億元,同比增16.4%;歸屬於上市公司股東的核心淨利潤13.08億元,同比增6.2%。
與此同時,最新克而瑞數據,2020年1-8月,中梁控股集團實現了965億元全口徑銷售額,排名TOP19,穩居行業20強。
中梁控股集團還給自己設定了10%的年增長目標,在房企們紛紛將調低目標、保守前進的大環境下,顯得尤為突出。
在業內人士看來,中梁控股集團半年報透露出的積極信號,正迎合了世界第一電商亞馬遜創始人貝佐斯提出的「飛輪效應」:
一個公司的業務板塊如同咬合的齒輪,雖然從靜止到轉動起來耗費力氣很大,但努力不會白費;一旦一個齒輪開始轉動,整個齒輪組都會跟著飛速轉動。
樓市資本論認為,「飛輪效應」顯現之下,優質產品、豐厚土儲、健康財務和年輕團隊正是中梁的四大「飛輪」,緊密咬合之下推動著中梁這一房企巨器迎來業績的穩健增長,大有成為行業新一龍頭之勢,目標直指萬科、碧桂園。
飛輪1:產品優質助推業績上漲
在經歷了過去4年168.4%的年複合高速增長之後,中梁控股集團如今對於規模增速不再那麼執著。
上半年中梁控股合約銷售金額仍然上漲了6.3%,達到677億元,按照全年銷售目標1680億元計算,上半年就完成了40%。合約銷售面積約541萬平方米,合約銷售均價約12500元/平方米,同比上升18%。
雖然疫情影響了一整個春季的銷售進度,但是從5、6月開始,中梁控股集團的銷售額就出現了大幅反彈,分別為151億元、247億元,銷售額同比增幅達112.38%、81.89%,分別位列34家千億房企當月增幅的第一和第三位。
按照行業慣用的「四六開」業績評判,中梁控股集團2020年的中期業績表現算得上可圈可點。
這一趨勢還將持續。中梁控股聯席執行總裁李和慄表示「從2020年初,我們的供貨目標就是『四六開』,上半年供貨40%,下半年供貨60%。」
樓市資本論認為,黑天鵝之下,快速的業績修復能力體現了中梁控股集團的強大韌性。而銷售端保持強勢的根本,在於中梁控股持續提升產品力的成功。
伴隨企業規模迎來新階段以及戰略版圖中城市能級的不斷提升,今年4月,中梁控股集團在產品端適時進階,將此前的「香、御、國」系全新升級為「星海、拾光、鎏金」三大系列。中梁以研究客群為基礎,以人生三境界為對應,以構建完整客群為閉環,擴充產品系的深度故事,體現人生的三個不同境界及客戶群體。在滿足新時代人居生活的同時,持續提升企業產品力。
1. 星海:
定位於新興階層,在城市潛力發展軸,以現代時尚的風格和功能至上的空間,實現與城市共生的自由生活。
2. 拾光:
定位於城市中產階層,在城市區域核心地段,專注改善型產品,以經典人居創造有質感的生活。
3. 鎏金:
定位於城市精英,在擁有稀缺景觀資源的城市核心,以精工匠心產品,帶給居者圈層生活質感和高級美學感受。
清晰的產品系列以及匠心打造的產品硬實力也獲行業權威認可。繼中梁控股集團多地項目榮獲「倫敦傑出地產大獎-2019年度建築獎」、「國際房地產大獎(亞太區)-建築設計類公共建築大獎」等多項國際設計大獎後,在2020年度「美尚獎」上,中梁旗下「西安中梁壹號院」等多個項目還榮獲人文氣質豪宅獎、空間設計專項獎、中國美力住宅榜TOP10等榮譽。
在樓市資本論看來,隨著供需關係邁過平衡點,以及樓市調控的常態化,房企真正進入產品層面的同題競爭;放慢速度並不意味著競爭在弱化,有遠見的優秀企業,正在全面展開產品力的升級運動。
顯然在這個產品為王的時代,中梁控股集團在利潤、銷售進度上的優勢正在不斷顯現,也值得市場給予更多的估值溢價。中梁控股集團,正以產品力重拾市場「話語權」。
飛輪2:新增高能級土儲鎖定利潤空間
樓市資本論認為,中梁控股集團以產品力在銷售端打開局面時,前瞻性的土地戰略布局和貨源結構優勢,則成為其有信心超額完成銷售目標的底氣。
從2018年下半年開始,中梁控股集團就著手「換倉」,喊出了「提高城市能級,回歸二三線城市」的口號。通過持續的深耕外拓、轉二線、轉省會、轉都市圈中心等戰略,中梁控股大大地提升了土儲的城市能級,銷售均價提升至每平方米12500元。
中報顯示,2020年上半年,中梁控股集團新增土地投資總額394億元,獲取土地56宗,新增土儲總面積約740萬平米。實現對全國重要城市群、重點二三線城市的基本覆蓋。
其中,二線城市及三線城市佔比超過90%,其中二線城市佔比高達64%,三線城市佔比為27%,四線城市僅為佔比9%。從地區分布來看,長三角作為中梁控股的大本營,佔總土儲的比重為56%。
對此,亞布力智庫研究員武利文指出,此類地區的基本面良好,市場容量大,收益有保障;可以看出中梁控股集團在拿地上整體比較堅持周期和結構的打法,目前已基本完成二線和強三線的布局。
而從不同層級城市對合約銷售的貢獻度來看,中梁控股集團拿地戰略的成效也在持續顯現。數據顯示,2020年上半年,中梁控股集團在二線城市的銷售佔比上升到到了43.9%,三線城市為45.2%,四線城市降至10.9%。
在樓市資本論看來,新增的豐沛土儲疊加高能級區域布局,不僅奠定了中梁控股的規模基礎,也為後續利潤空間的釋放留下充裕機會。
飛輪3:財務優化獲市場認可
今年投資者們最關注的無疑是房企的資金鍊狀況。
在今年上半年的艱難時刻,中梁控股集團通過一系列穩健經營的舉措,反而迎來財務狀況最好的時候。
截至半年度期末,中梁控股集團的有息負債總額為528.09億元,淨負債率為69.9%,公司財務長及副總裁遊思嘉表示,中梁控股集團的絕對有息負債水平在前50強房企中為最低。
同時,中梁控股上半年整體債務結構也在持續優化:境內非銀行借款佔比下降9%;截至2020年6月30日,中梁控股集團加權平均融資成本為8.9%,連續四年下降。
中梁控股降槓桿的決心和力度,為企業度過疫情期提前爭取到了更安全的環境。充裕的流動性便是一個佐證。
截至報告期末,中梁控股帳上總現金約350.21億元,較去年年底上升32.2%;一年內到期的債務佔比為42%,則同比減少11個百分點。1.5倍的現金短債比,完全能夠覆蓋短期債務,財務風險很低。
財務狀況的不斷優化,也使得中梁控股集團上半年融資情況持續好轉。
截至2020上半年,中梁控股上市後成功發行了共計11億美元的境外優先票據;融資渠道的拓寬,也助力其融資成本下降。樓市資本論了解到,中梁控股集團融資利率從2019年的第一筆利率11.75%的美元債,到2020年6月成功發行的一筆8.75%利率的境外優先票據,發行成本下降了3個百分點。
足夠優秀的公司必然能夠獲得資本市場青睞。中梁控股集團憑藉強勁增長的銷售、全國布局的土儲和債務結構的改善,獲得多家評級機構的認可。
今年以來,中梁陸續獲得穆迪、標普、惠譽給予的評級分別為「B1」、「B+」和「B+」,展望一致為「穩定」。今年2月,更獲得聯合國際給予BB的長期發行人評級,獲得聯合信用「AA+」評級,展望均為穩定。
樓市資本論認為,一方面以靈活融資工具改善債務結構,另一方面則通過多元化創新拓寬融資渠道,中梁控股正在以穩健的「千裡馬」之姿,奔跑過最艱難的時刻。
飛輪4:年輕團隊鑄就發展保障
地產行業,土地、資金、人才是發展的鐵三角。有好的投資布局,好的財務基本面,還需要團隊的不斷升級來保持競爭力。
而中梁控股集團上市一年有餘,除了產品升級、財務調整外,也在通過組織架構調整和人力資源年輕化,來應對規模增長的挑戰。
1. 組織變革先行:
2019年,中梁控股集團完成7個大區的重組,設立了南方大區、山東大區、浙江大區、中部大區、江蘇大區、北方大區及西部大區。在今年年初,中梁更是提出「開放合夥、開創平臺、九全破局、共創共識」的年度主題,堅持「先人後事」,推進多層級合伙人模式,強化賦能支撐,積極推動平臺型組織。
2. 人力資源年輕化:
早在2015年,中梁控股集團便啟動了戰略性人才發展項目——「新棟梁」,至今已連續開展六屆,為中梁打造了一批又一批訓練有素、高潛高能、敢想敢幹的「自家經理人」。
內部數據顯示,在被中梁控股集團稱為「新棟梁」的91位2017屆管培生及338位2018屆管培生中,很多人在一兩年內就升為高級經理或經理,甚至還有人在兩年時間裡就升為副總監。
今年4月中梁控股更是推出了全新的管培生提拔計劃——「鑄劍計劃」,接下來公司原則上將不再招聘專業經理級以下崗位,基礎核心崗位全部由管培生補位。
樓市資本論認為,樓市下半場中,人力越發成為企業應對規模增長挑戰的一種戰略資源。優秀的人力資源,能夠充分凝聚並發揮企業優勢,不斷激發企業造血能力。而中梁控股集團顯然深諳此道,靈活的組織與年輕化人才的加入正成為推動中梁進入後千億時代的穩健保障。
樓市資本論也相信,產品、土儲、財務、人才四大飛輪,正在為中梁控股的穩健發展提供源源不斷的動力。
中梁控股集團的「飛輪效應」仍在延續,新的行業龍頭正在長成。