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李嘉誠囤地商業經
不知道大家有沒有聽說過房地產行業一個經典名詞：囤地暴利。舉例來說，在李嘉誠的經商道路上，有這樣一個屢試不爽的賺錢「套路」，就是先用低價圈地，然後坐等升值，最後套現離場。大家對這件事已經有了很大的看法。然而，外界對長和系(簡稱長和系)「捂盤、囤地」的說法，也並非毫無理由。
事實上，這並非李嘉誠在房地產業的獨創，囤地待漲是房地產業的慣例。為此許多人義憤填膺：囤地炒地，浪費土地資源，地產商坐享其成，卻對當地的經濟發展毫無貢獻。所以大家一致認同：要打擊囤地行為，讓囤地者付出代價。
那麼，「囤地黨」到底是怎麼一回事呢？實際上！土地儲備是房企後續開發的資本，代表房企未來銷售面積的貨值，在手中。為了保證企業的長期發展，每年房企都會新購土地。但是隨著土地購置量的不斷增加，房價的價格不斷上漲，許多開發商都慢慢囤積土地，變成了純投機行為。
李嘉誠的經商之道
此外，還有土拍大戰，房企往往豪擲千金，地王頻出。那些房企之所以敢放手，也是因為有了囤地這個招來兜底。假如一不慎拿到高價地王，成本太高賣不出去，那就索性囤積起來，等到三四年後房價上漲，再開發銷售。
或許有人會問，開發商囤地是否有相關的監管呢？是的，對於開發商囤地，是有明確處罰規定的。前些年出臺的《閒置土地處置辦法》規定：「未動工開發滿一年的，按土地出讓或劃撥價款的20%徵收閒置土地使用費。如果不能在兩年內動工開發，將無償收回國有建設用地使用權。」按說這可以堵住囤地的漏洞。
但是我們的「制度」非常仁慈，把門關上後卻留下了一扇窗。另外還增加了這樣一條：「除非是由於不可抗力，或者是相關部門的行為或動工開發必須進行的前期工作而導致動工開發延遲」，否則，前面的懲罰措施就成了一紙空文。
儲地部分數據
所以，以此為窗口，開發者們將團隊智慧發揮到了極致。房產調控出臺，好，造成開工延誤；方案公示期間，找一幫周圍群眾抗議，好，造成開工延誤；製造債務糾紛，把被告送上法庭，土地被法院保全，好，造成開工延誤；債主在開庭前撤訴，下一位債主再次起訴，繼續拖延。真不知道，反正你們規定的就是要動工開發，我象徵性地搞了一個奠基儀式，挖了一個地溝，也算是要動工了。只要想囤地，開發商就有辦法。土地管理面臨著這些變通手段的誘惑，一次又一次受到打擊。
因此說，這樣的例子很多，但據粗略統計，截至去年年底，長和系在內地21個城市共擁有56個房地產項目，並幾乎都被曝光「囤積土地」，一般期限在5-10年不等，許多項目至今仍未完工！造成了重大危害。
中國房地產市場發展迅速，如果只是通過土地增值獲利，長和系就可以靠著「囤地套現」賺上幾十倍！這個，相信每個人都看得很透徹。而且李家在布局內地地產項目時，也有不少已經賣光了。
實際上， soho董事長潘石屹曾在接受採訪時曾坦言，中國有這樣一批房地產開發商，他們從來沒有蓋過房子，都是「倒地」…說起來，這種囤地現象，真的是地產商用來賺錢的方法！
實際上！房地產開發商長期囤地低買高賣，對一個城市或一個板塊的發展，幾乎是致命的。即使有其他開發商，後期接手重新開發建設，此時的土地價格帶來的高企的開發成本，讓開發企業很難再有大膽創新的開發舉措。很有可能，開發商拿地後，安全起見都會把土地分成小面積的開敞空間，很難有一個成規模的整體規劃。
換言之，這個模式只有開發商才能獲利，但是對一個板塊而言，可能意味著永遠錯過了黃金髮展時期。而且開發商囤積土地帶來的收益，也成了房價的一部分，影響到社會各個方面的關係，包括無數人每月辛苦還錢。
一項工程要囤幾年不管，等到土地增值，再想法子轉出去，乘機賺一筆，豈不是太開心！就是這樣一位如此靠囤積土地賺錢的商人。上海的陸家嘴商業區核心地帶，幾十年來一直是如此，曾經被稱為價值150億元人民幣的「爛尾樓」—黃金置地大廈。
黃金置地大廈項目
上海黃金置地大廈荒廢13年曾估值150億 如今70億賣不掉
該建築位於陸家嘴金融貿易區B2-5地塊，是上海浦東新區首批核心商業開發用地之一。此處位置可謂「非常絕」，緊鄰中國銀行大廈，平安銀行大廈，不遠處就是陸家嘴的中心綠地。就這樣一處寸土寸金的地方，41層高的黃金置地大廈，投資規模超過8億元，但從2007年開始卻「爛尾」。說真的，能在這樣一個地方擁有這麼大的一塊地實在是不易，那麼既然花了大價錢買下這塊地，為什麼還要讓它爛尾？
在此，和大家談談背後的老闆，印尼籍華人王恆心。其旗下上海王氏置業有限公司(以下簡稱"王氏置業")在上海浦東新區陸家嘴金融貿易區B2-5地塊首次取得該地塊時，當時的上海最高建築——上海金茂大廈剛剛落成不久。
隨著浦東開放開發的大潮，王氏置業迅速更名為上海黃金置地有限公司(以下簡稱黃金置地)，黃金置地大廈也隨之發展成為「浦東速度」。但是隨後又有一個漫長的建設過程，還有因銀行高息貸款和拖欠工程款等風波被告，這座41層的大樓也從2007年開始變成了「爛尾樓」。
黃金置地大廈項目
在此期間，曾有傳言稱黃金置地大廈的銷售因價格問題而擱淺，印尼富商有意囤地。網絡上流傳的信息都是假的，沒有人知道真相，除非你親自去問老闆。根據企業註冊電話，《每日經濟新聞》記者聯繫到了黃金置地大廈，但工作人員說，該公司內部沒有人知道此事。從目前來看，停建就是停建，更重要的是，由於位於黃金地段，這棟樓的土地價格早已上漲，專業人士預計，如果這棟樓正常對外招租的話，每年可獲利5-6億元。
在外人眼裡，這樣一棟破舊的上海黃金地段的建築，真是太可惜了！該建築爛尾期間，由於金融借款、建設工程等一系列合同糾紛不斷發生，在歷次訴訟中，金地集團更是多次被列為「被執行人」。
許多人認為，這棟建築可能是如此的荒廢。但在停工後，事實上金地公司還連續多次增資！俗話說得好，如果真的是一棟爛尾樓支撐不住，按理說，老闆都會急著出手。然而，在這座建築停用的十多年間，王恆心卻絲毫沒有轉手的打算，一直把這座建築握在手中，但也沒有想要盤活的跡象。其中原因不言而喻！
作為商辦核心區之一的陸家嘴，區域內租金穩定，甲級寫字樓租金基本在10元以上，而且現階段沒有賣地的機會，未來的可能性也不大，所以市場稀缺，不管是資產還是地價的上漲都很大。」黃金置地的銷售遇阻，到底是因為無法和買家談好價格？或者擁有更多的土地儲備？這個問題除了王恆心本人恐怕沒有人能回答。但是庫存商品的利潤顯然更高。每年翻一番，賺大錢！
因此，各種現象之下，有業內人士預測，王恆心這是打算囤地升值！說到底，如今陸家嘴的土地價格，與十多年前相比，早已是天壤之別，而盤活後的數億元租金，與等待囤地升值相比，根本不值一提。王恆心看中了這塊地的升值空間，打算以時間換價格。因此，他現在才寧可將大樓「爛在手中」，即使不斷打官司也不怕。
幾年前，就有買主打算以70億的價格買下整棟建築，但最終也沒有結果。儘管如此，王恆心的「抱負」也看得出來，比起現在賣房，盤活這座「爛尾樓」，明顯要多囤地多賺！多賺錢！從這個事件可以再次看出，地產商的「套路」實在是太多了。
總的說來，在商業上，房企熱衷囤地，無不為利。為了控制囤地的勢頭，需要增加囤地的成本，例如，企業必須使用自有資金。假如房企必須使用自有資金，而不是銀行提供的低利率資金囤地，那麼房企大量自有資金就會沉澱在土地上，資金鍊受到限制，無法繼續炒地囤地。
大家對此有何不同見解呢？歡迎評論區共同探討！