鶴崗樓市"白菜價" 當地人有兩三套房是常有的事
2020-12-08 網易房產（原標題：遠郊棚改房供應過量 鶴崗房子賣出「白菜價」）
鶴崗興建小區及其周邊的回遷二手房售價僅為400元/平方米左右。
鶴崗新建商品房大多在3000元/平方米以上，圖為位於鶴崗工農區的商品房小區尚典國際。
部分二手房售價低至400元/平方米左右；業內認為，供應大又無交易量，低價賣在所難免
日前，網絡上一張東北四線城市鶴崗房價的圖片引發關注。有微博發文稱，東北某四線城市房價已經跌到令人難以置信的程度了。3月鶴崗房子均價是1240元／平方米，其中興建小區周圍300元/平方米，320平方米的複式高層只要15萬元。看到這則消息，老家在鶴崗、在上海工作的劉小姐坐不住了。她對新京報記者表示，北京、上海也有便宜的房子，但應該看房子的位置是在哪裡，又是什麼性質的產品。
在大家驚呼鶴崗房價如「白菜價」之時，當地的房地產市場到底如何？
有2萬元經適房，也有60萬豪宅
為了了解真實情況，4月15日下午，劉小姐特地讓在家的母親打聽一下鶴崗樓市的現狀。劉小姐家的房子位於鶴崗市中心，位置較好，建於上世紀八九十年代，70平方米，目前的總價是12萬元，算下來均價為1714元/平方米。「這只是一般普通二手房的價格。而附近新建的商品房毛坯均價則在3700元-3800元/平方米。」劉小姐稱。
新京報記者在安居客二手房平臺上查詢到，今年4月鶴崗的二手房均價為1546元/平方米，3月二手房均價為1423元/平方米。從4月均價來看，略有上浮，而具體到各個小區，有漲有跌。因「均價」數據統計自物業顧問發布的數據，雖然與真實市場會有差距，但仍能大致看出市場行情。
記者在58同城的平臺上也看到，鶴崗的二手房總價低者可至2萬元，通過協商甚至可以更低，高者則在60萬元以上，甚至超過百萬元。其中，一套總價69萬元的房子，標明是豪華裝修，138平方米，折算下來出售均價是5000元/平方米。
據房主介紹，這套房子是2018年7月購買的，當時新房均價3500元/平方米，去年年底剛剛裝修完，裝修費用花了20多萬元。房主稱自己沒有賺錢，因為要離開鶴崗，不得已才出售。之所以比新房貴，就是加上了裝修價格。
記者通過房天下查詢得知，鶴崗市在售新房僅有5個，並未檢索到3000元/平方米以下的樓盤。
「白菜價」房源多是毛坯棚改房
在鶴崗，到底什麼樣的房子單價可以低至千元以下？對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於鶴崗城市房價，需要客觀看待。此類房價存在一定的片面性。實際上部分房產之所以如此低價也和房源本身的特殊因素有關，不代表全市的水平。
據劉小姐介紹，網上300元/平方米的房源都位於鶴崗的遠郊，交通很不方便。
另據上述房主介紹，去年買房時，他了解了一下市場，鶴崗有品質的商品房並不多，價格都在3000元/平方米以上。但是有著大量的回遷房，品質低，價格也低。
記者在58同城找到一家中介掛出的房源，總價在2.2萬元，單價400元/平方米，該房源是55平方米的一居室，位於鶴崗南山區。據了解，南山區原稱「南崗」，因設南崗採炭所而得名。後因南崗採炭所改稱南山礦，故改名「南山」。房源性質顯示的是經濟適用房。據該中介的經紀人介紹，這是2017年建成的毛坯房，可以辦理更名。
在58同城上，鶴崗的二手房有41255套，記者通過檢索「精裝修」和「學區房」兩個關鍵詞發現，僅剩下50套。而通過「精裝修」檢索，發現房源的總價基本在10萬元以上。如果檢索「經濟適用房」，會發現大多數房源是毛坯房，總價都低於10萬元。
這說明大量的經濟適用房未經裝修就低價流向二手房市場。據當地中介介紹，這些低價的房源大多是棚改房，房屋質量和環境與商品房沒法比。
「當地人有兩三套房是常有的事」
中原地產首席分析師張大偉介紹，鶴崗市2018年城市棚戶區改造項目補償安置方案是城市棚戶區居民選擇產權調換安置。一般以就近安置為主，採取抽籤和自選的方式確定安置用房。原居住房屋面積部分可調換新安置房屋面積部分。新安置房屋面積大於原居住房屋面積部分，45平方米以內按經濟適用住房價格每平方米1350元結算。超出45平方米以外部分，按新安置房屋樓層價格結算。
鶴崗是煤炭產區，是因煤而發展起來的城市。據劉小姐介紹，煤礦的一些塌陷區需要動遷，有時一家人會分到二套房。在鶴崗當地，一家人有兩三套房是常有的事。在劉小姐的印象裡，回遷房的數量遠遠大於商品房。
有意思的是，今年3月5日，黑龍江鶴崗市公安局通過其官方微信號發布招警優惠政策時提出，多類符合條件的公安院校畢業生可以享受到「一車一房」優惠：即價值在10萬元以內的汽車，以及建築面積在50-90平方米、房源位於市區內的住房。如此看來，鶴崗公安局出手大方也是有原因的。
棚改房蓋多了？還是人少了？
有業內人士分析認為，鶴崗房價怪象的背後仍是供大於求，一是房子蓋多了；二是人少了。
張大偉認為，鶴崗的低價房很大程度是因為過去幾年過量棚改造成的。棚戶區改造中供應了大量的遠郊區房源。從目前來看，價格低的房產基本都是遠郊區縣的棚改房，供應量大，又沒有交易量，低價在所難免。
鶴崗市常住人口101萬，其中市區人口61.7萬，鶴崗雖然是地級市，但按照人口數量劃分，與東部縣級市相當。屬於煤炭資源枯竭城市，年輕購房人群的減少，正在影響房價走勢。
「這是典型的城市空心化導致樓市疲軟。」嚴躍進也這樣認為，東北很多城市的房地產市場基本上比較頹廢，最主要原因是人口外流很明顯，比如鶴崗、雙鴨山、七臺河等，過去是煤炭和工業相對發達的城市，但這幾年因為煤炭行業整頓，城市產業發展也受到影響。除了人口外流外，購房資金也在外流，在沒有人口支撐的情況下，樓市交易不好，價格自然比較低。
此外，張大偉表示，2018年鶴崗經濟漲幅放緩，也影響了購房者的購買決策。從目前東北區域來看，缺乏產業活力，房地產也很難有起色。
58安居客房產研究院首席分析師張波則認為，單從總價來看，中小城市的房價差異並不合理，一線城市的總房價也存在單套住宅幾十萬到幾千萬的差異性。不但單看總價不適合，同一城市不同區域的房價差異也是客觀存在的，東北鶴崗房價事件可以理解為通過抓眼球方式來吸引用戶關注，而非房價本身出現大波動。
張波表示，從長遠來看，四五線城市既有利好又有利空，利好是國內城市落戶政策層面的全面放寬；利空則是隨著棚改接近尾聲，以此帶來的購房需求將出現快速回落。
本版採寫/新京報記者 袁秀麗 張曉蘭 本版攝影/李平
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