來源：華夏時報
前言
2020年，對於長租行業和城市住房租賃市場而言，有著極特殊的意義。
新年伊始，疫情打亂了每個人的生活；下半年，部分缺乏長續經營理念的長租企業面臨爆雷風險；一時間，大眾對長租抱有遲疑態度……長租發展近10年來，2020年無疑是最具挑戰的一年。
雖然市場如此，但長租行業肩負起新市民、青年人安居的責任，可持續發展下仍未來可期。
面向2021年，在新就業大學生等新市民向中心城市流動而產生持續旺盛的租賃需求態勢下，從十四五規劃建議到中央經濟工作會議，相關主管部門對長租發展均提出了更高期待：完善長租房政策、規範發展長租房市場、鼓勵市場化長租機構發揮功能作用、增加大中城市租賃住房有效供給等，都指向了以「規範」與「發展」並進方式為新市民、青年人創造更加穩定的居住條件。
而以自如為代表的市場化長租機構，在發展的過程中承擔起城市租住人群安家的信任，守護城市居住生態革新的希望。與此同時，伴隨著移動網際網路與城市化進程的不斷加速，「長租機構」作為城市居住升級的重要組成部分，已成為了當代不可缺少的「城市美好生活基礎設施」。
在2020年底之際，自如研究院綜合全網大數據推出《2020長租消費新趨勢報告》，從多個維度解析城市租住消費的新態度、新選擇、新趨勢，以及與長租行業的發展未來。
趨勢一：在租房這件事情上，高知城市青年更有態度
1.1 新生代租住人群畫像：高學歷、年輕化的「老」租房客
根據自如研究院的調查數據，95後、90後新生代已經成為品質租住消費主力軍。30歲以下自如客佔比55%，其中26-30歲租客佔到31.48%，00後租客佔比超過5%。
同時，數據顯示，這些年輕租客的「租房年齡」卻並不小，整體城市租客中超過1/4已經租房5年以上，超過6成已經租房3年以上，長期租房已成為城市青年的生活習慣之一。此外，新一代租客的受教育程度不斷提升，在整體城市租客群體中，本科及以上學歷超過65%，而在長租機構租客中，這一比例超過80%。相較於他們的父輩，這群有著更高教育水平、更高素養的新生代租客群體，對租住品質也有更高的要求。
1.2 選房態度：早上要多睡一會兒，周圍要有煙火氣息
在區位偏好方面，新生代租客明顯對通勤時間和周邊設施都有了新偏好。自如研究院數據顯示，80%的租客希望將通勤時間控制在30分鐘以內，63%的租客傾向於在工作地點周邊租住。同時有超8成租客同樣看重房子周邊的生活便利性，其中，超市、菜市場、便利店等生活採買（86.56%）以及交通樞紐（83.5%）是最受新生代租客關注的周邊配套設施。
1.3 合租態度：找室友比找對象還嚴格
如今，新一代租客對於合租室友的篩查更加嚴謹和仔細。其中，45.87%的城市青年介意生活邋遢的室友，13.88%拒絕和情侶合租，對於室友飼養寵物這件事，7.49%的城市青年表現出排斥。此外，近7%的租客在意室友是否存在熬夜、早起等個人習慣。因此，有近6成受訪者表示願意選擇長租機構，一方面，認可其用戶多為高學歷、高淨值人群，更易相處且尊重他人生活習慣；另一方面，自如等長租機構通常有更為有序、規範的管理方式，並出臺多種規章制度與舉措，共促合租用戶之間形成良好和諧的租住關係，可很大程度上解決租住後的後顧之憂。
趨勢二：整租受熱捧，集中式未來可期
2.1 「整租自由」成為新風尚，北京、上海整租用戶佔比最高
伴隨著租房需求層級的不斷增加，嚮往品質獨居的個人、情侶、小家庭正越來越多，中國已經全面進入「合租與整租並重的新發展階段」。新一代年輕租客更渴望實現「整租自由」。自如研究院數據顯示，整體來看，自如客中整租用戶佔比已經達到了21%，並呈現逐年增長的趨勢。
同時，結合年齡數據來看，整租的消費群體呈現出年齡下沉的趨勢。數據顯示，整租用戶中19-22歲租客的佔比逐年提高；結合地域數據來看，北京、上海率先成為整租用戶佔比突破25%的城市。
2.2 長租平臺加強整租投入，高品質整租產品成「搶手貨」
長租平臺同樣也在加大整租式產品的開發與投入。數據顯示，當前自如已有超過16萬套整租房源，同比去年提升了27%。
其實，高品質的整租產品一直是城市住房租賃市場上的「搶手貨」。日前，自如推出了全新升級後的整租產品「自如心舍」，主打「古著、唯思、清語、優格」四種風格。數據顯示，新升級後的「心舍」平均出租周期較此前產品縮短了4天。
2.3城市居住生態新成員，有一種生活方式是整棟式、社區式
面對不斷增長的城市住房租賃總量需求和品質整租需求，同時在宏觀政策、企業實力等多種因素的影響下，整棟式、社區式等集中式住房租賃產品成為各大城市發展的新方向。而長租平臺一直走在集中式租住產品探索的前列。
資料顯示，自如在2012年上線了長租行業內首個集中式長租公寓——將府自如寓，隨後陸續推出了上海其靈自如寓、北京建國門和平自如寓、北京歡樂谷自如寓、北京Meeta自如寓等20餘座風格不同、各有特色的自如公寓供自如客選擇。
在今年12月初，自如宣布戰略併購貝客青年精品公寓，併購完成後，自如在北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、徐州7個城市運營53個集中式公寓項目，管理房源超10000間，增長規模達185%。數據顯示，自如集中式公寓整體入住率穩定在95%。
在社區式方面，長租行業同樣也在加速探索。此前，頭部長租平臺自如公開了旗下超大型純租住社區式產品「自如裡」，並推出首個自如裡「廣州黃埔凱得家青年社區」。資料顯示，該社區建築面積超6.3萬平米，總戶數1516套，提供24平米到95平米不同面積的房源，其戶型超20種，覆蓋開間到兩居。同時，社區內含有2000平米生活工區，包括Z- SPACE無界空間、會議辦公、共享廚房、健身房等。據悉，自如裡已釋放房源500套，入住率超97%。
趨勢三：租賃服務市場化探索深入，居住生活更省心
3.1把家務變成服務，這一屆年輕人追求「過得容易」
對當代城市青年來說，除了住房空間，他們還渴求生活的一站式打包。因此，長租機構的進階型生活服務受到熱捧。自如研究院數據顯示，一站全包式的精緻搬家、打包服務、深度保潔、檢修等系統外訂單快速增長，近6成城市租客表示會選擇長租機構提供的保潔、維修、搬家服務。
具體來看，年輕人傾向於享受便利性高、更專業化的搬家服務。數據顯示，2020年自如精緻搬家服務同比去年訂單增長67.48%。同時，在保潔這件事上，他們熱愛當「甩手掌柜」，37%的租客表示每月定時購買一次保潔服務。值得關注的是，受到疫情影響，今年租客表現出高於以往的租住衛生關注度：自如消殺保潔服務同比去年增長78.84%，深度保潔服務同比增長24.98%，開荒保潔項目同比增長18.22%。此外，對外維修項目累計訂單同比增長153.94%，可見相比自己動手探索，新一代年輕租客更喜歡一鍵下單購買專業維修。
3.2精緻搬家、深度保潔、午夜維修，自如把家居服務做到極致
如今，長租機構也已從租住產品線延伸出專業化、多元化的服務線，不斷加快服務市場化進度，並在全國範圍內推廣，覆蓋租期內的客戶及更多普通居民用戶，獲得了廣泛認可。
就自如數據來看，九年來，專業化的搬家、保潔、維修累積交付服務3000萬次，總覆蓋人口約8000萬。據統計，搬家累計裡程1776萬公裡，可繞地球400多圈；保潔阿姨累計上門保潔2480萬次，分類處理各類垃圾近十萬噸；維修師傅累計深夜上門71652次。調研顯示，居住生活服務整體客戶好評率超過95%。
依託於服務線的核心業務，長租機構不僅解決了傳統租房服務薄弱問題，優化租客居住體驗，還通過專業培訓、明碼標價，積極推動保潔、維修等市場化服務更加標準，為服務業帶來更多客源，推動市場向上發展。
趨勢四：「雲租房」+智能化，自如黑科技貫穿租住生活的方方面面
4.1 線上看房即刻籤約，小屏窺大屋引領租住「網購」時代
租房看房正在向全面線上化消費模式轉變，「網購」租房（線上找房、VR看房）等新式找房工具逐漸滲透到租房行業。在疫情期間，黑科技VR看房/視頻看房高效解決租客選房難、看房難的問題，為年輕一代優選好房提供更多網際網路工具選擇。數據顯示，近8成的城市租客表示使用過新式看房工具，其中，78.47%的租客使用過地圖找房功能，67.97%的消費者曾使用通勤找房，50.23%的城市租客在租房過程中使用過VR看房功能。
據了解，在線上找房的創新嘗試上，自如APP已經上線了45萬條講房視頻，實現了超過30%房源支持VR查看，同時還有近萬名管家隨時等待聯線。其中廣州、成都、杭州的整租房源，VR功能覆蓋率達到75%、73.4%、59%。截至2020年6月，通過自如APP，人均使用VR看房7.5次，2020年VR看房板塊訪問量增長近70%；此外，人均使用地圖找房13.7次，訪問量增長突破98%。
值得一提的是，在具備黑科技元素的新式找房工具加持下，租客找房籤約時長有所降低。數據顯示，自如客從註冊到籤約流程平均僅21天，房源出租周期僅需15天，遠低於普租的45天。
4.2 全場景智能家居多維互聯，讓生活更「簡單」一些
全場景智能化家居正在逐漸成為新生代年輕租客的家居選擇，作為網際網路的原住民，這一代年輕人在實現品質租住的同時，也希望有未來感十足的科技體驗。據統計，城市整租人群中超過6成的租客更願意選擇配備智能家居的房源，超4成租客願意為智能家具設備支付更多房租。
作為以科技重塑長租產業鏈條的代表，自如致力搭建「1+1+N」全場景智能家居，為租客打造更加舒適便捷的全智能租住體驗。基於人工智慧、VR、AI、物聯網和大數據信息技術，自如以Z-Link智能家居系統實現人-物-屋有機智聯，以超級智控路由網關打造更穩定流暢的網絡覆蓋和多設備響應。
截至2020年11月，自如智能系統已覆蓋250萬+用戶，擁有150萬+智能設備安裝經驗，100萬+智能房屋運營經驗，累計穩定運行次數達到40億+，和8萬+智慧家庭服務對象。Z-Link智能家居生態已經與 250萬+用戶實現智能互通，連接超過100+種家電和智能品牌，以及4000+種智能設備。
在多個家電智能互聯的生活場景中，自如客能夠一鍵開啟起床模式，窗簾、空調、新風等設備自動開啟；選擇離家模式，各項設備關閉、清潔設施開始工作。而切換到回家模式，機器人自動送餐並智能提醒，Siri語音開啟電視，輕鬆實現全天智能化陪伴。
趨勢五：頭部企業穩健發展，「大且好」的長租機構成為用戶首選
伴隨疫情的影響和行業自淨程度不斷提高，長租行業迎來真正的發展契機，大浪淘沙下，抗風險能力成為檢驗企業良性發展的基礎標準，經營不善的企業紛紛出局，租行業分水嶺初現，「二八」分化趨勢正在加速。同時「大且好」的頭部長租機構，在規模及資源上更具優勢，未來增長空間巨大。
5.1房源與服務雙滿意，專業長租機構以品質服務收穫認可
長租機構因其品質化的房源供給，以及精細化的服務，獲得了城市青年的廣泛認可。首先在房源供給上，設計風格、裝修質量、室內環境成為租客普遍關心的重點，其中有62.5%租客更加關注「室內環境健康環保」。而以自如為代表的頭部長租機構，用戶的滿意度超過80%。
據了解，自如為提升租住品質，於2019年推出「深呼吸2.0」標準，這套系統方案研發歷時超1年、聯合8家專業機構、經過近千次實驗、涵蓋業內首次啟用的無醛板材並裝配智能新風設備，通過「標本兼治」來保障室內空氣品質。
其次，在創新服務上，管家作為自如公司的中堅力量，在與業主洽談，為租客尋找合適房源，守護業主房屋資產，進行委託籤約、裝修監察、日常維護、租約等方面發揮著至關重要的作用。數據顯示，管家在服務中，講解清晰、辦理高效、態度熱情位列用戶滿意的原因前三。
最後，在找房體驗、搬家保潔、維修響應等綜合服務滿意度上，長租機構滿意度均超過80%，以自如為代表的更具品質、更讓消費者放心、省心的長租平臺獲得了用戶的長期喜愛。
5.2頭部長租機構經營穩健，自如全國入住率超9成
2020年，自如已經營穩健地邁入第十個年頭，全國布局九個城中入住率均超過90%，其中南京、北京、成都三城入住率最高。
不僅如此，自如憑藉強大的品牌實力與經營口碑，獲得了越來越多租客的肯定。數據顯示，自2018年以來，自如客平均連續租住時長逐年遞增，2019年租住時長增長8.3%，2020年增長9.0%，目前自如客平均連續租住時長接近1整年。
5.3頭部機構租金波動小於市場均值，業主、租客更有保障
一直以來，長租相較於普租在穩定租金上有著模式性優勢。數據顯示，在2020年，從全國9大城市平均租金月均波動率來看，頭部長租機構的租金波動明顯小於城市均值，有效保障了業主收益穩定，並讓租客能夠安心居住。
5.4「大且好」長租機構優勢凸顯，成為業主省心託管首選
一直以來，房東直租或者中介出租，即C2C模式，佔據著住房租賃市場的主流。與之對應的是，對於城市業主而言，居高不下的尋客成本、房屋管理成本、空置成本，難以避免拖欠房租、損壞家具等問題。省心出租，一直是城市業主最為核心的需求。
從出租行為數據來看，在出租房屋遇到的問題上，相比於傳統普租業主，長租機構業主表示「從來沒有遇到過問題」的佔比是傳統業主的近3倍；在看房、查房頻率上，有超4成的長租機構業主在2年及以上時間未查看房屋，而在普租業主中有85%在半年到1年內查看過房屋。
受到行業爆雷因素影響，不少業主在委託房源時變得更加謹慎，但「大且好」的頭部長租平臺依然是主流選擇。數據顯示，有超過7成業主在託管時，更加看重平臺規模與資金實力；有超過5成業主更加看重平臺提供的收益表現，同時有超過6成業主會選擇與頭部長租機構合作。
結語
不難看出，頭部長租企業憑藉著多樣化有品質的租住產品、專業化的居住服務、便捷高效的科技工具佔據著城市青年租房的「首選」之位。
實際上，在2020年，自如走過了發展最快的一年：在企業實力上，自如邁過了管理超100萬間的世界級門檻，成功在中國住房租賃市場孕育出世界規模；在業務形態上，自如完成了從租住產品提供商到居住生活服務商的轉型升級，為「租後」發展指明了方向；在用戶培育上，自如從疫情期間開始，持續推出租金補貼、服務折扣等優惠福利，收穫了大批「打工人」的稱讚。
自如CEO熊林表示，「中國租賃行業的大方向不會變，因為租客的需求、業主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之後，這個行業一定會變得更加理性。」從2010年興起以來，頭部長租企業在民生價值上走到了前所未有的高度。