2012年，註定是杭州樓市不平凡的一年。
這一年，樓市經歷了低谷期的價格血拼，經歷了各式各樣的房鬧，經歷了市場撥開雲霧見青天……
這一年，開發商心態也發生了波折起伏的變化，從年初的迷茫到現在對未來市場的看好。
購房者的心態也發生了微妙的變化，從觀望到下手，從挑選餘地大到一房難求。
「降」字當頭 全城房價降降降
說起價格戰，還得追溯到2011年11月，那個時候，樓市進入了冰凍期，談房色變成為當時最真實的寫照。
橋西的順發吉祥半島打響了價格戰的第一槍，宣布「起價15800元/平方米，均價17800元/平方米，所有房源價格不超過20000元/平方米」，這便是當時轟動一時的驚天低價，降價大甩賣著實震驚了橋西，震驚了杭城，對於樓市的衝擊力非常大。
先有吉祥半島先發制人，後有「鄰居盤」名城公館絕地反擊，房源均價18500元/平方米，與吉祥半島上演了貼身肉搏戰。在這場價格戰中，名城公館和吉祥半島都取得可喜的去化成績，以皆大歡喜的結局收場。
看到了以價換量的成效後，不少樓盤紛紛跟進，加入降價的浪潮中。方正荷塘月色的龍年第一降便應運而生了，「9980元/平方米的起價，12980元/平方米的均價」，推出的房源基本售罄。
華盛達閱城直降3500元/平方米,價格戰由橋西而起，隨即波及其他板塊，申花淪陷了，華豐淪陷了，丁橋淪陷了，濱江淪陷了……保利香檳國際直降5100元/平方米，萬泰新語直降4000元/平方米，崑崙天籟均價8800元/平方米，刷新主城區的價格新低，龍湖豔瀾山直降5000元/平方米，寰宇天下均價17000元/平方米入市，野風啟城起價4860元/平方米入市……
除了降價的樓盤，不少樓盤以麵包價低於麵粉價的姿態入市，比如城東新城的曙光之城樓面價12684元/平方米，首次開盤起價13220元/平方米，均價15060元/平方米，房源被一搶而空。大橋西的北海公園樓面價10047元/平方米，首發起價11760元/平方米，開盤當日基本售罄。
杭城的剛性需求首次噴發，壓抑太久的剛需紛紛出手，漏夜排隊、日光、夜光……重出江湖，開發商通過以價換量也達到了迅速回籠資金的目的。
「漲價」氣息悄然蔓延 房價上揚成為現實
據相關數據顯示，杭州商品房6月份成交了6740套，7月份成交了5273套，樓市回暖初見端倪。經過前一輪的割肉甩賣，不少開發商資金緊張的狀況也相對緩解不少，外加市場大環境的改善，這一階段，漲價氣息悄悄蔓延。
中豪四季公館均價從8500元/平方米漲到11800元/平方米，德信泊林印象均價從15000元/平方米漲到18500元/平方米，半島國際均價從20000元/平方米漲到22000元/平方米，濱江曙光之城精裝修房源均價從19600元/平方米漲到24000元/平方米，名城公館均價從18500元/平方米漲到24000元/平方米，荷塘月色均價由13000元/平方米左右漲到16000元/平方米……從在售的樓盤看，漲價不是個例，不少前期降價的樓盤都已經紛紛回漲。
雖然漲價了，可是開發商不這麼認為：「看似漲價了，其實價格只是回到了一個正常的水平，並不能說是漲價了。」順發吉祥半島的策劃經理魯潁表示，前期低價銷售，整個項目都是在虧本，後期價格一定會往上升一些，以平衡前期降價帶來的利潤損失。據悉，吉祥半島後續的房源將在明年推出，價格不會低於名城公館在售的價格，漲價勢在必行。
房價上漲，可是開盤現場人氣依然不減，購房者願意為漲價買單。在某開盤現場，購房者直言：「這個房價太挑戰心跳了，前段時間看著降價，現在都漲回來了，不觀望了，有合適的房源就下手。」在房價回漲的階段，小編看到過太多購房者因為恐慌而買房，開盤現場更是經常上演「一房難求」的戲碼。
專家觀點：
猶如過山車一樣的房價 說明市場潛力巨大
對於杭州一年房價的跌宕起伏，雙贏機構總經理章惠芳坦言：「杭州的房價有一種坐過山車的味道，漲跌在全國排名前列，這說明市場潛力大，基礎好。」在早期樓市中，投資投機比例比較大，所以在宏觀調控中，對很多樓盤的影響比較大。
通過以價換量，樓市開始復。通過以量定價，市場需求爆發。6、7月份後，有些樓盤要排隊、要搖號。章惠芳指出其中的緣由，第一，被壓制的需求量大；第二，開發商在積極做一些調整，因勢而為；第三，在市場中，下半年開發商的心態也發生變化，以前是以價換量，經過以量定價，採取了相對保利潤的措施。
整體來看，樓市經歷了三個階段，第一個階段，價跌量增，第二個階段，量價齊漲，第三個階段，價增量平。
市場走向關鍵看政策變化 不排除「以價換量」再次到來
「前期的以價換量、擊穿成本，達到一個量的積累，開發商信心的積累，市場開始回溫。」漢嘉地產顧問副總經理陳煥春認為：「未來市場還是和政策有關係，如果沒有新政策出來，整體市場趨穩，政策有風吹草動的話，對房價還是有影響，不排除一些資金緊張的開發商會再次出現以價換量。」她認為未來市場相對樂觀，但是開發商壓力很大。 「開發商通過降價回收了部分資金，也贏得了市場關注度，然後再慢慢漲，使得購房者對市場慢慢恢復了信心，然後預期心理價格開始回升。」 置高房地產投資有限公司研究部副經理應熠說：「這些都是表象，政策沒放鬆，熱度和關注度下降了，市場還是要回歸。」
未來會是個性化市場 更考驗開發商的內功
從明年的市場來看，除了要看政策怎麼走，其次，明年更是一個個性化市場，更加考驗開發商如何把產品做好。
「剛需、首改甚至是高端置業，都是以自住為主要需求，當然保值增值除外，所以這更要考量開發商或者產品本身順應市場的特質，不能講市場上揚了，所有盤就會賣的好。」 浙江科威國際不動產總經理馬婕認為，未來將會是個性化市場。
對此觀點，章惠芳也是非常贊同，她說：「明年，更考驗開發商的內功，成本控制能力，項目建兩年和建三五年，差別很大，購房者買房更看中樓盤的品質和價值。」她深從現在土地拍賣現場就能看出，未來市場分化更嚴重，強者更強，弱者更弱。
並不擔憂剛需客戶被提前消耗 住房需求還是很大
有業內專家認為，2012年一年以來，整個杭州大量剛需被激發，擔憂一些客群被提前消費掉了，未來的客戶會少一點，對後續的市場不是看好。而方正房產常務副總朱宏波是這樣說：「剛需這個詞要怎樣去理解，每個需求都有剛需，豪宅裡面也有剛需，普通的90平方米也有剛需，正因為如此，這個市場以某一段客戶為主要，現在把『必須要買房』理解成為『剛需』，未來買房還是一種正常的市場行為，還是有相當多的人有住房需求。」
他認為，目前來看，這些擔憂並沒有，年初、年中消耗了大量的剛需，可是到了年終歲尾，剛需客戶還是很多，關鍵還是要看產品是否適銷對路。
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