2016.05:我國典型城市居民住房租買選擇差異研究(吳翔華等)

我國典型城市居民住房租買選擇差異研究

 

吳翔華　魏　端　李　強

 

　　內容摘要： 本文以我國10個典型城市調研數據為基礎，分析居民住房租買選擇意願。一方面，運用二元 Logistic 模型分析城鎮居民住房租買選擇的影響因素；另一方面，應用影響指數法對影響因素進行重要性排序。研究發現，不同城市影響居民租買選擇的因素和影響因素的重要性都不盡相同，分區域的實證研究進一步揭示出城鎮居民住房租買選擇的差異性在經濟發展水平相對較高的城市和區域更加突出。本文建議針對居民租買選擇城市間差異應分城施策、分類調控，並對不同類型城市關於發展租賃市場、保障房供應模式和去庫存等問題給出意見和建議。

 

　　關鍵詞：租買選擇；重要性排序；住房保障；二元Logistic模型

 

　　中圖分類號：F224　　文獻標識碼：A　　文章編號：1004-7794（2016）05-0003-04

 

　　DOI：10.13778/j.cnki.11-3705/c.2016.05.001

 

　　一、數據來源及研究方法

 

　　（一）調研城市的選擇

 

　　本研究根據城市住房價格（商品房和保障房價格）、居民平均收入、住房供需矛盾、住房市場需求性質等因素確定調研城市。調研城市分別為北京、上海、南京、蘇州、常州、金華、台州、鹽城、安陽、丹陽。其中，北京、上海、南京為住房收入比高、供需矛盾大、住房市場需求為剛性需求的城市；蘇州、常州、金華、台州為住房收入比較高、供需矛盾較大、住房市場需求偏剛性的城市；鹽城、安陽、丹陽為住房收入比較低、供需矛盾小、住房市場需求偏彈性的城市。

 

　　（二）數據來源

 

　　本文數據來源於2015年10個調研城市的居民租買選擇差異調研數據，發放形式分為實地發放與網絡發放。實地發放採用「一對一」的問卷調查方式，發放的地點均勻分布在各調研城市居住小區；網絡發放主要藉助於問卷星問卷系統。實地共發放問卷1400 份，回收有效問卷 1297份；網絡回收問卷539份，共收集有效問卷1836份。

 

　　（三） 變量選擇

 

　　本文中，因變量為住房租買意願，分別為購買和租賃，自變量為居民租買選擇影響因素。國內外的已有文獻主要分析了家庭因素、住房服務品質因素、經濟因素對居民租買選擇的影響，但是忽視了自有和租賃住房存在的社會權利差異和文化心理因素，以及我國戶籍制度對住房租買選擇的影響，因此在原有體系基礎上對影響因素體系進行擴充完善。最終確定影響因素體系如表1所示。

 

表 1  自變量歸類表
宏觀變量	微觀變量
家庭屬性因素	性別、年齡、婚姻狀況、子女狀況、年收入、職業、工作年限、戶籍
享受的服務品質	住房品質、小區品質、區位自然環境、商業配套、交通設施、距離工作地點
享受的社會權利	教育資源、醫療條件
宏觀經濟因素	房屋價格、房屋升值潛力
文化心理因素	歸屬感、穩定感

 

　　（四） 研究方法

 

　　一方面，運用二元 Logistic 模型分析各自變量對因變量的影響是否顯著，並建立回歸模型。另一方面，將表1中除去家庭屬性變量的其他各微觀影響因素應用影響指數法進行統計計算，對影響因素進行重要性排序。

 

　　二、居民住房租買選擇差異實證分析

 

　　（一）影響因素顯著性研究

 

　　本文中，因變量為住房租買意願，分別為購買和租賃，屬於二元選擇類變量，選用二元Logistic模型進行研究，根據現有的研究方法，自變量為表2中的13個影響因素。

 

表 2  自變量的定義
變量	賦值
可承受房價	根據不同城市房價進行調整
買房能享受到更高的服務品質認可度	根本不同意=1，不同意=2，一般=3，同意=4，非常同意=5
買房能享受到更好的社會權利認可度	根本不同意=1，不同意=2，一般=3，同意=4，非常同意=5
買房更穩定認可度	根本不同意=1，不同意=2，一般=3，同意=4，非常同意=5
買房更有歸屬感認可度	根本不同意=1，不同意=2，一般=3，同意=4，非常同意=5
性別	男=0，女=1
年齡	20～30歲=1，31～40歲=2，41～50歲=3，51～60歲=4，61歲以上=5
婚姻狀況	未婚=0，已婚=1
子女狀況	無子女=1，1個=2，2個=3，3個及以上=4
家庭年收入	5萬元及以下=1，5萬～10萬元=2，10萬～15萬元=3，15萬～20萬元=4，20萬元以上=5
職業	臨時工=1，個體商戶/自由職業=2，民營/私營企業=3，事業單位=4，國企/集體企業=5，黨政機關=6
工作年限	5年以下=1，6～10年=2，11～15年=3，16～20年=4，21～25年=5，25年以上=6
戶籍	外地農業戶口=1，外地非農業戶口=2，本地農業戶口=3，本地非農業戶口=4

 

　　1.模型構建。

 

　　 

　　2.回歸分析。

 

　　本文利用 SPSS19.0 對居民租買選擇模型進行二元 Logistic 回歸分析。根據模型擬合指標，模型整體估計效果均良好，模型參數估計結果見表3。本文顯著性水平選擇0.05。

 

表 3  調研城市Logistic模型估計結果匯總表
影響 因素	北京		上海		南京		蘇州		常州		台州		金華		鹽城		丹陽		安陽
	B	Sig.	B	Sig.	B	Sig.	B	Sig.	B	Sig.	B	Sig.	B	Sig.	B	Sig.	B	Sig.	B	Sig.
承受價格	0.486	0.034	2.457	0.005	2.725	0.009	1.033	0.008	2.417	0.011	2.836	0.048	3.864	0.037	2.943	0.044	3.029	0.034	1.976	0.047
服務品質	2.732	0.041	1.581	0.051	1.249	0.032	4.142	0.017	3.991	0.048	3.975	0.009	2.975	0.046	3.327	0.041	2.867	0.023	2.071	0.035
社會權利	4.062	0.033	1.97	0.029	2.872	0.014	1.064	0.029	2.041	0.106	6.831	0.115	-2.043	0.314	8.005	0.163	4.075	0.092	1.057	0.381
穩定性	-0.725	0.341	-1.936	0.219	5.732	0.275	2.715	0.044	1.683	0.021	2.541	0.036	2.876	0.025	0.835	0.021	0.839	0.018	2.442	0.019
歸屬感	1.529	0.061	0.959	0.078	0.014	0.051	-4.083	0.337	6.022	0.099	1.065	0.042	4.083	0.018	1.053	0.007	5.213	0.062	4.015	0.011
性別	-4.204	0.494	-0.409	0.597	0.957	0.624	1.864	0.092	-1.725	0.035	-1.075	0.049	2.006	0.521	-0.746	0.017	-1.353	0.041	-1.637	0.023
年齡	2.063	0.163	3.336	0.079	-2.053	0.082	1.832	0.033	-1.847	0.241	2.864	0.014	1.968	0.078	2.548	0.043	2.948	0.036	0.486	0.043
婚姻狀況	2.713	0.139	3.751	0.043	0.736	0.044	3.007	0.105	2.121	0.017	3.910	0.032	2.043	0.036	1.068	0.039	1.397	0.050	1.375	0.046
子女狀況	4.261	0.027	5.618	0.039	1.806	0.062	2.773	0.025	1.424	0.028	2.427	0.017	2.754	0.021	2.836	0.049	0.863	0.024	1.642	0.174
年收入	3.611	0.045	0.008	0.047	2.068	0.027	3.859	0.007	3.153	0.011	3.067	0.008	3.967	0.022	3.681	0.051	2.047	0.031	3.326	0.037
職業	0.462	0.206	1.597	0.093	-4.722	0.109	0.847	0.896	1.943	0.046	2.097	0.084	0.508	0.069	2.064	0.114	1.075	0.088	1.865	0.044
工作年限	1.427	0.043	0.262	0.649	-1.042	0.114	1.368	0.031	-0.426	0.068	1.742	0.061	0.785	0.039	1.854	0.201	1.442	0.152	0.859	0.078
戶籍	1.442	0.018	1.263	0.009	0.366	0.041	0.847	0.043	1.075	0.133	0.574	0.051	9.707	0.442	6.033	0.419	0.864	0.094	2.957	0.271
常量	7.648	0.033	12.748	0.013	4.840	0.007	1.163	0.009	8.064	0.098	2.467	0.029	11.085	0.224	0.467	0.031	3.062	0.022	3.559	0.085

 

　　（二）影響因素重要性排序

 

　　將問卷中多選題目（您認為影響您買房/租房的因素按重要性排序）選項中每個分類因素（表1中除去家庭屬性變量的其他各微觀影響因素）的影響程度並進行排序。各種因素的影響指數用下面公式進行計算：

 

 

　 

　　利用式（2）得到10個調研城市的影響因素指數，匯總見表4（粗字體為影響程度較大的因素）。

 

表 4  調研城市居民租買選擇影響因素排序表
類別	影響因素	北京	上海	南京	蘇州	常州	金華	台州	鹽城	安陽	丹陽
服務品質	住房品質	0.7708	0.9542	0.8847	0.8287	0.7863	0.4688	0.8913	0.8463	0.7845	0.7995
	小區品質	0.7619	0.8333	0.8153	0.7044	0.6422	0.5296	0.7342	0.8263	0.7069	0.7143
	區位自然環境	0.6287	0.8133	0.6695	0.5909	0.6915	0.3841	0.7579	0.6417	0.5997	0.6813
	商業配套設施	0.6111	0.7340	0.6476	0.6523	0.5897	0.6116	0.6111	0.7059	0.5084	0.6939
	交通設施	0.5733	0.6609	0.5119	0.4610	0.5063	0.6524	0.7778	0.6912	0.4934	0.5163
	距離工作地點	0.3935	0.3121	0.4072	0.4394	0.5219	0.7667	0.2500	0.6497	0.4337	0.5417
社會權利	醫療條件	0.7249	0.8431	0.7168	0.6946	0.6064	0.5063	0.4821	0.5516	0.5668	0.5113
	教育資源	0.6959	0.8794	0.7589	0.6836	0.5079	0.7756	0.4936	0.5272	0.5283	0.5357
經濟因素	房屋價格	0.6938	0.8140	0.7211	0.5278	0.5718	0.6950	0.6250	0.5667	0.5303	0.5755
	房屋升值潛力	0.4286	0.3248	0.4362	0.4635	0.4757	0.5628	0.3750	0.5111	0.5243	0.4722
文化心理因素	歸屬感	0.4479	0.3500	0.4881	0.5333	0.8333	0.6794	0.5000	0.6667	0.6159	0.5690
	穩定感	0.4231	0.3146	0.4079	0.6232	0.3421	0.5586	0.5251	0.7917	0.2729	0.2259

 

　　三、結論及建議

 

　　（一）研究結論

 

　　1.居民租買意願相關結論。

 

　　（1）調研城市傾向於買房的居民遠多於傾向於租房的居民。整體來看，10個城市意願買房的居民所佔比例均大於71%，其中上海比例最低，為71.6%，安陽比例最高，達89.3%。

 

　　（2）調研城市中買房和租房的影響因素大多存在顯著性差異。綜合分析，從家庭屬性因素分析，年齡越大、已婚、收入較高、職業穩定的居民更傾向於買房；相反則選擇租房的概率更大。從其他影響因素來看，可承受房價較高的、認為買房比租房能享受更好的服務品質和社會權利、買房更有歸屬感、穩定感的居民更傾向於買房。

 

　　2.顯著性影響因素相關結論。

 

　　（1）對於北京、上海、南京此類城市，住房租買選擇差異最大，主要為住房服務品質和享受到社會權利的差異性。可承受的房價、租房和買房享受的服務品質、租房和買房享受的社會權利、婚姻狀況、年收入、戶籍為顯著性影響因素。一方面是因為目前這些城市的相關制度造成購房較租房有更多利益，這主要是由於戶口與住房的產權掛鈎，而戶口則與一系列的利益相關，如社會保障、部分工作任職資格、子女教育等。另一方面是因為這類城市流動人口數量較大，外來人口對穩定性的要求相對會比較低。此外，這類城市房價較高，而保障房的保障範圍覆蓋人群相對較少，導致存在大量居民面臨巨大的購房和生活壓力，使得其家庭屬性因素相對不太顯著，如性別、年齡、子女數量、職業等。

 

　　（2）對於鹽城、安陽、丹陽這類城市，住房租買選擇差異最小，主要為住房服務品質的差異性。可承受的房價、租房和買房享受的服務品質、穩定性、歸屬感、性別、年齡、婚姻狀況、年收入為顯著性影響因素。因為這類城市買房和租房享受到的社會權利差異很小，因此社會權利和戶籍因素並不顯著影響租買選擇意願。同時，這類城市外來人口較少，大多為本地居民，他們對穩定性和歸屬感的要求則比較高。此外，這類城市房價相對較低，大部分居民的購房壓力比較小，家庭屬性則相對比較顯著。

 

　　（3）對於蘇州、常州、台州、金華此類城市，住房租買選擇差異一般，主要為住房服務品質的差異性，享受到的社會權利的差異性較小。可承受的房價、租房和買房享受的服務品質、性別、年齡、子女數量、年收入、工作年限為顯著影響因素。此類城市則處於前面兩類城市之間，買房和租房享受到的社會權利差異性不是很大，購房壓力相對北京、上海小很多，城市外來人口也相對較少。

 

　　3.影響因素重要性排序相關結論。

 

　　（1）從微觀角度看，對於北京、上海、南京此類城市，住房品質、小區品質、教育資源、醫療資源、房屋價格為主要影響因素，區位自然環境、商業配套、公共運輸設施、房屋升值潛力為次要影響因素，距離工作地點距離、歸屬感、穩定感為其他影響因素；從宏觀角度看，重要影響因素包括享受的社會權利、戶籍制度、服務品質、經濟條件。

 

　　（2）從微觀角度看，對於蘇州、常州、台州、金華此類城市，住房品質、小區品質、醫療資源、教育資源、房屋價格為主要影響因素，區位自然資源、商業配套設施、交通設施、房屋升值潛力、歸屬感為次要影響因素，距離工作地點、歸屬感、穩定感為其他影響因素；從宏觀角度看，重要影響因素包括服務品質、經濟條件、享受的社會權利以及文化心理因素。

 

　　（3）從微觀角度看，對於鹽城、安陽、丹陽這類城市，住房品質、小區品質、商業配套、區位自然環境、醫療資源、穩定性、歸屬感為主要影響因素，教育資源、公共運輸設施為次要影響因素，房屋升值潛力、距離工作地點距離為其他影響因素；從宏觀角度看，重要影響因素包括服務品質、經濟條件、文化心理因素。

 

　　（二）對策建議

 

　　1.科學發展住房租賃市場，建立住房市場租買選擇機制。

 

　　對於市場租賃房屋，可以通過建立住房租賃信息服務平臺、培育專業經營住房租賃的機構、推進房地產投資信託基金（REITs）試點、支持從多方位籌集租賃房房源等措施發展租賃市場，培育一個發達、完善、規範的住房租賃市場。關於市場租賃住房和公租房的比例問題，市場性質剛性越小、庫存量越大的城市應減小公租房在租賃市場中的佔比，通過消化市場中空置的商品房或保障房來達到有效去庫存的目的，同時可以減小公租房建設的融資壓力。

 

　　2.優化保障性住房保障方式，完善住房保障供應體系。

 

　　結合不同城市各自的情況，主要從提供保障房類型的方式和保障模式兩個方面對保障房給出相關對策建議。其中，保障房類型分為配租型保障房和配售型保障房；保障模式分為實物配租/配售和貨幣補貼兩種保障模式，各城市應根據市場性質科學確定實物配租/配售和貨幣補貼的比重。

 

　　（1）對於北京、上海、南京這類城市，房價收入比高且供需矛盾大，一些低收入住房困難家庭並沒有列入住房保障的人群，而很多中低收入甚至中高收入人群仍無力購買商品房，又很難從市場中租到滿意的住房，因而應合理擴大保障範圍，並採取配租型保障房和配售型保障房共舉、實物補貼和貨幣補貼相結合的方式進行保障，因此類城市住房庫存量相對較少，所以應以實物配租/配售為主。

 

　　（2）對於蘇州、常州、金華這類房價收入比較高、供需矛盾較大的城市，一些低收入住房困難家庭也沒有列入住房保障的人群，同時存在一部分中低收入甚至中高收入人群仍無力購買商品房，因而也應合理擴大保障範圍並採取配租型保障房和配售型保障房共舉、實物補貼和貨幣補貼相結合的方式進行保障。

 

　　（3）對於鹽城、丹陽這類房價收入比較低、供需矛盾小的城市，配租型保障房和商品房可滿足絕大多數人的住房需求，因而應採取配租型保障房、以貨幣補貼為主實物配租為輔的方式進行保障。不同城市的保障方式具體對策建議如表5所示。

 

　　3.加強戶籍制度改革，促進有效去庫存化。

 

　　目前以戶籍為依託的城鄉二元體制的存在，城鄉之間存在公共服務和社會福利差異。公共服務和社會福利的享用存在著限制，使包括流動高素質人才及新生代農民工在內的流動人口很大程度上被排斥在公共服務和社會福利的保障範圍之外，一方面阻礙推動社會公平，另一方面不利於化解房地產庫存。因此，在穩定房地產市場過程中，應以「弱化戶籍制度」為改革方向，推動滿足新市民需求的住房制度改革，促進房地產高庫存的化解。

 

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　　作者簡介：

 

　　吳翔華，男，1972年生，江蘇南京人，博士，現為南京工業大學經濟管理學院副教授、碩士研究生導師，研究方向為住房保障。

 

　　魏端，女，1989年生，江蘇南通人，現為南京工業大學土木工程學院在讀碩士研究生，研究方向為住房保障。

 

　　李強，男，1972年生，江蘇崑山人，經濟學學士，現為江蘇省住房和城鄉建設廳處長，研究方向為房地產經濟。