深圳十三房帶你躺賺樓市
以下內容來自微信公號【深圳十三房】| 粉絲提問，買房問題請在公眾號提問
問：我在華僑城2017年入手了套新房，剛裝修完還沒入住，香山裡小學學位，我二小孩，大的2021年上小學一年級，小的還不到一歲，現在想把香山美墅的房子賣掉換個小學中學連讀的學位房，預算總價1200到1500萬左右，看了深高北的金亨利但是積分不夠，大的趕不上，看了龍華的金茂府，二小孩都能趕上，據說學位還非常不錯，但是金茂府125平的賣完了，剩下155平起步，就是感覺單價有點高（龍華10萬），總價有點高，還有房子使用率不高。您覺得我的置換對不對？金茂府能入手嗎？有能自住的9年連讀的好學位房推薦麼？
答：龍華的梯隊劃分其實很明確1梯隊：深高北紅山四神盤、深外北白石龍次新剛豪2梯隊：紅山二線普宅、白石龍民樂次新普宅、上塘龍勝3梯隊：民治、龍華、觀瀾（是另一個大板塊，還不成熟）金茂府是豪宅，產品定位是整個龍華稀缺的大平層，這個樓盤的價格是龍華的天花板了，投資意義不大，但周圍別家的樓盤，全靠它來幫襯。同價位的選擇性也很多，買這個盤站崗風險很大，既沒有山海景觀，也沒有好的學位，有實力的買家更多會選擇香蜜湖或者南山。
問：您好，諮詢一下，如果外地戶口落深圳，有規定必須多長時間買房或者要求從集體戶籤出的要求嗎？
答：人才中心的集體戶，有兩年限制，但是現在新落戶的已經不讓掛人才中心了。我們的公司集體戶，沒有這個限制，有些公司集體戶次年會收高額掛靠費用，我們不收費。
問：你好！我們家庭目前年收入200w左右，福田有一套紅本自住房大面積但學位很一般（市值1500左右），兩套小產權房，一套已經準備舊改，還有三套歷史遺留房在辦紅本。羅湖一套紅本房，布吉一棟農民房。目前房貸月供3萬左右。想問如果把自住房置換再加槓桿買一套3000w左右的房可行嗎？福田和南山的哪個樓盤比較推介呢？
答：學位屬性弱的改善房，繼續往上衝的動能確實不足，華僑城就是個最大的例子，可以置換優化配置。您家沒有任何槓槓，建議和我們當面溝通，來給您更好的建議。3000萬的預算，直接往深圳最頂級的豪宅區看就可以了，由於稀缺放賣，迄今都沒停止過上漲，建議儘快著手置換。
問：你好老師！深圳引進人才截止年齡是多少歲，本人43歲可以辦理嗎
答：早上好，人才引進是截止到45歲的，如果非全日制，就得有中級職稱之類的證書。
問：十三老師，在預算大概200左右，龍崗萬象天成小兩房是否值得投資，或者有其他的備選項推薦，謝謝.
答：萬象天成小區品質不錯，但絕大多數87平戶型做兩房，110多平做三房，得房率較低，浪費面積多，部分88平不是改的三房還可以，不推薦這個小區，距離地鐵有一公裡距離了，商業配套也一般，這個價格可以買南聯地鐵口或者龍平西路更有潛力。
問：你好，我上個月買了華暉瑞喜新房570萬，2020年底交房。現在才看你們這裡高見。不知道我有沒有買錯。投資又自住？
答：坂田南屬於坂田比較宜居的片區，樓盤相對還比較集中，民房比較少，有商圈，有地鐵，學校也在附近，華暉的得房率有點低，100平只能當個89來用，不過現在房價都上去了，二手又有稅費，這個價格不算貴，但也不便宜。
問：你好！請問現在富通城一期的房子適合投資嗎？
答：跑得贏大盤，跑不贏碧海標杆盤。不過我也知道，有頭髮誰願意做瘌痢，可以聯繫我們結合你的情況看看有沒有更優選。
問：現持有南油百富大廈2房，市值500w左右，70w欠款，手頭現金50w。9號線地鐵年底開通。考慮小孩明年要上小學，想入手好一點的南山學位。1.請問現在掛盤出掉，還是等年底地鐵開通？2.出掉的話，南山好一點學位建議哪個學校問題很多，麻煩幫忙解答，焦慮的媽媽留。
答：地鐵對交通路網發達的老舊區域房價拉動作用有限，影響遠小於一個好學位，至於買哪個學校，得看你們月供能力和具體需求何如，南二外，南外，南實，乃至深圳灣學校，豐儉由人了。
問：請問深圳寶安區福永那邊有個政永樓，單價3.8萬，86平三房，總價335萬。滿五唯一，無抵押貸款，離在建的懷德地鐵站和學校較近，在福永人民醫院對面，帶學位，福永小學和福永中學，07年拿地，12年開賣的，但整個小區只有3棟獨立小樓，沒有成型小區，且戶型裡廁所連接廚房，沒有窗戶。這個房子從自住加增值的角度來看，是否值得考慮入手呢？
答：這個盤沒實地看過，位置不錯，只是從百度街景上看到的樓盤品相太像農民房了，如你所描述的，沒有小區花園、物業管理維護的話，本質上就是一個可以貸款的農民房，這個還是會略跑輸大盤的。
問：您好，目前在深首房二貸，另一半首房首貸，工資月收入四萬左右，目前手上只有八十萬，想在福田買個四百多萬的學位房作為投資，值得買嗎？要怎樣操作才能降低首付比例？或者有哪些融資途徑來提高手上首付款金額？除了信用貸外，謝謝
答：你好，深圳可以操作gpgd，或者部分渠道可以提供首付貸在福田想要兼顧學位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。福外南屬於福田二類，保稅區均價7-8萬，400多萬還能選到2房，算是住家和學區比較均衡的選擇。福保片區本是福田多年窪地，但18年3號線南延線通車和福田外國語南校區建成，兩項重大利好加持，完成了一次房價暴擊，從五萬多直升到七萬多，但將來如果沒有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱勢片區，會一直處於跟漲的狀態。但如果是自住，又想兼顧學位，福保也是一個不錯的選擇。
以上內容來自微信公號【深圳十三房】| 粉絲提問，買房問題請在公眾號提問