律師隨筆 | 拿著法院的文書去給房子過戶,登記機關竟然拒絕了!

2021-02-24 北京群益律所

不動產登記機關該回答是否有法律依據?

如果黃女士不能提供法院的協助執行通知書,不動產登記機關是否就可以拒絕為黃女士辦理不動產登記手續?

黃女士對於不動產登記機關的拒不辦理不動產登記的行政行為有什麼樣的救濟途徑?


要回答上述問題,首先要了解我國法律的有關規定。

首先,我國物權法明確規定:不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。

我國物權法確立了物權以登記而變動的原則。


但對於因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的情形,又規定自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力,即規定了法律文書能夠產生物權變動的制度。


因此,本案中,黃女士根據法院生效的民事調解書,即擁有涉案房屋的所有權。

而在司法實踐中,最高院在適用物權法的司法解釋中又進一步明確:人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出並依法生效的改變原有物權關係的判決書、裁決書、調解書,以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書,應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。


根據該規定,我們可以進一步確認,黃女士擁有涉案房屋所有權,黃女士所持有的法院調解書,即為黃女士擁有涉案房屋所有權的權利憑證。


其次,不動產登記制度作為物權法的重要制度,是物權公示的手段,能夠有效的保護公民的財產權以及維護交易秩序和交易安全。


《不動產登記暫行條例》根據物權法規定的制度和原則對於不動產登記相關問題進行了具體規定。


《暫行條例》明確規定:人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的,當事人單方即可申請登記。


《不動產登記暫行條例實施細則》第十九條規定:當事人可以持人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效決定單方申請不動產登記。


《北京市不動產登記工作規範(試行)》第10.3.3.22條關於轉移登記所要提交的申請材料規定:因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導致權屬發生變化的,提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等材料。


因此,根據物權法,不動產登記暫行條例及相關法律的規定,黃女士持人民法院生效法律文書,到不動產登記部門辦理登記,不動產登記機關應當按照不動產登記暫行條例確定的「方便人民群眾辦理不動產登記,保護權利人合法權益」的基本原則,在審核其身份及法院法律文書的真實性後,給予辦理。


而且,本案中,黃女士根據法院民事調解書,已經取得涉案房屋的所有權,如果不將法律文書已經確定的物權狀態登記在不動產登記簿上進行公示,既不利於保護當事人合法財產權益,也不利於交易秩序和交易安全的維護。


對於不動產登記機關拒不辦理登記的行為,黃女士有權利要求其出具書面的法律文書,黃女士可以根據其法律文書向其上級主管機關申請行政複議,對複議結果不服的,可以向法院起訴,也可以不經上級機關複議而直接向不動產所在地人民法院提起行政訴訟。


本案中,黃女士不能僅僅只是口頭向不動產登記機關進行登記諮詢,而需要其提出書面的登記申請,並保留必要的證據,對於不動產登記機關拒絕辦理登記手續的行為,可以按照筆者以上建議,積極尋求權利救濟。

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