原標題:
雪榕生物:上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司擬受讓股權涉及的上海高榕生物科技有限公司剝離部分資產負債後的股東全部權益價值資產評估報告
本報告依據中國資產評估準則編制
上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司
擬受讓股權涉及的上海高榕生物科技有限公司
剝離部分資產負債後的股東全部權益價值
資產評估報告
滬大華資報（2020）第274號
上海大華資產評估有限公司
二○二○年十二月二十五日
上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司
擬受讓股權涉及的上海高榕生物科技有限公司
剝離部分資產負債後的股東全部權益價值
資產評估報告
目錄
聲明............................................................................................................ - 3 -
摘 要 .................................................................................................... - 4 -
一、 委託人、產權持有人和資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人- 6 -
二、 評估目的 ...................................................... - 6 -
三、 評估對象和評估範圍 ........................................... - 17 -
四、 價值類型 ..................................................... - 19 -
五、 評估基準日 ................................................... - 23 -
六、 評估依據 ..................................................... - 24 -
七、 評估方法 ..................................................... - 24 -
九、評估假設 ...................................................... - 31 -
十、評估結論 ...................................................... - 34 -
十一、特別事項說明 ................................................ - 36 -
十二、資產評估報告使用限制說明 .................................... - 37 -
十三、資產評估報告日 .............................................. - 37 -
備 查 文 件 ....................................................... - 40 -
聲明
一、委託人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定及本
資產評估報告載明的使用範圍使用資產評估報告；委託人或者其他資產評估報告使
用人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估師不承擔責
任。
二、本資產評估報告僅供委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估
報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任
何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。
三、本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評
估結論，評估結論不等同於評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估
對象可實現價格的保證。
四、評估對象涉及的資產清單由委託人、產權持有人申報並經其採用籤名、
蓋章或法律允許的其他方式確認；委託人和其他相關當事人依法對各自提供資料的
真實性、完整性、合法性負責。
五、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或
者預期的利益關係；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事人不
存在偏見。
六、資產評估師已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行了相
關調查；已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估
對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經發現的問題進行了如實披
露，並且已提請委託人及其他相關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的要
求。
七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報
告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載
明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司
擬受讓股權涉及的上海高榕生物科技有限公司
剝離部分資產負債後的股東全部權益價值
資產評估報告
摘 要
滬大華資報（2020）第274號
以下內容摘自資產評估報告，欲了解本評估項目的全面情況，請認真閱讀資產
評估報告全文。
上海大華資產評估有限公司接受委託，對因上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司擬受讓上海高榕生物科技有限公司股權事宜，對
所涉上海高榕生物科技有限公司剝離部分資產負債後的股東全部權
益價值進行了評估。
評估目的：受讓股權。
評估對象和評估範圍：
上海高榕生物科技有限公司剝離部分資產負債後的股東全部權
益價值。
評估範圍為上海高榕生物科技有限公司於評估基準日剝離部分
資產負債後的全部資產、全部負債。資產總額66,914,609.61元,負
債總額0元，淨資產66,914,609.61元。
價值類型：市場價值
評估基準日：2020年10月31日
評估方法：資產基礎法
評估結論及其使用有效期：
經資產基礎法評估，上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司委託
評估的上海高榕生物科技有限公司剝離與房地產資產不相關的資
產、負債後的股東全部權益價值，於本次評估基準日的評估值為：
82,157,900.00元，大寫人民幣：捌仟貳佰壹拾伍萬柒仟玖佰元整
（RMB 8,215.79萬元）。
評估結論自評估基準日起壹年內使用有效，逾期使用無效。
本項目籤字資產評估師提請委託人、被評估單位和相關當事方
應關注支持評估結論的假設前提、限制條件及評估報告「特別事項
說明」及期後重大事項可能對評估結論產生的影響；同時，評估結
論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。
對評估結論產生影響的特別事項：
詳見資產評估報告第十一部分「特別事項說明」。
本報告僅供委託人為本報告所列明的評估目的服務和送交資產
評估主管部門審查使用，本評估報告的使用權歸委託人所有。除按
規定報送有關政府管理部門或依據法律需公開的情形外，未經許可，
報告的全部或部分內容不得發表於任何公開的媒體上。
上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司
擬受讓股權涉及的上海高榕生物科技有限公司
剝離部分資產負債後的股東全部權益價值
資產評估報告
滬大華資報（2020）第274號
上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司：
上海大華資產評估有限公司（以下簡稱「本公司」）接受上海
聚惠
生物醫藥產業開發有限公司的委託，按照法律、行政法規和資
產評估準則的規定，堅持獨立、客觀、公正的原則，採用資產基礎
法，按照必要的評估程序，對上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司
擬受讓上海高榕生物科技有限公司股權事宜，對所涉上海高榕生物
科技有限公司剝離部分資產負債後的股東全部權益價值，在2020年
10月31日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下：
一、 委託人、產權持有人和資產評估委託合同約定的其他資產評
估報告使用人
（一）委託人
1、委託人簡介
委託人名稱：上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司
公司類型：有限責任公司（自然人投資或控股）
註冊住所：上海市奉賢區現代農業園區
辦公地址：上海市奉賢區金海公路5885號2301-188室
法定代表人：丁傑
註冊資本：人民幣7,000.0000 萬元。
實收資本：人民幣7,000.0000 萬元。
成立日期：2010年8月26日
營業期限：2010年8月26日至2030年8月25日
公司經營範圍：
生物醫藥（除食品、血液製品）科技領域內的
技術開發、技術服務，投資管理，投資信息諮詢（除經紀），商務
信息諮詢，市場營銷策劃，物業管理，基礎工程施工，房地產開發、
經營。【依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活
動】
委託人統一社會信用代碼：9131012056018512XB。
2、委託人參股股東上海奉賢農業發展有限公司為上海市奉賢區
國資委下屬企業，為區屬一級企業。
3、截至評估基準日2020年10月31日，上海聚惠
生物醫藥產
業開發有限公司股權結構如下：
股東名稱
註冊資本（萬元）
實收資本（萬元）
投資比例
上海奉賢農業發展有限公司
2,975.00
2,975.00
42.50%
上海華鉅投資集團實業有限公司
4,025.00
4,025.00
57.50%
合計
7,000.00
7,000.00
100.00%
（二）被評估單位
1、企業名稱：上海高榕生物科技有限公司
公司類型：其他有限責任公司
註冊住所：上海市奉賢區茂園路730號
生產、經營地址：上海市奉賢區茂園路730號
法定代表人：陸勇
註冊資本：人民幣7,151.9490萬元。
實收資本：人民幣7,151.9490萬元。
成立日期：2008年11月17日
營業期限：2008年11月17日至2028年11月16日
公司經營範圍：從事生物科技、食用菌科技領域的技術開發、
技術諮詢、技術服務、技術轉讓、食品銷售，食用菌種植、加工、
批發、零售。
【依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動】
2、公司歷史沿革
(1)公司設立
上海高榕生物科技有限公司系由上海
雪榕生物科技股份有限公
司（原名：上海高榕食品有限公司)投資設立的有限公司，公司成立
日期2008年11月17日。公司成立時取得上海市工商行政管理局頒
發的《企業法人營業執照》，註冊號為310226000917769(奉賢)。
公司成立時註冊資本人民幣1,200萬元，實收資本1,200萬元。
實收資本經上海華誠會計師事務所有限公司於2008年11月17日驗
證，並出具了「滬華會驗字[2008]第2146號」《驗資報告》驗證。
公司設立時，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海高榕食品有限公司
1,200
1,200
100.00
合計
1,200
1,200
100.00
(2)公司第一次增資
2008年12月18日，公司股東上海高榕食品有限公司做出決定，
公司註冊資本增至3,000萬元，增資額1,800萬元由上海高榕食品
有限公司認繳出資。本次增資經上海華誠會計師事務所有限公司於
2008年12月19日出具了「滬華會驗字[2008]第2327號」《驗資報
告》驗證。
本次增資後，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海高榕食品有限公司
3,000
3,000
100.00
合計
3,000
3,000
100.00
(3)公司第一次股權轉讓
2009年3月5日，公司股東上海高榕食品有限公司作出決定，
同意將其持有公司45%的股權按出資額1,350萬元轉讓給上海高榕
農業發展有限公司。轉讓後上海高榕食品有限公司持有55%的股權，
出資金額1,650萬元；上海高榕農業發展有限公司持有45%的股權，
出資金額1,350萬元。
本次股權轉讓後，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海高榕食品有限公司
1,650
1,650
55.00
2
上海高榕農業發展有限公司
1,350
1,350
45.00
合計
3,000
3,000
100.00
(4)公司第二次股權轉讓
2009年3月12日，公司股東會作出決議，同意股東上海高榕
農業發展有限公司將其持有公司45%的股權作價1,350萬元轉讓給
株式會社雪國舞茸。轉讓後上海高榕食品有限公司持有55%的股權，
出資金額1,650萬元；株式會社雪國舞茸持有45%的股權，出資金額
1,350萬元。
本次股權轉讓後，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海高榕食品有限公司
1,650
1,650
55.00
2
株式會社雪國舞茸
1,350
1,350
45.00
合計
3,000
3,000
100.00
(5)公司第二次增資
2009年4月3日，公司董事會通過決議，同意公司增資1,500
萬元人民幣，由上海高榕食品有限公司和株式會社雪國舞茸按持股
比例出資認繳。增資後上海高榕食品有限公司持有55%的股權，出資
金額2,475萬元；株式會社雪國舞茸持有45%的股權，出資金額2,025
萬元。經上海海之信厚德會計師事務所有限公司於2009年7月22
日出具「HZX-HD驗字[2009]第1031號」《驗資報告》驗證。
本次增資後，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海高榕食品有限公司
2,475
2,475
55.00
2
株式會社雪國舞茸
2,025
2,025
45.00
合計
4,500
4,500
100.00
(6)公司第三次增資
2009年7月10日，公司董事會通過決議，一致同意公司增資
3,000萬元人民幣，由上海高榕食品有限公司和株式會社雪國舞茸按
持股比例出資認繳。增資後上海高榕食品有限公司持有55%的股權，
出資金額4,125萬元；株式會社雪國舞茸持有45%的股權，出資金額
3,375萬元。經上海海之信厚德會計師事務所有限公司於2009年10
月30日出具了「HZX-HD驗字[2009]第1044號」《驗資報告》驗證。
本次增資後，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海高榕食品有限公司
4,125
4,125
55.00
2
株式會社雪國舞茸
3,375
3,375
45.00
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
合計
7,500
7,500
100.00
(7)公司第一次減資
2011年2月11日，公司股東決定，註冊資本由7,500萬元減
至4,500萬元。由股東上海高榕食品有限公司和株式會社雪國舞茸
按持股比例減資，減資後上海高榕食品有限公司持有55%的股權，出
資金額2475萬元；株式會社雪國舞茸持有45%的股權，出資金額2025
萬元。經上海華誠會計師事務所有限公司於2011年11月12日出具
「滬華會外驗字[2011]第056號」《驗資報告》驗證。
本次減資後，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海高榕食品有限公司
2,475
2,475
55.00
2
株式會社雪國舞茸
2,025
2,025
45.00
合計
4,500
4,500
100.00
(8)公司股東更名
2011年9月9日，公司控股股東上海高榕食品有限公司更名為：
上海
雪榕生物科技股份有限公司。公司控股股東於2016年5月4日
在深交所創業板上市，上市公司簡稱：
雪榕生物，上市公司代碼：
300511。
(9)公司第三次股權轉讓
2012年5月31日，公司董事會通過決議，一致同意股東株式
會社雪國舞茸將其持有公司40%股權作價1,705萬元轉讓給股東上
海
雪榕生物科技股份有限公司。轉讓後上海
雪榕生物科技股份有限
公司持有95%的股權，出資金額4,275萬元；株式會社雪國舞茸持有
5%的股權，出資金額225萬元。
本次股權轉讓後，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海
雪榕生物科技股份有限公司
4,275
4,275
95.00
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
2
株式會社雪國舞茸
225
225
5.00
合計
4,500
4,500
100.00
(10)公司第四次增資
2012年9月19日，公司董事會通過決議，一致同意股東上海
雪榕生物科技股份有限公司對高榕生物單方增資2,500萬元，註冊
資本變更為7,000萬元。本次增資完成後，上海
雪榕生物科技股份
有限公司持有高榕生物96.79%的股權，認繳出資額6,775萬元；株
式會社雪國舞茸持有高榕生物3.21%的股權，認繳出資額225萬元。
經中瑞嶽華會計師事務所（特殊普通合夥）於2012年10月23日出
具「中瑞嶽華驗字[2012]第0297號」《驗資報告》驗證。
本次增資後，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海
雪榕生物科技股份有限公司
6,775
6,775
96.79
2
株式會社雪國舞茸
225
225
3.21
合計
7,000
7,000
100.00
（11）換發三證合一《營業執照》
2016年5月3日，取得上海市奉賢區市場監督管理局換發的三
證合一《營業執照》，統一社會信用代碼：91310000682210645F。
(12)公司第四次股權轉讓
2019年5月31日，高榕生物董事會通過決議，一致同意股東
株式會社雪國舞茸將其持有公司3.21%股權作價2,614萬元轉讓給
股東上海
雪榕生物科技股份有限公司。轉讓後上海
雪榕生物科技股
份有限公司持有100%的股權。
本次股權轉讓後，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海
雪榕生物科技股份有限公司
7,000
7,000
100.00
合計
7,000
7,000
100.00
(13)公司第五次股權轉讓
2019年12月12日，公司股東會作出決議，一致同意上海雪榕
生物科技股份有限公司將其持有的公司30%的股權作價2,443萬元
轉讓給上海雪榕食用菌有限公司。轉讓後上海
雪榕生物科技股份有
限公司持有70%的股權，認繳出資額4,900萬元；上海雪榕食用菌有
限公司持有30%的股權，認繳出資額2,100萬元。
本次股權轉讓後，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海
雪榕生物科技股份有限公司
4,900
4,900
70.00
2
上海雪榕食用菌有限公司
2,100
2,100
30.00
合計
7,000
7,000
100.00
(14)公司第五次增資（資本公積轉增資本）
2019年12月12日，公司股東會作出決議，一致同意由資本公
積轉增資本151.949萬元，其中股東上海
雪榕生物科技股份有限公
司增加 106.3643 萬元，股東上海雪榕食用菌有限公司增加
45.5847 萬元。增資後上海
雪榕生物科技股份有限公司出資額
5,006.3643 萬元，持股比例70%；上海雪榕食用菌有限公司出資額
2,145.5847萬元，持股比例30%。本次資本公積轉增資本金未經會
計師事務所驗資。
本次資本公積轉增資本後，公司股東出資情況如下：
序號
股東名稱
認繳資本（萬元）
實收資本（萬元）
出資比例(%)
1
上海
雪榕生物科技股份有限公司
5,006.3643
5,006.3643
70.00
2
上海雪榕食用菌有限公司
2,145.5847
2,145.5847
30.00
合計
7,151.9490
7,151.9490
100.00
2020年3月18日，辦妥工商變更手續，取得上海市奉賢區市
場監督管理局換發的《營業執照》，統一社會信用代碼：
91310000682210645F。
3、截至評估基準日2020年10月31日，上海高榕生物科技有
限公司股權結構如下：
投資者名稱
註冊資本（萬元）
實收資本（萬元）
投資比例
上海
雪榕生物科技股份有限公司
5,006.3643
5,006.3643
70.00
上海雪榕食用菌有限公司
2,145.5847
2,145.5847
30.00
合計
7,151.9490
7,151.9490
100.00
4、委託人與被評估單位的關係
委託人擬收購被評估單位剝離不相關資產、負債後的100%股權。
（三）被評估單位財務、經營狀況
1、經營狀況：目前處於正常生產、經營狀態。生產、銷售新鮮
食用菌真姬菇產品。
因公司業務調整原因，公司計劃逐漸縮減公司經營業務，分步
處置生產設備、生產資料，分批遣散公司現聘人員。預計2021年
6月，公司將停止所有經營業務，完成與房地產資產無關的各項資
產、負債的處置工作。公司現股東已決定：剝離與房地產資產不相
關資產、負債後的100%股權轉讓給上海聚惠
生物醫藥產業開發有
限公司。
2、目前企業執行的會計政策和稅收政策：
（1）公司執行財政部於2006年2月15日及以後期間頒布的《企
業會計準則——基本準則》、各項具體會計準則及相關規定(以下
合稱「企業會計準則」)。
（2）目前主要適用的稅種與稅率如下表：
稅種
稅率
計稅基數
增值稅
13%
應稅收入
增值稅
免稅
食用菌業務
城市維護建設稅
1%
應納流轉稅額
教育費附加
3%
應納流轉稅額
地方教育費附加
2%
應納流轉稅額
企業所得稅
25%
其他收入應納稅所得額
企業所得稅
免稅
食用菌業務應納稅所得額
3、被評估單位近年來財務狀況與經營狀況
（1）財務狀況
被評估單位近三年（含評估基準日）資產負債情況： 金額單位：人民幣元
項目/年度
2017-12-31
2018-12-31
2019-12-31
2020-10-31
流動資產
38,649,667.17
28,247,110.09
36,797,536.06
28,472,827.49
固定資產
96,473,322.20
86,639,770.39
78,490,900.81
71,771,796.06
在建工程
0
0
445,075.28
0
長期待攤費用
0
0
0
1,657,132.68
無形資產
8,602,071.59
8,391,837.71
8,181,603.83
8,006,408.93
其他非流動資產
0
149,271.33
128,000.00
0
資產總計
143,725,060.96
123,427,989.52
124,043,115.98
109,908,165.16
流動負債
62,427,498.52
40,519,213.72
41,097,935.05
38,579,487.04
非流動負債
1,450,942.70
1,470,670.62
1,294,521.85
1,334,737.53
負債合計
63,878,441.22
41,989,884.34
42,392,456.90
39,914,224.57
所有者權益合計
79,846,619.74
81,438,105.18
81,650,659.08
69,993,940.59
（2）經營成果
被評估單位近三年（含評估基準日）經營情況： 金額單位：人民幣元
項目/年度
2017年度
2018年度
2019年度
2020年1-10月
一、營業收入
86,411,156.89
83,803,017.29
75,462,348.22
40,701,916.27
減：營業成本
79,595,797.96
75,562,179.46
68,568,790.68
50,198,338.99
稅金及附加
83,232.37
86,721.06
64,911.55
47,743.42
銷售費用
2,049,142.81
3,667,273.52
2,620,638.06
6,560.44
管理費用
3,591,465.19
3,178,282.88
2,498,547.32
2,463,793.85
財務費用
929,330.88
418,025.39
1,393,691.11
302,421.06
資產減值損失
28,121.41
416,948.57
38,887.55
0
信用減值損失
0
0
5,539.53
-19,678.44
加：其他收益
221,941.98
224,136.16
202,873.67
304,263.19
資產處置收益
0
-33,784.67
0
-25,564.88
二、營業利潤
356,008.25
663,937.90
474,216.09
-12,018,564.74
加：營業外收入
37,828.60
22,902.99
14,984.99
64,050.91
減：營業外支出
0
146,654.76
44,506.43
79,069.46
三、利潤總額
393,836.85
540,186.13
444,694.65
-12,033,583.29
減:所得稅費用
0
0
227,411.79
-58,571.93
四、淨利潤
393,836.85
540,186.13
217,282.86
-11,975,011.36
上述數據中，2017年、2018年、2019年財務數據經安永華明會計
師事務所（特殊普通合夥）上海分所審計，並分別出具「安永華明(2018)
審字第60827595_B03號」、「安永華明(2019)審字第60827595_B02
號」、「安永華明（2020）審字第60827595_B04號」標準無保留意見
審計報告。
評估基準日的財務報表經上海事誠會計師事務所有限公司專項審
計，並於2020年12月23日出具「事誠會師（2020）第5597號」專項
審計報告審定。
4、截止評估基準日，被評估單位有在職職工86人。
（四）資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人
除委託人、委託人上級單位、被評估單位，以及法律、法規規
定的與本評估目的相關的政府職能部門及相關當事人外，資產評估
委託合同中未約定其他評估報告使用人。
（四）本資產評估報告僅供委託人和國家法律、法規規定的資
產評估報告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依賴。
二、 評估目的
受讓股權。委託人擬受讓上海高榕生物科技有限公司剝離與房地產
資產不相關的資產、負債後的100%股權。本次評估即為滿足上述經濟
行為提供所涉及上海高榕生物科技有限公司剝離上述資產、負債後的股
東權益公允價值的專業意見。
該經濟行為已經上海高榕生物科技有限公司2020年11月25日股
東會決議同意。
該經濟行為已經上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司2020年11
月23日領導班子會議決議同意。
三、 評估對象和評估範圍
（一）評估對象為上海高榕生物科技有限公司剝離部分資產、負債
後的股東全部權益。
（二）評估範圍為上海高榕生物科技有限公司於評估基準日剝離部
分資產、負債後的所有資產、負債。資產評估申報表列示的資產總額
66,914,609.61元,負債總額0元。
剝離部分資產、負債後的內容如下表： 單位：人民幣元
科目名稱
帳面價值
科目名稱
帳面價值
一、流動資產合計
四、流動負債合計
科目名稱
帳面價值
科目名稱
帳面價值
貨幣資金
短期借款
交易性金融資產
應付帳款
應收帳款淨額
預收帳款
預付帳款淨額
應付職工薪酬
其他應收款淨額
應付股利
存貨淨額
應交稅費
其他流動資產
-
其他應付款
二、非流動資產合計
66,914,609.61
其他流動負債
長期股權投資淨額
固定資產淨額
58,908,200.68
在建工程淨額
五、非流動負債合計
-
無形資產土地使用權
8,006,408.93
長期待攤費用
遞延所得稅資產
六、負債總計
其他非流動資產
三、資產總計
66,914,609.61
七、淨資產
66,914,609.61
1、固定資產-房屋建築物
評估範圍內房屋建築物帳面原值91,237,697.40元，帳面淨值
51,860,785.35元。
2、固定資產-構築物
評估範圍內構築物帳面原值10,567,334.00元，帳面淨值
7,047,415.33元。
3、無形資產-土地使用權
土地使用權原始入帳價值10,511,696.00元。帳面值8,006,408.93
元。
4、負債
負債0元。
5、企業申報的表外資產及負債的類型、數量
納入本次評估範圍的為剝離上述資產、負債後的所有資產、負債。企業
未申報除上述資產、負債以外的其他表外資產。
（三）評估範圍內主要資產概況：
1、固定資產-房屋建築物
（1）納入評估範圍的房屋建築物為固定資產科目下核算的房屋建
築物，帳面原值91,237,697.40元，帳面淨值51,860,785.35元。房屋
建築物為位於上海市奉賢區茂園路730號的廠房、辦公經營用房，共7
幢。上述房屋建築物已取得「滬房地奉字（2014）第015791號」《上
海市房地產權證》1份。
（2）房屋建築物概況和產證情況如下表：
序號
權證編號
建築物名稱
結構
建成年月
建築面積
(M2)
概況
1
滬房地奉字（2014）
第015791號
雜物間
鋼混
2011-08-31
1,076.44
正常使用
2
滬房地奉字（2014）
第015791號
門衛
混合1
2011-08-31
47.77
正常使用
3
滬房地奉字（2014）
第015791號
車間
鋼混
2011-08-31
30,365.41
正常使用
4
滬房地奉字（2014）
第015791號
倉庫
鋼結構
2011-08-31
1,357.93
正常使用
5
滬房地奉字（2014）
第015791號
白玉菇車間
鋼混
2012-07-31
7,208.08
正常使用
6
滬房地奉字（2014）
第015791號
包裝車間
鋼混
2012-07-31
2,492.48
正常使用
7
滬房地奉字（2014）
第015791號
倉庫鋼構
鋼結構
2013-11-29
338.45
正常使用
合計
42,886.56
房屋建築物建築面積共計42,886.56平方米。
（3）以上房屋建築物均為自用。維護保養情況正常，均處於正常
使用中。
2、固定資產-構築物
(1)評估範圍內構築物帳面原值10,567,334.00元，帳面淨值
7,047,415.33元。
(2)評估範圍內構築物主要內容為電梯6部，白玉菇車間房屋附屬
設備，蟹味菇車間房屋附屬設備，雨汙水管道改造等，共16項。
3、無形資產-土地使用權
土地使用權原始入帳價值10,511,696.00元。帳面值8,006,408.93
元。
（1）房屋建築物所在的土地使用權在無形資產科目下核算，土地
使用權原始入帳價值10,511,696.00元。帳面值8,006,408.93元。土
地座落在上海市奉賢區茂園路730號。上述地塊土地使用權為2008年
12月10日取得。已取得「滬房地奉字（2014）第015791號」《上海
市房地產權證》1份。土地性質：出讓，土地用途：工業。土地使用期
限：2008年12月10日至2058年12月9日。佔地面積23,334.00平
方米。
（2）土地使用權具體情況如下:
序號
權證號
所處位置
土地性質
土地面積
1
滬房地奉字（2014）第015791號
上海市奉賢區茂園路730號
出讓工業
23,334.00
合計
23,334.00
（3）土地位置
該處土地位於：上海市奉賢區茂園路730號，四至：西面茂園路，
東望金海公路，北近嵐豐路，南靠高豐路。
4、負債
負債0元。
（四）存在的法律訴訟、抵押擔保及其他限制情況。
截止評估基準日，評估範圍內房屋建築物及對應的土地使用權不存
在法律訴訟、抵押擔保及其他限制情況。
（五）剝離資產、負債情況
1、本次評估前，經審計後的資產、負債狀況為：
金額單位：人民幣元
科目名稱
帳面價值
科目名稱
帳面價值
一、流動資產合計
28,472,827.49
四、流動負債合計
38,579,487.04
貨幣資金
1,335,818.40
短期借款
應收票據淨額
應付帳款
5,880,668.78
應收帳款淨額
25,895.34
預收帳款
18,534,857.41
預付帳款淨額
415,004.73
應付職工薪酬
1,484,020.63
其他應收款淨額
10,047,159.50
應交稅費
13,557.56
存貨淨額
16,544,442.75
其他應付款
11,830,879.87
其他流動資產
104,506.77
其他流動負債
835,502.79
二、非流動資產合計
81,435,337.67
長期股權投資淨額
五、非流動負債合計
1,334,737.53
固定資產淨額
71,771,796.06
其他非流動負債
1,334,737.53
無形資產-土地使用權
8,006,408.93
長期待攤費用
1,657,132.68
六、負債總計
39,914,224.57
三、資產總計
109,908,165.16
七、淨資產
69,993,940.59
2、本次評估前剝離的資產、負債：
金額單位：人民幣元
科目名稱
帳面價值
科目名稱
帳面價值
一、流動資產合計
28,472,827.49
四、流動負債合計
38,579,487.04
貨幣資金
1,335,818.40
短期借款
應收票據淨額
應付帳款
5,880,668.78
應收帳款淨額
25,895.34
預收帳款
18,534,857.41
預付帳款淨額
415,004.73
應付職工薪酬
1,484,020.63
科目名稱
帳面價值
科目名稱
帳面價值
其他應收款淨額
10,047,159.50
應交稅費
13,557.56
存貨淨額
16,544,442.75
其他應付款
11,830,879.87
其他流動資產
104,506.77
其他流動負債
835,502.79
二、非流動資產合計
14,520,728.06
長期股權投資淨額
五、非流動負債合計
1,334,737.53
固定資產淨額
12,863,595.38
其他非流動負債
1,334,737.53
長期待攤費用
1,657,132.68
三、資產總計
42,993,555.55
六、負債總計
39,914,224.57
3、剝離資產、負債後情況：
金額單位：人民幣元
科目名稱
帳面價值
科目名稱
帳面價值
一、流動資產合計
0.00
四、流動負債合計
0.00
貨幣資金
短期借款
應收票據淨額
應付帳款
應收帳款淨額
預收帳款
預付帳款淨額
應付職工薪酬
其他應收款淨額
應交稅費
存貨淨額
其他應付款
其他流動資產
其他流動負債
二、非流動資產合計
66,914,609.61
其他應付款
長期股權投資淨額
五、非流動負債合計
0.00
固定資產淨額
58,908,200.68
其他非流動負債
0.00
無形資產-土地使用權
8,006,408.93
長期待攤費用
六、負債總計
0.00
三、資產總計
66,914,609.61
七、淨資產
66,914,609.61
（六）公司經營場所
公司目前生產和辦公地位於上海市奉賢區茂園路730號，經營辦
公用房均為自有產業。
（七）委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評
估範圍一致，評估範圍僅以委託人提供的評估申報表內容為準。
委託評估對象和評估範圍的帳面金額與委託人提供的評估申報
表的金額一致。
四、 價值類型
本評估結論的價值類型為市場價值。
根據本次評估目的、市場條件、評估對象自身條件等因素，確
定評估結論的價值類型為市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受強迫
的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數
額。
五、 評估基準日
評估基準日為2020年10月31日。
選取上述日期為評估基準日的理由是：
根據評估目的由委託人確定評估基準日。主要考慮使評估基準
日儘可能與評估目的實現日接近，使評估結論較合理地為評估目的
服務。
選擇月末會計結算日作為評估基準日，能夠較全面地反映被評
估資產的總體情況，便於資產清查核實等工作的開展。
本次評估中所採用的取價標準是評估基準日有效的價格標準。
六、 評估依據
（一）經濟行為依據
1、上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司2020年11月23日領導
班子會議決議；
2、上海高榕生物科技有限公司2020年11月25日股東會決議；
3、資產評估委託合同（評估行為依據）。
（二）法律、法規依據
1、《中華人民共和國資產評估法》（中華人民共和國2016年主席
令第46號）；
2、《資產評估行業財政監督管理辦法》（2019年1月2日財政部
令第97號修改）；
3、《中華人民共和國公司法》（2018年10月26日第十三屆全國
人民代表大會常務委員會第六次會議通過修正，中華人民共和國主席令
第15號）；
4、《國有資產評估管理辦法》（1991年國務院第91號令）；
5、 原國家國有資產管理局 國資辦發[1992]36 號《國有資產評估
管理辦法施行細則》（1992 年7 月18 日）；
6、《企業國有資產評估管理暫行辦法》（2005年國務院國資委第
12號令）；
7、《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國
資發產權[2006]274號）；
8、《中華人民共和國城市房地產管理法》(2019 年 8 月 26 日第
十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議修正)；
9、中華人民共和國標準《房地產估價規範》(GB/T 50291-2015)；
11、《中華人民共和國土地管理法》（2019 年 8 月 26 日第十屆
三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議通過）；
12、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（國務院令 256 號）》；
13、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例；
14、《上海市企業國有資產評估項目核准備案操作手冊》（滬國資
委評估[2020]100號）；
15、《上海市企業國有資產評估報告審核手冊》（滬國資委評估
﹝2018﹞353號）；
16、財政部《企業會計準則》體系；
17、其他有關資產評估的法律、法規和規章制度。
（三）準則依據
1、《資產評估基本準則》（財資[2017]43號）；
2、《資產評估職業道德準則》（中評協[2017]30號）；
3、 《資產評估執業準則——資產評估程序》（中評協[2018]36
號）；
4、 《資產評估執業準則——資產評估報告》（中評協[2018]35
號）；
5、 《資產評估執業準則——資產評估方法》（中評協[2019]35
號）；
6、 《資產評估執業準則——資產評估檔案》（中評協[2018]37
號）；
7、《資產評估執業準則——企業價值》（中評協〔2018〕38號）；
8、《資產評估執業準則——不動產》中評協〔2017〕38號；
9、 《資產評估執業準則——資產評估委託合同》（中評協[2017]33
號）；
10、企業國有資產評估報告指南（ 中評協[2017]42號）；
11、資產評估機構業務質量控制指南（中評協[2017]46號）；
12、《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2017]47號）；
13、《資產評估對象法律權屬指導意見》（中評協[2017]48號）。
（四）權屬依據
1、 被評估單位《營業執照》；
2、 被評估單位財務報表；
3、 相關資產的財務記帳憑證；
4、 《上海市房地產權證》；
5、 其他權屬證明資料。
（五）取價依據
1、 《資產評估常用方法與參數手冊》機械工業出版社（2019
年）；
2、 上海市房地產市場價格信息、土地使用權出讓案例；
3、 經實地查勘核實後填寫的委估資產清單；
4、 評估基準日市場有關價格信息資料；
5、 委託人、被評估單位提供的其他與評估有關的資料；
6、 評估人員收集的各類與評估相關的佐證資料;
7、 委託人、被評估單位撰寫的《企業關於進行資產評估的有
關事項說明》。
七、 評估方法
（一）評估方法適用性分析
1、根據《資產評估執業準則——企業價值》的規定，企業價值
評估通常採用的評估方法有資產基礎法、收益法和市場法三種基本
方法。
企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估單位評估基準日
的資產負債表為基礎，評估表內及可識別的表外各項資產、負債價
值，確定評估對象價值的評估方法。
企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，
確定評估對象價值的評估方法。
企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或
者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。
2、根據《資產評估執業準則——企業價值》的規定，資產評估
師執行企業價值評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類
型、資料收集等情況，分析三種資產評估基本方法的適用性，選擇
評估方法。
企業價值是由各項有形資產和無形資產共同參與經營運作所形
成的綜合價值的反映。被評估單位資產產權清晰、財務資料完整，
各項資產和負債都可以被識別。委估資產不僅可根據財務資料和購
建資料確定其數量，還可通過現場勘查核實其數量，可以按資產再
取得途徑判斷其價值，因此本次評估適用資產基礎法評估。
收益法是從資產的預期獲利能力的角度評價資產，能完整體現
企業的整體價值，其評估結論通常具有較好的可靠性和說服力。由
於被評估單位業務調整，公司已開始逐漸縮減公司經營業務，分步處置
生產設備、生產資料，分批遣散公司現聘人員。預計2021年6月，公
司將停止所有經營業務，完成與房地產資產無關的各項資產、負債的處
置工作。未來收益無法確定，因此本次不宜採用收益法進行評估。
此外，鑑於目前國內產權交易市場交易信息的獲取途徑有限，
且同類企業在產品結構和主營業務構成方面差異較大，難以獲得足
夠的可比上市公司或可比交易案例，現階段難以採用市場法進行評
估。
3、通過以上分析，本次評估宜採用資產基礎法進行評估，並可
確定採用資產基礎法的評估結果作為最終評估結論。
（二）資產基礎法的基本原理及具體方法
1、資產基礎法的基本原理
資產基礎法是指分別求出企業各項資產的評估值並累加求和，再扣
減負債評估值得到企業價值的一種方法。
股東全部權益價值評估值＝企業各項資產評估價值之和-企業各項
負債評估價值之和
2、房屋建築物評估的具體方法
（1）房屋建築物具體評估方法適用性分析
房屋建築物的具體評估方法可採用市場法、收益法和成本法等方
法，經根據本次評估標的房屋建築物的實際情況分析，本次評估主要為
廠房建築物，類似廠房的交易信息非常有限，難以獲得同一供需圈的類
似交易案例，不宜採用市場法進行評估。本次評估房屋建築物為食用菌
生產專用房屋，主建築無窗戶，難以預測未來收益，不宜採用收益法進
行評估。因此，房屋建築物的具體評估方法可採用成本法。
（2）房屋建築物的重置成本視具體情況以重編預算法、預決算調
整法、價格指數調整法或單位造價調整法取得。房屋建築物的成新率按
年限法或分部位打分法評定，必要時以兩種方法的加權平均綜合確定。
房屋建築物的重置全價一般包括：建安綜合造價、前期及其他費用、
資金成本及可抵扣增值稅。
（3）房屋建築物重置全價計算公式如下：
重置全價=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本-可抵扣增值
稅
①建安綜合造價
(A)對於大型、價值高、重要的建(構)築物採用預(決)算調整法確
定其建安綜合造價，即以待估建(構)築物竣工圖及相關資料和審核後結
算工程量，按現行工程預算定額、綜合費率，分別計算得出基準日時的
建安工程稅前造價及含稅建安工程造價。
(B)對於一般性建(構)築物，按其結構類型跨度、層高、裝修水平
等影響建築造價的因素分類確定其基準單方造價，該單方造價反映了該
類型建(構)築物在估值基準日及所在地區正常的施工水平、施工質量和
一般裝修標準下的造價情況。在此基礎上根據建(構)築物的特點(如不
同的層高、跨度、特殊裝修、施工困難程度等)和現場勘查情況，對單
方造價進行相應的調整，從而確定建安工程稅前造價及含稅建安工程造
價。
②前期及其他費用的確定
依據國家(行業)相關的各項取費規定，結合估值基準日建設工程所
在地的實際情況，將被估房屋建築物視為一個獨立的建設項目，根據企
業的投資規模確定。
③資金成本
資金成本按照建設單位的合理建設工期，參照估值基準日中國人民
銀行發布的同期金融機構人民幣貸款基準利率，以建安綜合造價、前期
及其他費用等總和為基數按照資金均勻投入計取。建設單位的合理建設
工期為1-2年。資金成本計算公式如下：
資金成本=(含稅建安綜合造價+前期及其他費用)×資金成本率×
合理建設工期/2
④可抵扣增值稅
根據相關文件規定，對於符合增值稅抵扣條件的房屋類資產，計算
出可抵扣的增值稅。
(4)綜合成新率的確定
綜合成新率按照以下公式確定：
綜合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
式中尚可使用年限的確定：
根據房屋建築物經濟耐用年限和已使用年限，結合評估調查、房屋
建築物歷年更新改造情況、房屋維護狀況等綜合確定。在綜合成新率確
定過程中，以被估對象能否有繼續使用功能為前提，以基礎和主體結構
的穩定性和牢固性為主要條件，而裝修和配套設施只有在基礎和主體結
構能繼續使用的前提下計算其新舊程度，並且作為修正基礎和主體結構
成新率的輔助條件。
（5）房屋建築物評估值的確定
房屋建築物評估值=重置全價×綜合成新率
3、無形資產—土地使用權評估的具體方法
（1）土地使用權具體評估方法適用性分析
土地使用權的具體評估方法可採用市場法和基準地價修正法等方
法，經分析，本次評估可以取得同一供需圈的類似交易案例，因此，可
以採用市場法進行評估。本次評估也可以取得上海市的城鎮基準地價和
基準地價修正係數表等資料，因此，也可以採用基準地價修正法進行評
估或驗證。
（2）市場法：是根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代
性的，且在評估基準日近期市場上交易的類似地產進行比較，並對類似
地產的成交價格作適當修正，以此確定待估土地使用權評估值。
計算公式：
待估宗地價格=可比實例價格×交易情況修正×交易期日修正×區
域因素修正×個別因素修正×土地使用年期修正
（3）基準地價修正法：是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數
表等評估成果，按照替代原則，就待估土地的區域條件和條件等與其所
處區域的平均條件相比較,並對照修正係數表選取相應的修正係數對基
準地價進行修正,進而確定待估土地使用權評估值。
基準地價設定開發程度下的宗地地價=基準地價×K1×K2×K3 ×(1+ΣK)+K4
式中：K1－期日修正係數
K2－土地使用年期修正係數
K3－容積率修正係數
ΣK－影響地價區域因素及個別因素修正係數之和
K4－開發程度修正
對上述兩種方法的估值結果進行分析，選用其中較為合理的結果作
為土地使用權評估值的最後結論。
八、評估程序實施過程和情況
（一）前期準備、接受委託
首先了解項目的委託人、被評估單位和委託人以外的其他資產評估
報告使用人、評估目的、評估對象和評估範圍、價值類型、評估基準日、
資產評估報告使用範圍、資產評估報告提交期限及方式、評估服務費及
支付方式以及委託人、其他相關當事人與資產評估機構及其資產評估專
業人員工作配合和協助等需要明確的重要事項，在明確業務基本事項以
及對專業能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價後與委託人籤訂
資產評估委託合同。在聽取被評估單位有關人員對企業情況及委估資產
歷史和現狀的介紹後，根據資產評估業務具體情況編制資產評估計劃，
組建資產評估項目組。
（二）現場調查、收集資料
資產評估項目組於2020年12月7日至2020年12月22日，分幾
次到上海奉賢企業現場，對評估範圍內涉及的資產進行了必要的清查核
實。
1、指導被評估單位填表和準備應向評估機構提供的資料
評估人員指導被評估單位的財務人員與資產管理人員在資產清查
的基礎上，按照評估機構提供的「資產評估申報明細表」及其填寫要求、
資料清單等，對納入評估範圍的資產進行細緻準確地填報，同時收集準
備資產的產權證明文件和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件
資料等。
2、初步審查和完善被評估單位填報的資產評估明細表
評估人員通過查閱有關資料，了解納入評估範圍的具體資產的詳細
狀況，然後仔細審查「資產評估申報明細表」，檢查有無填項不全、錯
填、資產項目不明確等情況，並根據經驗及掌握的有關資料，檢查「資
產評估申報明細表」有無漏項等，同時反饋給被評估單位對「資產評估
申報明細表」進行完善。
3、現場實地勘查
根據納入評估範圍的資產類型、數量和分布狀況，評估人員在被評
估單位相關人員的配合下，按照資產評估準則的相關規定，對評估範圍
內的資產進行了現場勘查，並針對不同的資產性質及特點，採取了不同
的勘查方法。通過觀察、詢問、書面審查、實地調查、查詢、覆核等方
式進行核查驗證。
4、補充、修改和完善資產評估明細表
評估人員根據現場實地勘查結果，並和被評估單位相關人員充分溝
通，進一步完善「資產評估明細表」，以做到：帳、表、實相符。
5、查驗產權證明文件資料
評估人員對納入評估範圍的房地產的產權證明文件資料進行查驗，
關注評估對象及其所涉及資產的法律權屬，對權屬資料不完善、權屬不
清晰的情況提請企業核實或出具相關產權說明文件。
（三）整理資料、評定估算
資產評估項目組根據資產評估業務具體情況開展獨立的市場調研，
收集相關的信息資料，對收集的評估資料進行必要篩選、分析、歸納和
整理，形成評定估算和編制資產評估報告的依據。並根據評估目的、評
估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三
種資產評估基本方法的適用性，選擇評估方法；資產評估項目組根據所
採用的評估方法，選取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成
測算結果。
（四）形成結論、提交報告
資產評估師對形成的測算結果進行綜合分析，形成評估結論，在評
定、估算形成評估結論後，編制初步資產評估報告。隨後按照法律、行
政法規、資產評估執業準則和本資產評估機構內部質量控制制度，對初
步資產評估報告進行內部審核。在不影響對評估結論進行獨立判斷的前
提下，與委託人、被評估單位或者委託人同意的其他相關當事人就資產
評估報告的有關內容進行必要的溝通後，向委託人出具並提交正式資產
評估報告。
九、評估假設
（一）公開市場假設：公開市場是指充分發達與完善的市場條件。
公開市場假設，是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的資產，
資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時
間，以便對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。
（二）繼續使用假設：是指處於使用中的被評估單位資產在產權發
生變動後，將按其現行用途及方式繼續使用下去。
（三）外部環境假設：國家現行的有關法律、法規及方針政策無重
大變化；本次交易各方所處的地區政治、經濟和社會環境無重大變化；
有關利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性徵收費用等不發生重大變化。
（四）沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易
方式可能追加付出的價格等對評估結論的影響。
（五）假設評估基準日後無不可抗力造成的重大不利影響。
（六）假定產權持有單位對有關資產實行有效的管理。評估對象在
使用過程中沒有任何違反國家法律、法規的行為。
（七）本資產評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時
成立，當上述假設條件發生較大變化時，籤字資產評估師及本評估機構
將不承擔由於假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
十、評估結論
（一）資產基礎法評估結果
經資產基礎法評估，上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司委託評估
的上海高榕生物科技有限公司剝離與房地產資產不相關的資產、負債後
的股東全部權益價值，於本次評估基準日的評估值為：82,157,900.00
元，評估值較帳面淨值增值15,243,321.39元，增值率22.78%。
（二）評估值增減原因分析：
1、房屋建築物評估值較帳面淨值減值12,551,969.68元，減值率
21.31%。減值的主要原因為企業帳面值偏高。
2、土地使用權評估值較帳面淨值增值27,795,291.07元，增值率
347.16%。增值的主要原因是近年來土地使用權出讓價格上漲等因素。
3、以上因素，最終形成評估值相對帳面淨值增值15,243,321.39
元，增值率22.78%。
（三）評估結論
經資產基礎法評估，上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司委託評估
的上海高榕生物科技有限公司剝離與房地產資產不相關的資產、負債後
的股東全部權益價值，於本次評估基準日的評估值為：82,157,900.00
元，大寫人民幣：捌仟貳佰壹拾伍萬柒仟玖佰元整（RMB 8,215.79萬元）。
資產基礎法評估結果匯總表
金額單位：萬元
序號
項目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率%
1
流動資產
2
非流動資產
6,691.46
8,215.79
1,524.33
22.78
3
其中：可供出售金融資產淨額
4
持有至到期投資淨額
5
長期應收款淨額
6
長期股權投資淨額
7
投資性房地產淨額
8
固定資產淨額
5,890.82
4,635.62
-1,255.20
-21.31
9
在建工程淨額
10
工程物質淨額
11
固定資產清理
12
生產性生物資產淨額
13
油氣資產淨額
14
無形資產淨額
800.64
3,580.17
2,779.53
347.16
序號
項目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率%
15
開發支出
16
商譽淨額
17
長期待攤費用
18
遞延所得稅資產
19
其他非流動資產
20
資產總計
6,691.46
8,215.79
1,524.33
22.78
21
流動負債
22
非流動負債
23
負債總計
24
淨資產（所有者權益）
6,691.46
8,215.79
1,524.33
22.78
十一、特別事項說明
（一）本評估結論是在獨立、客觀、科學的原則下作出的，本公司
參與項目的評估人員與委託人之間無任何特殊利害關係，評估人員在評
估中遵循執業規範，進行了公正評估。
（二）對委託人和被評估單位可能存在的影響資產評估值的瑕疵事
項，在評估人員履行了評估程序後仍不能獲悉及無法收集資料的情況
下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。
（三）本公司未對委託人和被評估單位提供的有關的《營業執照》、
《上海市房地產權證》、會計憑證及帳冊等證據資料進行獨立審查，亦
不對上述資料的真實性負責。
（四）本報告對被評估單位資產和相關債務所進行的評估係為客觀
反映被評資產的價值而作，我公司無意要求被評估單位必須按本報告的
結果和表達方式進行相關的帳務處理。是否進行、如何進行有關的帳務
處理需由被評估單位的上級財稅主管部門決定，並應符合國家會計制度
的規定。
（五）除非特別說明，本報告中的評估值以被評估單位對有關資產
擁有完全的權利為基礎，未考慮由於被評估單位尚未支付某些費用所形
成的相關債務。
（六）本次評估結論未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自
然力和其它不可抗力對資產價格的影響。
（七）本項目的執業資產評估師知曉資產的流動性對評估對象價值
可能產生重大影響。本次評估不考慮流動性對價值影響的修正。
（八）資產評估師未發現本次資產評估對應的經濟行為中，可能對
評估結論產生重大影響的瑕疵情形。
（九）本評估結論與委估資產的帳面價值可能存在增減變動，評估
報告中沒有考慮由此引起被評估單位有關納稅義務的變化對評估結論
的影響。
本報告籤字資產評估師提請報告使用者在使用本報告時，應關注以
上特別事項說明及期後重大事項對評估結論以及本次經濟行為可能產
生的影響。
十二、資產評估報告使用限制說明
（一）本資產評估報告使用範圍:
1、本資產評估報告只能由資產評估報告載明的委託人或其他資
產評估報告使用人使用。
2、本資產評估報告只能用於資產評估報告載明的評估目的和用
途。
3、本資產評估報告的全部或者部分內容不得被摘抄、引用或披
露於公開的媒體，法律、法規規定以及委託人與本資產評估機構或
與相關當事方另有約定的除外。
4、本資產評估報告評估結論的使用有效期自評估基準日至2021
年10月30日止。本資產評估報告所揭示的評估結論僅對資產評估
報告中載明的經濟行為有效。通常，只有當評估基準日與經濟行為
實現日相距不超過一年時，才可以使用資產評估報告。
（二）委託人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政
法規規定和資產評估報告載明的使用範圍使用資產評估報告的，資
產評估機構及其資產評估專業人員不承擔責任。
（三）除委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報
告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他
任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。
（四）資產評估報告使用人應當正確理解評估結論。評估結論
不等同於評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對
象可實現價格的保證。
（五）若本報告的評估事項涉及國有資產評估報告核准備案的，
而本報告未取得國有資產管理部門或其授權機構的核准或備案批准
文件，本資產評估報告不得被作為經濟行為的依據。
十三、資產評估報告日
本資產評估報告日：2020年12月25日
（以下無正文）
（本頁無正文）
資產評估師：金敦申
資產評估師：谷旭霞
上海大華資產評估有限公司
二○二○年十二月二十五日
備 查 文 件
除特別註明的外，其餘均為複印件
1、 資產評估匯總表、明細表；
2、 上海聚惠
生物醫藥產業開發有限公司2020年11月23日領
導班子會議決議；
3、 上海高榕生物科技有限公司2020年11月25日股東決定；
4、 剝離部分資產負債後模擬資產負債表；
5、 委託人企業法人《營業執照》；
6、 被評估單位企業法人《營業執照》；
7、 「事誠會師（2020）第5597號」專項《審計報告》；
8、 《上海市房地產權證》一份；
9、 委託人及被評估單位承諾函（原件）；
10、 籤字資產評估師承諾函（原件）；
11、 資產評估機構企業法人《營業執照》；
12、 上海市財政局備案公告【滬財企備案[2018]1號】；
13、 籤字資產評估師職業資格證書登記卡。
中財網