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2020-12-06 中國財經信息網

[收購]富春環保:擬收購股權涉及的常州市新港熱電有限公司股東全部權益價值評估項目評估說明

時間：2017年06月15日 16:45:49&nbsp中財網

浙江富春江環保熱電股份有限公司擬收購股權

涉及的常州市新港熱電有限公司

股東全部權益價值評估項目

評估說明

坤元評報〔2016〕456號

坤元資產評估有限公司

二〇一六年十月十九日

第一部分、關於評估說明使用範圍的聲明 ........................................................... 1

第二部分、企業關於進行資產評估有關事項的說明 ............................................. 2

第三部分、資產評估說明 .................................................................................. 24

第一部分關於評估說明使用範圍的聲明

資產評估機構提供的《評估說明》僅供國有資產監督管理機構（含所出資企業）、

相關監管機構和部門使用。除法律法規規定外，材料的全部或者部分內容不得提供

給其他任何單位或個人，也不得見諸公開媒體。

坤元資產評估有限公司

二〇一六年十月十九日

第二部分企業關於進行資產評估有關事項的說明

一、委託方與被評估單位概況

本次資產評估的委託方為浙江富春江環保熱電股份有限公司，被評估單位為常

州市新港熱電有限公司。

(一) 委託方概況

1. 名稱：浙江富春江環保熱電股份有限公司（以下簡稱「

富春環保

公司」）

2. 住所：浙江省富陽市靈橋鎮春永路188號

3. 法定代表人：張杰

4. 註冊資本：柒億玖仟陸佰叄拾伍萬元整

5. 公司類型：股份有限公司（上市）

6. 統一社會信用代碼：913300007572103686

7. 登記機關：浙江省工商行政管理局

8. 經營範圍：發電電力業務（範圍詳見《中華人民共和國電力業務許可證》，

有效期至2026年10月31日），精密冷軋薄板的生產。蒸汽、熱水生產，熱電技術

諮詢，精密冷軋薄板的生產、銷售（限分支機構經營）。

(二) 被評估單位概況

一) 企業名稱、類型與組織形式

1. 名稱：常州市新港熱電有限公司(以下簡稱「新港熱電公司」)

2. 住所：常州市新北區春江鎮圩塘江邊化工區

3. 法定代表人：張杰

4. 註冊資本：12,000萬元整

5. 公司類型：有限責任公司

6. 企業法人營業執照註冊號：320407000003057

7. 登記機關：常州工商行政管理局高新區（新北）分局

8. 經營範圍：火力發電。蒸汽生產供應；灰渣、五金、交電、建築材料、儀器

儀表、公路運輸設備及配件的銷售。

二) 企業歷史沿革

1．公司成立時情況

新港熱電公司成立於2000年10月，初始註冊資本200萬元，成立時股東和出

資情況如下：自然人胡士超出資140萬元(佔註冊資本的70%)，自然人梅文華出資

58萬元(佔註冊資本的29%)，自然人馮麗娟出資2萬元(佔註冊資本的1%)。

2．公司歷次股權變更情況

2001年3月，根據股權轉讓決議，馮麗娟將其持有公司的出資額2萬元轉讓給

胡士超。同月，根據公司股東會決議，公司增加註冊資本300萬元人民幣，其中由

新股東鎮江蘇源華電電力有限責任公司認繳出資255萬元，原股東胡士超認繳出資

31.95萬元，梅文華認繳出資13.05萬元。

2006年11月，根據公司股東會決議，梅文華將其持有公司的14.21%股權轉讓

給胡士超。

2008年7月，根據公司股東會決議，鎮江新華電集團有限責任公司（原鎮江蘇

源華電電力有限責任公司）將其持有公司的51%股權，即出資額255萬元轉讓給胡

士超及胡九如。其中胡士超受讓49%的股權，合計出資額490萬元，佔註冊資本的

98%。胡九如受讓2%的股權，出資額10萬元，佔註冊資本的2%。同月，根據公司股

東會決議，公司註冊資本由500萬元人民幣增加到5,000萬元人民幣，增加的4,500

萬元註冊資本中，胡士超以債轉股方式出資4,410萬元，胡九如以貨幣出資90萬元。

變更後註冊資本結構為胡士超出資4,900萬元人民幣，佔註冊資本的98%，胡九如

出資100萬元，佔註冊資本的2%。

2011年1月，根據公司股東會決議，公司註冊資本由原來的5,000萬元人民幣

增加到5,370萬元人民幣，其中朱建峰認繳新增註冊資本320萬元，張雲飛認繳新

增註冊資本50萬元。

2011年12月，根據公司股東會決議，公司註冊資本由原來的5,370萬元人民

幣增加到6,119.3023萬元人民幣，新增註冊資本由西安航天

新能源

產業基金投資有

限公司認繳。

2012年12月，根據公司股東會決議，胡士超將其持有公司的50.0745%股權，

胡九如將其持有公司的1.6342%股權，朱建峰將其持有公司的5.2294%股權，張雲飛

將其持有公司的0.8171%股權，西安航天

新能源

產業基金投資有限公司將其持有公

司的12.2449%股權，合計持有公司70%的股權轉讓給浙江富春江環保熱電股份有限

公司。

2014年3月，根據公司股東會決議，公司註冊資本由原來的6,119.3023萬元

人民幣增加到12,000萬元人民幣，其中浙江富春江環保熱電股份有限公司認繳新增

註冊資本4,116.4884萬元，胡士超認繳新增註冊資本1,764.2093萬元。

經上述股權變更及增資後，截至評估基準日，新港熱電公司的註冊資本為

12,000.00萬元人民幣，股權結構如下：

股東名稱

出資額(萬元人民幣)

出資比例

浙江富春江環保熱電股份有限公司

8,400.00

70.00%

胡士超

3,600.00

30.00%

合計

12,000.00

100.00%

三) 被評估單位前3年及截至評估基準日的資產、負債狀況及經營業績見下表：

合併報表口徑

單位：人民幣元

項目名稱

2012年12月31日

2013年12月31日

2014年12月31日

評估基準日

資產

501,040,941.28

496,003,445.42

543,902,380.34

556,461,070.17

負債

262,541,692.60

226,056,832.24

241,027,270.65

371,357,968.55

股東權益

238,499,248.68

269,946,613.18

302,875,109.69

185,103,101.62

項目名稱

2013年

2014年

2015年

2016年1-9月

營業收入

320,290,260.31

305,827,817.11

312,900,524.12

227,078,380.06

營業成本

260,951,685.52

246,551,439.88

236,141,769.41

165,331,689.57

利潤總額

59,196,351.99

59,108,651.82

75,012,630.60

61,501,954.10

淨利潤

52,415,068.73

50,697,364.50

62,928,496.51

51,227,991.93

母公司報表口徑

單位：人民幣元

項目名稱

2012年12月31日

2013年12月31日

2014年12月31日

評估基準日

資產

509,481,458.62

504,401,648.39

552,213,570.46

564,771,665.79

負債

271,058,072.86

234,575,951.31

250,209,089.95

380,539,787.85

股東權益

238,423,385.76

269,825,697.08

302,004,480.51

184,231,877.94

項目名稱

2013年

2014年

2015年

2016年1-9月

營業收入

320,290,260.31

297,154,199.96

309,183,969.76

227,078,380.06

營業成本

222,661,045.95

199,153,401.89

193,937,339.01

137,280,560.25

利潤總額

59,199,310.61

59,063,598.64

74,014,046.47

61,501,324.27

淨利潤

52,401,568.83

50,652,311.32

62,178,783.43

51,227,397.43

上述年度及基準日的財務報表均經註冊會計師審計，且均出具了無保留意見的

審計報告。

四) 公司經營概況

新港熱電公司位於常州市新北區濱江工業區內，北臨浩瀚的長江，南面是連接

江蘇南北的省338幹道，東西兩面分別是常州萬噸級國際貨運碼頭和輪渡碼頭，是常

州市新北區內首家投資基礎建設設施的民營企業，主要擔負著濱江工業區內工業企

業的供熱供電任務。

公司主要以供汽為主，供電為輔。公司裝機容量27MW，額定蒸發量525蒸噸/小

時，四爐二機規模，該工程分別於2000年、2005年建成，且在2010年經擴建並投產。

供熱實行中壓（3.5Mpa，280∽300℃）、低壓（0.98Mpa，250∽280℃）雙網分供，

部分熱網冷凝水進行回收利用。煙氣處理採用三電場靜電除塵（3*75蒸噸/小時鍋爐

採用複合電袋除塵）、石灰石大溼法脫硫、低氮燃燒+「SNCR+SCR」脫硝工藝。所有

廠區生產用水均由園區統一、有償供給。當前運行方式以「一爐帶兩機」方式為主，

目前日平均小時供熱220噸/小時，晝夜熱負荷波動較小（＜50蒸噸/小時）。

截至評估基準日，新港熱電公司有1家全資子公司常州市三江熱能有限公司，該

公司主要從事煤炭銷售等業務。

五) 目前執行的主要會計政策

會計制度：執行《企業會計準則》及其補充規定；

會計期間：會計年度採用公曆年制，即公曆1月1日起至12月31日止；

記帳原則和計價基礎：以權責發生制為記帳原則，資產以實際成本為計價基礎；

記帳方法：採用借、貸複式記帳法；

記帳本位幣：人民幣；

執行的固定資產折舊辦法為：直線法；

主要稅項及稅率：主要稅項為增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教

育附加和企業所得稅等，其中增值稅率為17%（電力、煤灰銷售等）和13%（蒸汽熱

力銷售）、城市維護建設稅率為7%、教育費附加為3%、地方教育附加為2%、企業所得

稅稅率為15%。

根據江蘇省科學技術廳、江蘇省財政廳、江蘇省國家稅務局和江蘇省地方稅務

局聯合下發的《關於江蘇省2013年第一批高新技術企業備案的復函》(國科火字

〔2013〕312號)，新港熱電公司通過高新技術企業認定，自2013年度起三年內企

業所得稅減按15%的稅率計繳。2016年高新技術企業重新認定尚在進行中。

新港熱電公司執行《企業會計準則》及相關規定，生產經營不存在國家政策、

法規的限制。

(三) 委託方與被評估單位的關係

委託方擬收購被評估單位的股權。

二、關於經濟行為的說明

富春環保

公司擬收購新港熱電公司股權，根據評估業務約定書的約定,為此需要

聘請評估機構對該經濟行為涉及的新港熱電公司股東全部權益價值進行評估，為該

經濟行為提供新港熱電公司股東全部權益現值的參考依據。

三、關於評估對象和評估範圍的說明

根據評估業務約定書的約定，評估對象為涉及上述經濟行為的新港熱電公司的

股東全部權益。

評估範圍為新港熱電公司的全部資產及相關負債，包括流動資產、非流動資產

（包括長期股權投資、建築物類固定資產、設備類固定資產、在建工程、無形資產

－土地使用權、長期待攤費用、遞延所得稅資產和其他非流動資產）及流動負債、

非流動負債。按照新港熱電公司提供的業經天健會計師事務所（特殊普通合夥）審

計的截至2016年9月30日會計報表（母公司報表口徑）反映，資產、負債及股東

權益的帳面價值分別為564,771,665.79 元、380,539,787.85 元和184,231,877.94

元。

四、關於評估基準日的說明

為使得評估基準日與擬進行的經濟行為和評估工作日接近，確定以2016年9月

30日為評估基準日，並在資產評估業務約定書中作了相應約定。

五、可能影響評估工作的重大事項說明

1．截至評估基準日，被評估單位存在以下資產抵押事項，可能對相關資產產生

影響：

新港熱電公司以其擁有的86,178平方米土地使用權為抵押物（抵押物價值

2,960萬元），為其向江蘇江南農村商業銀行新北支行借款人民幣2,000萬元提供擔

保，擔保期限為2015年8月11日至2018年8月11日。截至評估基準日，上述抵

押貸款實際餘額為2,000萬元。

新港熱電公司承諾，截至評估基準日，除上述事項外，不存在其他資產抵押、

質押、對外擔保、重大財務承諾等或有事項。

2．列入本次評估範圍的汽機房、主控樓、幹煤棚、空壓機房、宿舍、食堂浴

室等33項房屋建築物（合計帳面原值112,857,161.84元，帳面價值80,928,630.06

元）截至評估基準日尚未取得《房屋所有權證》。新港熱電公司出具了相關說明並

提供了《建設工程規劃許可證》等規劃審批資料，承諾上述資產屬於新港熱電公司

所有。

上述未取得權證的各房屋建築物的建築面積均由新港熱電公司提供，各建築面

積可能與最終辦理的權證記載的面積存在差異。

3. 列入評估範圍的位於常州市新北區春江鎮港區大道北、長江路以東的工業

用地，土地面積為3,810平方米，準用年限為50年，終止日期為2063年11月27

日。根據該宗地《國有用地使用證》附頁顯示，該證書的有效期按出讓合同第十六

條約定的竣工日期確定，在2016年10月1日之前有效，即該證書為臨時土地證。

六、資產清查情況、未來經營和收益狀況預測的說明

（一）資產負債清查情況說明

為配合坤元資產評估有限公司對新港熱電公司進行的資產評估工作，摸清公司

截至評估基準日的資產、負債狀況和經營成果，新港熱電公司在9月底對委託評估

的資產、負債進行了全面的清查和盤點，

富春環保

公司已委託天健會計師事務所（特

殊普通合夥）進行了審計，現將清查情況說明如下：

1．列入清查範圍的資產總計564,771,665.79元，清查對象包括流動資產、非

流動資產(包括長期股權投資、建築物類固定資產、設備類固定資產、在建工程、無

形資產－土地使用權、遞延所得稅資產、長期待攤費用和其他非流動資產)；負債合

計為380,539,787.85元，清查對象為流動負債與非流動負債。列入清查範圍的實物

資產主要包括存貨、房屋建築物、機器設備和在建工程，主要位於常州市新北區春

江鎮圩塘江邊化工區的新港熱電公司廠區內。其中存貨為煤、備品備件、五金等原

材料；房屋建築物主要為汽機房、鍋爐房、主控制樓、幹煤棚等33項，合計建築面

積53,613.70平方米，主要建成於2002年和2010年；機器設備主要為鍋爐、汽輪

發電機組、電除塵器、磨煤機等發電供熱設備；在建工程系改擴建項目的土建工程

與設備安裝工程。

2．為使本次清查工作能夠順利進行，2016年10月8日至2016年10月10日，

新港熱電公司由主要領導負責，組織財務、基建、設備管理等部門的相關人員進行

了清查工作。對往來款項進行清查、對帳、並準備了相關資料。對實物資產，相關

人員進行了重點抽查盤點。

在清查核實相符的基礎上，財務和資產管理人員填寫了有關資產評估申報表。

3．在資產清查過程中，按評估公司所提供的資產評估資料清單的要求收集準備

相關的產權證明文件、資產質量狀況、歷史收入成本費用明細資料及其他財務和經

濟指標等相關評估資料。

（二）未來經營和收益狀況預測說明

1. 企業所在行業現狀與發展前景分析

(1）熱電聯產行業的現狀

據中國產業調研網發布的《2015年中國熱電聯產行業現狀研究分析與市場前景

預測報告》顯示，隨著工業化、城鎮化進程加快，我國城鎮供熱面積不斷增加，工

業和居民用熱呈快速增長趨勢。目前我國城市集中供熱面積達63.69億平米，蒸汽

供熱能力增加至86452噸/小時，熱水供熱能力增加至365,278兆瓦，均保持平穩增

長趨勢。

我國15個省、直轄市、自治區等採暖地區132個地級以上的城市都有城市集中

供熱設施，北方採暖地區15個省（區、市）累計實現供熱計量收費面積8.05億平

方米。隨著天然氣在我國大量開發和應用，城市集中供熱的調峰技術和工藝出現了

新的途徑，天然氣熱電冷聯產將是未來熱電聯產的主力軍。

在相關政策的推動下，我國熱電聯產迅速發展起來。更多的城市安裝了大型供

熱機組，有的城市在市區周邊和開發區已建起十多個熱電廠，形成當地重要的熱能

動力供應系統。有些私營企業家也看好熱電聯產投資建設熱電廠。

中國報告大廳發布的《2016-2020年中國「

一帶一路

」戰略規劃對熱電行業影

響調查分析報告》顯示：熱電聯產能源利用效率高，在環保方面也優於鍋爐，在脫

硝、脫硫、除塵等方面的優勢更是明顯，目前我國熱電聯產的發展，形勢大好，但

仍存在不少問題，我國應當出臺更為詳細的配套措施，確保產業的順利發展。

(2) 熱電聯產行業未來趨勢展望

1）熱電企業發電直供將成為現實

當前我國很多熱電聯產機組建在熱負荷的中心，許多工業園區內均建設了熱電

機組,這些機組與熱用戶僅有一牆之隔，而且熱電廠的上網電量可以就近消化。因此，

應加快推進大用戶直供電，這不僅減少了電網輸、變電工程費用，而且降低了電網

線損率，既省錢又安全，還提高了企業的經濟效益和競爭力。

《中共中央、國務院關於進一步深化電力體制改革的若干意見》（中發[2015]9

號）提出：「引導市場主體開展多方交易。有序探索對符合準入標準的發電企業、售

電主體和用戶賦予自主選擇權,確認交易對象、電量和價格,按國家規定的輸配電價

格向電網企業支付相應的過網費,直接洽談合同,實現多方直接交易。」「鼓勵供水、

供氣、供熱等公共服務行業和節能服務公司從事售電業務」。可以想見，熱電企業相

比發電企業而言更具發電直供的優勢。

2）形成市場定價機制，倒逼熱電企業加快技改步伐

熱電企業特別是以供熱為主的熱電企業雖然節能環保,可以做到能源合理利用，

但在財務成本，環保成本，煤炭成本，設備利用率和電價補貼等方面與大型凝汽火

電廠尚存在一些差距。

《中共中央、國務院關於進一步深化電力體制改革的若干意見》（中發[2015]9

號）提出：「分歩實現公益性以外的發售電價格由市場形成。放開競爭性環節電力價

格，把輸配電價與發售電價在形成機制上分開。合理確定生物質能發電補貼標準。

參與市場交易的發電企業上網電價由用戶或售電主體與發電企業通過協商、市場競

價等方式自主確定。」這意味著熱電企業要在售電市場上競爭,除堅持「以熱定電」

原則,努力提高熱電比以提高效率外,更要加快技術革新和進步，進一步降低成本,

提高巿場競爭力。

3）熱電行業進一步規範，將明確界定各類技術標準

熱電聯產機組是目前我國城市主要的集中供熱基礎設施，承擔著廣泛的社會責

任和義務,在節約能源和改善環境方面也起到了巨大作用,同時使節約用地效益提

高，對不同煤種適應性強。另外,熱電冷聯供系統可獨立於電網運行,也可與電網構

成電力供應聯合體,大大増強用戶電力供給的安全性和可靠性。但在實際操作中,由

於各地對熱電聯產節能原理不了解,加之對此前的一些文件精神理解偏差,往往將機

組發電容量大小作為界定熱電聯產機組與「小火電」的標準,進而受到了「關停」等

多種不公正待遇。

《中共中央、國務院關於進一步深化電力體制改革的若干意見》（中發[2015]9

號）指出：「規範市場主體準入標準。按照接入電壓等級、能耗水平、排放水平、產

業政策以及區域差別化政策等確定並公布可參與直接交易的發電企業、售電主體和

用戶準入標準。參與直接交易企業的單位能耗、環保排放均應達到國家標準。不符

合國家產業政策以及產品和工藝屬於淘汰類的企業不得參與直接交易。進一步完善

和創新制度,支持節能環保高效特別是超低排放機組通過直接交易和科學調度多發

電。」這一規定不僅有利於突出體現熱電企業在節能減排方面的優勢,而且對科學界

定熱電機組各類技術指標和標準起到實際指導作用。

4）自備熱電企業將進一步規範

熱電企業因供熱用戶不同，分為公用熱電廠和自備熱電廠，自備熱電廠絕大多

數為工業熱負荷自用汽單位。自備熱電項目在形式上有些是獨立法人，有些是集團

內部的供熱或供能中心；同時，用能單位涉及領域較多，分布於機械、造紙、橡膠、

化工等多個行業，在這些行業單位投資項目時，供熱或供能中心作為輔助支持系統

全部或部分取得了批覆/核准手續；加之長期以來熱電行業的政府管理部門不明確，

管理職能分散，產業監管弱化等多種原因，導致自備熱電企業在手續、運行和管理

等方面存在不規範現象。

《中共中央、國務院關於進一步深化電力體制改革的若干意見》（中發[2015]9

號）指出：「加強和規範自備電廠監督管理。規範自備電廠準入標準，自備電廠的建

設和運行應符合國家能源產業政策和電力規劃布局要求」，「完善和規範餘熱、餘壓、

餘氣、瓦斯抽排等資源綜合利用類自備電廠相關支持政策。規範現有自備電廠成為

合格市場主體，允許在公平承擔發電企業社會責任的條件下參與電力市場交易。」隨

著《意見》的實施及相關配套細則的陸續出臺，期望自備熱電企業上述問題逐步改

善。

5）熱電聯產規劃應起到更好指導作用

國家要求納入區域裝機容量的抽凝燃煤熱電聯產工程要編制熱電聯產規劃，有

些省級環保廳也要求將熱電聯產規劃作為背壓熱電機組《環評批覆》的前置條件。

由於《熱電聯產規劃範本》遲遲未下發，各編制單位均根據自己的意願編制，其突

出的問題主要表現在：未從當地的能源需求與來源出發，僅考慮缺電因素；為上項

目而搞規劃；未按要求做熱電聯產與熱電分產的方案比較；只考慮上熱電項目，對

垃圾發電、生物質能源，熱泵、沼氣、

太陽能

等未論述；經濟效益計算太理想，熱

電廠投產後達不到理想值；供熱機組的選擇未做方案比較很多熱電聯產規劃未突出

節能環保的主題，未強調熱電聯產的建設應以供熱為主增加電力供應只是付產品，

等等。

《中共中央、國務院關於進一步深化電力體制改革的若干意見》（中發[2015]9

號）指出：「切實加強電力行業特別是電網的統籌規劃。政府有關部門要認真履行電

力規劃職責，優化電源與電網布局，加強電力規劃與能源等規劃之間、全國電力規

劃與地方電力規劃之間的有效銜接」。這些規定，對與熱電聯產規劃的銜接提出了要

求，有助於彌補熱電聯產規劃編制中不足，以起到更好指導作用。

(3) 行業競爭格局

熱電聯產企業具有區域自然壟斷性特點。熱電聯產行業屬於基礎設施行業，各

地區根據實際情況制定當地的城市供熱規劃和熱電聯產規劃。當地政府根據規劃劃

分集中供熱區域，確定熱源點的供熱範圍。具體熱電聯產項目建設還需按照規劃依

據量級報經省級經貿委或國家發改委審批。根據規定，一般一個熱力區域只規劃一

個主要熱源點，以蒸汽為供熱介質的供熱半徑一般為八公裡，供熱半徑八公裡以內

不再增設第二個熱源點。因此，熱電企業都有明確的供熱範圍，所在城市或區域內

行業競爭度較低。

(4) 行業技術水平

目前國內外的熱電聯產技術已經處於成熟階段，未來較長時間內不會出現行業

性的技術替代現象，今後行業技術發展趨勢主要是提高相應設備的容量、壓力等級，

向更

自動化

、更節能、更環保的方向發展。目前評價熱電聯產行業綜合管理水平的

指標主要有熱電比、總熱效率兩方面。目前國家對熱電聯產企業的行業準入門檻是

總熱效率大於45%，熱電比則根據裝機容量的不同應大於50%或100%。目前熱電聯

產行業的平均總熱效率為45%-55%，平均熱電比為200%-400%。

(5) 熱電聯產企業與上下遊的關聯性

熱電企業的上遊行業為煤炭行業，下遊則為當地電網公司和供熱範圍內的熱力

用戶。煤炭消耗成本佔公司總運營成本較大，公司經營業績受上遊煤炭行業的影響

較大；另一方面，由於新港熱電公司實行「以熱定電」的經營模式，下遊造紙企業

等熱用戶發展狀況對公司蒸汽產能的發揮具有一定影響。

2. 企業的業務分析情況

(1) 公司簡介

新港熱電公司位於常州市新北區濱江工業區內，北臨浩瀚的長江，南面是連接

江蘇南北的省338幹道，東西兩面分別是常州萬噸級國際貨運碼頭和輪渡碼頭，地

理條件十分優越，是常州市新北區內首家投資基礎建設設施的民營企業，主要擔負

著濱江工業區內工業企業的供電供熱任務。

公司主要以供汽為主，供電為輔。公司裝機容量27MW，額定蒸發量525蒸噸/

小時，四爐二機規模，該工程分別於2000年、2005年建成，且在2010年經擴建並

投產。供熱實行中壓（3.5Mpa，280∽300℃）、低壓（0.98Mpa，250∽280℃）雙網

分供，部分熱網冷凝水進行回收利用。煙氣處理採用三電場靜電除塵（3*75蒸噸/

小時鍋爐採用複合電袋除塵）、石灰石大溼法脫硫、低氮燃燒+「SNCR+SCR」脫硝工

藝。所有廠區生產用水均由園區統一、有償供給。當前運行方式以「一爐帶兩機」

方式為主，目前日平均小時供熱220噸/小時，晝夜熱負荷波動較小（＜50蒸噸/小

時）。發電機組：建有四臺「發-變」組，發電機通過單列主變併入園區電網，一備

一用運行方式。發電機出口電壓、廠用電系統電壓均為6KV，主變為35KV，系統配

置處於中下水平。公司能源利用效率較高，超高溫、超高壓、全背壓發電機組在行

業中優勢明顯，熱電比大於1000%，鍋爐實際熱效率超過85%，全廠熱效率超過80%，

符合國家政策導向和行業政策。

(2) 主要競爭者情況

熱電聯產企業具有區域自然壟斷性特點。熱電聯產行業屬於基礎設施行業，各

地區根據實際情況制定當地的城市供熱規劃和熱電聯產規劃。當地政府根據規劃劃

分集中供熱區域，確定熱源點的供熱範圍。具體熱電聯產項目建設還需按照規劃依

據量級報經省級經貿委或國家發改委審批。根據規定，一般一個熱力區域只規劃一

個主要熱源點，以蒸汽為供熱介質的供熱半徑一般為八公裡，供熱半徑八公裡以內

不再增設第二個熱源點。因此，熱電企業都有明確的供熱範圍，所在城市或區域內

行業競爭度較低。

鑑於熱電行業的區域自然壟斷性質，僅從所在地區周圍分析其潛在的競爭對手。

競爭對手主要有兩家，分別為長江熱能熱電廠與國電常州電廠。

(3) 公司競爭優劣勢分析

公司的優勢在於：

1) 地理優勢。新港熱電公司位於常州市新北區濱江工業區內，北臨浩瀚的長江，

南面是連接江蘇南北的省338幹道，交通條件較發達，極大地降低了自身原料的運

輸成本，從而提升自身的盈利與競爭水平。

2) 政策優勢。我國熱電聯產目前發展勢頭不錯，受到政府和企業的支持，發展

潛力巨大。隨著工業園區入戶的企業不斷增加與擴張，為了滿足其對蒸汽與電力的

需求，作為濱江工業園區的熱電龍頭企業－新港熱電將在自我擴建與技改方面獲得

政府的政策優惠與支持。

3) 市場優勢。園區現有多家用熱大戶為央企和外資企業，規模、經濟實力及抗

風險能力相對較強。同時化工、製藥、印染等供熱用戶產品屬消耗品，不可再生，

市場供求關係相對穩定，特別是化工企業，產品利潤相對豐厚，受經濟環境影響小，

因此，供熱負荷穩定，汽款回籠及時。

公司的劣勢在於：

1) 供應半徑局限性。公司熱電供給主要依託自建輸氣管道，由於其成本較高，

往往供應範圍限制在一定的區域，無法向區域外的企業提供。

2) 上下遊關聯性較大

公司的上遊行業為煤炭行業，下遊則為當地電網公司和供熱範圍內的熱力用戶。

煤炭消耗成本佔公司營業成本的60%-75%，公司經營業績受上遊煤炭行業的影響較

大；另一方面，由於公司實行「以客戶為導向」的經營模式，下遊企業對蒸汽的實

際需求量變動將對公司運營帶來重大影響。

(4) 面臨的風險因素分析

1) 原材料價格波動風險

由於絕大部分熱電聯產企業均是以煤炭作為能源的，其運營成本主要是煤炭消

耗成本。據公司測算，公司煤炭消耗成本佔運營成本的60-75%，因此煤炭採購價格

的大幅變動將直接導致熱電聯產企業的運營成本出現大幅變動。另一方面，由於電

價和供熱價格受到政府的管制，不能及時隨煤炭原料價格變動進行調整。尤其是在

煤炭價格大幅上漲的時候，熱電聯產企業難以及時通過提高產品銷售價格來轉移煤

炭價格變動所帶來的成本上升壓力，對公司的經營業績將造成較大不利影響。

2) 原材料採購風險

新港熱電公司地處煤炭資源並不豐富的江蘇省，公司的煤炭主要採購自其他煤

炭大省。如遇煤炭供應不穩定，以及由此而引起的煤炭質量下降將對公司的正常營

運產生較大不利影響。

3) 下遊企業經營波動的風險

公司主要供熱對象為常州市新北區濱江工業區內的企業，根據統計，2016年1-9

月，公司供熱企業平均熱負荷約為216.72t/h（按年平均供熱時間8,000小時計算）。

若常州市新北區濱江工業區的相關產業政策出現重大調整，將會對公司經營產生一

定影響。

4) 生產擴大可能引致的管理風險

如果新港熱電公司未來的生產規模能夠有效擴大，其資產規模、人員規模、業

務規模也將迅速擴大，這對公司的管理能力提出了很高的要求。吸引優秀的職業經

理人充實管理團隊，建立有效的考核激勵機制和嚴格的內控體系，加大人員培訓力

度，是公司規模擴張後的必要工作。如果公司的管理體制不能適應其規模的擴張，

將對公司的生產經營造成不利影響。

5) 環保風險

由於熱電聯產的行業特殊性，其生產過程中不可避免的存在較嚴重的大氣、粉

塵等環境汙染，因此熱電聯產企業在生產過程中都會受到各級環保部門的嚴格監督。

嚴格遵守國家相關環保法規，依法履行企業的環保義務，對熱電聯產企業的生存發

展有非常重要的影響。

6) 安全生產風險

熱電聯產企業安全生產體現在設備連續、安全、可靠的運行。如果因自然災害

及運行、維護不當發生事故，將對公司的生產經營產生一定影響。

3. 未來收入、成本、費用等的預測過程和結果

以下預測過程和結果，系在新港熱電公司提供相關數據、資料的基礎上，評估

人員與新港熱電公司根據公司未來發展規劃並考慮所在行業發展等因素經分析、判

斷和調整後得出。

（1）營業收入的預測

新港熱電公司實行熱電聯產，其主要產品為蒸汽、電、煤灰等。

1）未來蒸汽銷售預測

A．銷量的預測

截至評估基準日，新港熱電公司已擁有熱用戶三十餘家，大多為化工企業，少

數紡織印染、製藥企業和造紙企業，上述企業的熱需求普遍較大。

新港熱電公司最大的新增熱用戶富德（常州）能源化工發展有限公司成立於2011

年，廠區佔地面積約900畝，投資新建了100萬噸/年的甲醇制烯烴裝置、30萬噸/

年聚丙烯裝置、9萬噸/年碳四轉化丙烯裝置。該項目主要以甲醇為原料，生產及銷

售乙烯、丙烯、聚丙烯等產品，該項目已基本建成並開始生產調試，預計將於2016

年底投料生產。截至評估基準日，新港熱電公司已完成對該項目的熱網工程建設，

並已開始對其生產調試進行供汽。預計富德（常州）能源化工發展有限公司的平均

用汽需求將達到128t/h，其中2017年新增60t/h，2018年繼續增加68t/h。

根據新籤訂的供熱合同及新港熱電公司對園區內熱用戶的調查結果顯示，除富

德（常州）能源化工發展有限公司外，常茂生物化學工程股份有限公司、常州東風

汽車有限公司、常州依絲特紡織服飾有限公司、常州市飛宇化工有限公司、常州世

鑫化工有限公司等熱用戶均有新增用汽需求。

根據上述情況，預計新港熱電公司2016年供熱量將達到173.37萬噸（熱負荷

維持前三季度平均水平216.72t/h不變），2017年新增熱負荷90t/h（其中富德能源

新增60t/h），2018年新增熱負荷80t/h（其中富德能源新增68t/h），2019年開始

隨著園區招商引資不斷深入，新的熱用戶不斷增加，後續各年熱負荷將繼續保持小

幅增長，之後由於園區內熱需求達到飽和狀態熱負荷穩定於2021年水平不變。全年

蒸汽銷量等於上述熱負荷與全年熱用戶平均用熱時間8,000小時的乘積。

B．銷售價格的預測

經分析新港熱電公司以前年度供熱價格走勢，公司歷年供熱價格由於受宏觀經

濟因素波動、煤炭價格波動較大等的影響，從而呈現出較大的波動性。2013年至今，

由於宏觀經濟形勢不樂觀，煤炭價格持續下跌等原因，新港熱電公司供熱價格總體

上穩步下跌。由於公司汽價受到多方面因素的影響，未來價格走勢難以判斷，且根

據煤熱聯動的定價原則，無論蒸汽價格如何變動，公司銷售毛利率均相對穩定。因

此，本次預測新港熱電公司的蒸汽售價與煤炭採購價格均保持平穩。

2）未來電的銷售預測

A．銷量的預測

根據「以熱定電」的生產原則，本次對電的銷量預測在合理預測熱需求的基礎

上根據公司發電機組發電量和產熱量的比例關係確定。

首先根據未來各年售汽量即用戶熱需求總量與管損、未來各年受進汽量（向園

區熱用戶回收蒸汽，預測過程詳見營業成本科目）、廠用汽率等數據，推算出各年供

汽總量、自供汽總量，最終得到產汽量；再根據推算得到的各年產汽量與上述發電

量和產汽量之間的比例關係推算得到各年發電量；最後根據發電量與綜合廠用電率

推算得到各年售電量。

B．銷售價格的預測

由於上網電價受國家政策決定，新港熱電公司沒有自主議價能力，且目前電價

新近調整不久，故根據謹慎性原則，預測未來電的銷售價格保持目前水平不變。

3）其他業務收入的預測

新港熱電公司其他業務收入包括煤灰收入、增容費收入及合併範圍內子公司對

外單位售煤收入。由於子公司對外單位售煤業務未來不可持續，且售煤毛利較低，

故本次預測時不再考慮該項收入與成本。煤灰收入、增容費收入按主營業務收入的

一定比例預測得到，該比例根據歷史情況得出。

（2）營業成本的預測

1）生產成本的預測

新港熱電公司未來各年的生產成本亦包括煤的成本、輔料成本、人工成本及制

造費用。

A．煤的成本的預測

煤的成本由用煤數量與購煤單價相乘得出。新港熱電公司目前所用煤的種類較

多，其熱量、品質各不相同，為方便測算，本次預測時所指的煤均為經折算後的標

煤（7,000大卡）。

經分析新港熱電公司歷史生產數據，並參考行業經驗數據，預測得到未來各年

的噸標煤產汽量，並據此預測得到未來生產中所需的標煤量。

2013年至今，由於宏觀經濟形勢不樂觀等原因，煤炭價格持續下跌。由於煤價

波動受到多方面因素的影響，未來價格走勢難以判斷，且根據煤熱聯動的定價原則，

無論煤價如何波動，新港熱電公司的銷售毛利率均能保持相對穩定。因此，本次預

測新港熱電公司的煤炭採購價格與蒸汽售價均保持平穩。

B．輔料成本的預測

輔料成本主要包括生產材料成本與熱網材料成本等。預測時以各期銷售收入乘

以一定的成本比率計算得出，其中成本比率參考公司歷史情況得出。

C．人工成本的預測

未來年度人工成本按各期銷售收入的一定比例得出。該比例參考以前年度情況

確定，每年考慮一定幅度的增長。

D．製造費用的預測

製造費用主要包括水電費、折舊和攤銷、修理費及其他費用等。

其中折舊和攤銷為對現有的及未來擬投資新建的機器設備和熱網管道計提的折

舊，目前現有土地使用權的攤銷已在管理費用中預測，故此處不再重複考慮。其餘

費用項目的計算按各期銷售收入乘以一定的費用比率得出，費用比率參考公司歷史

情況得出。

2）受汽成本的預測

未來各年受汽成本由受汽量與平均受汽單價相乘得到。經統計以前年度新港熱

電公司受汽量與售汽量之間的比例關係，再根據預測得到的未來各年售汽量與上述

比例關係計算得到未來各年的受進汽量。未來年度平均受汽單價參考歷史水平得出。

3）售煤成本的預測

由於子公司對外單位售煤業務未來不可持續，且售煤毛利較低，故本次預測時

不再考慮該項收入與成本。

(3) 營業稅金及附加的預測

新港熱電公司需繳納的營業稅金及附加為城市維護建設稅、教育費附加和地方

教育附加。

本次按照應交增值稅金額乘以相應稅率計算得出未來各年新港熱電公司應繳納

的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。其中應交增值稅金額等於各年預

測的銷項稅減去進項稅。進項稅預測時考慮了未來擬新建項目的抵扣事項。

(4) 期間費用的預測

期間費用包括銷售費用、管理費用和財務費用。

1) 銷售費用的預測

新港熱電公司歷史經營過程中未產生銷售費用，本次預測時亦不考慮。

2) 管理費用的預測

管理費用主要包括職工薪酬、折舊和攤銷、研發費用、辦公差旅費、業務招待

費及其他費用等。

未來年度管理人員職工薪酬以2015年為基礎每年考慮一定幅度的增長率確定。

折舊和攤銷由公司現有的及擬投資新增的需要計入管理費用的固定資產折舊和

無形資產攤銷組成，根據公司固定資產、無形資產的現狀及擬投資新增的規模計算

得出。

其餘費用項目的計算按各期營業收入乘以一定的費用比率得出，費用比率參考

公司歷史情況得出。

3) 財務費用（不含利息支出）的預測

財務費用（不含利息支出）主要考慮銀行手續費等的支出。

銀行手續費等支出按未來各年的銷售收入乘以一定的費用比率得出，費用比率

的計算參考公司歷史情況得出。

(5) 資產減值損失的預測

資產減值損失為壞帳損失、存貨跌價損失等。經分析，新港熱電公司歷年壞帳

損失金額很小，主要存貨系購入的煤炭，由於生產周轉較快，歷史未發生存貨跌價

損失。預測時，出于謹慎性考慮，根據各期營業收入的一定比例預估了可能發生的

資產減值損失。

(6) 營業外收入、支出的預測

根據謹慎性原則，本次預測未考慮其他可能的營業外收入與營業外支出。

(7) 所得稅費用

對公司所得稅的預測考慮納稅調整因素，其計算公式為：

所得稅＝(息稅前利潤+納稅調整事項)×當年所得稅稅率

息稅前利潤＝營業收入－營業成本－營業稅金及附加－銷售費用－管理費用-

財務費用（不含利息支出）-資產減值損失＋營業外收入－營業外支出

納稅調整事項主要考慮業務招待費等。

由於研發費用是否能夠於稅前加計扣除需要經過稅務機關的核查和審批，具有

一定的不確定性，因此本次預測不考慮研發費的稅前加計扣除。

假設新港熱電公司未來繼續按照15%的所得稅率計繳所得稅。

(8) 息前稅後利潤的預測

息前稅後利潤＝營業收入－營業成本－營業稅金及附加－銷售費用－管理費用

-財務費用（不含利息支出）-資產減值損失＋營業外收入－營業外支出－所得稅費

用

金額單位：萬元

項目\年份

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

一、營業收入

7,656.34

42,937.54

54,136.58

58,336.56

61,136.33

62,536.20

減：營業成本

5,012.20

27,304.46

33,030.40

35,349.97

36,913.10

37,935.13

營業稅金及附加

0.00

317.11

464.93

487.25

498.41

銷售費用

0.00

管理費用

1,113.53

4,002.52

4,786.27

5,118.35

5,332.39

5,476.63

財務費用

(不含利息支出）

7.26

40.69

51.30

55.28

57.93

59.26

資產減值損失

7.66

42.94

54.14

58.34

61.14

62.54

二、營業利潤

1,515.69

11,546.93

15,897.36

17,289.69

18,284.52

18,504.23

加：營業外收入

0.00

減：營業外支出

0.00

三、息稅前利潤

1,515.69

11,546.93

15,897.36

17,289.69

18,284.52

18,504.23

減：所得稅費用

231.54

1,749.92

2,407.15

2,617.75

2,768.14

2,801.68

四、息前稅後利潤

1,284.15

9,797.01

13,490.21

14,671.94

15,516.38

15,702.55

4. 非經營性資產（負債）、溢餘資產的分析確定

非經營性資產（負債）是指與企業經營收益無關的資產（負債）。

溢餘資產是指超過企業正常經營需要的資產規模的那部分經營性資產，包括多

餘的現金及現金等價物，有價證券等。

經分析，截至評估基準日，新港熱電公司存在1項溢餘資產、1項非經營性資

產和2項非經營性負債，具體包括：

1) 截至評估基準日，新港熱電公司貨幣資金帳面餘額8,373.81萬元（合併報

表口徑），經測算經營所需的最低現金保有量為1,530.00萬元，故將超出正常經營

需要的貨幣資金6,843.81萬元確認為溢餘資產。

2) 截至評估基準日，新港熱電公司應收常州市新華石油化工儲運有限公司（胡

士超）往來款485.00萬元，帳列其他應收款科目，與公司未來的生產經營無關，故

將其確認為非經營性資產。

3) 截至評估基準日，新港熱電公司應付浙江富春江環保熱電股份有限公司股利

9,100.00萬元，帳列應付股利科目，與公司未來的生產經營無關，故將其確認為非

經營性負債。

4) 截至評估基準日，新港熱電公司應付工程投標保證金796.00萬元，帳列其

他應付款科目，與公司未來的生產經營無關，故將其確認為非經營性負債。

5. 未來項目投資的預測

為滿足日益增長的客戶用汽需求，新港熱電公司擬新建2臺220t/h（一用一備）

高溫超高壓循環流化床鍋爐與1臺B6MW汽輪發電機組。建設範圍具體包括該項目內

各主要工藝系統、脫硫脫硝系統等，預計於2017年5月前建成投產。

該項目總投資39,561.30萬元，截至評估基準日已累計投入7,273.48萬元，尚

需投入32,287.82萬元，其中建築工程尚需投入921.81萬元（稅後金額為830.46

萬元），設備購置尚需投入22,449.98萬元（稅後金額為19,188.02萬元），安裝

工程尚需投入6,805.94萬元（稅後金額為6,131.48萬元），其他費用尚需投入

2,110.09萬元（稅後金額為2,067.90萬元），合計稅後尚需投資金額為28,217.86

萬元，於2016年10月至2017年3月分期支出。

七、資料清單

委託方與被評估單位聲明已提供了資產評估所必須的以下資料，並保證所提供

資料的真實、合法、完整。

1．資產評估申報表；

2. 資產清查情況說明；

3. 相關審計報告；

4. 生產經營統計及盈利預測資料；

5. 資產權屬證明文件、產權證明文件；

6. 重大合同、協議等；

7. 其他與委託評估資產相關的資料。

（此頁無正文，為籤字蓋章頁）

委託方：

浙江富春江環保熱電股份有限公司

企業負責人：

二○一六年十月十九日

（此頁無正文，為籤字蓋章頁）

被評估單位：

常州市新港熱電有限公司

企業負責人：

二○一六年十月十九日

第三部分資產評估說明

一、評估對象和評估範圍說明

(一) 評估對象和評估範圍內容

1．評估對象為浙江富春江環保熱電股份有限公司（以下簡稱「

富春環保

公司」）

擬收購股權涉及的常州市新港熱電有限公司(以下簡稱「新港熱電公司」)的股東全

部權益。評估範圍為新港熱電公司的全部資產及相關負債。

2．委託評估的資產類型具體包括流動資產、非流動資產（包括長期股權投資、

建築物類固定資產、設備類固定資產、在建工程、無形資產－土地使用權、長期待

攤費用、遞延所得稅資產和其他非流動資產）及流動負債、非流動負債。按照新港

熱電公司提供的截至2016年9月30日業經審計的會計報表(母公司報表口徑)反映，

資產、負債及股東權益的帳面價值分別為564,771,665.79元、380,539,787.85元

和184,231,877.94元。

富春環保

公司已聘請天健會計師事務所（特殊普通合夥）對其截至2016年9月

30日的會計報表進行了審計，該事務所於2016年10月11日出具了天健審〔2016〕

7696號的《審計報告》，報告類型為無保留意見。

3. 根據被評估單位提供的評估對象和相關資產的法律權屬資料，除以下事項

外，未發現被評估對象和相關資產存在其他權屬資料瑕疵情況。

(1) 列入本次評估範圍的汽機房、主控樓、幹煤棚、空壓機房、宿舍、食堂浴

室等33項房屋建築物（合計帳面原值112,857,161.84元，帳面價值80,928,630.06

元）截至評估基準日尚未取得《房屋所有權證》。新港熱電公司出具了相關說明並提

供了《建設工程規劃許可證》等規劃審批資料，承諾上述資產屬於新港熱電公司所

有。

(2) 列入評估範圍的位於常州市新北區春江鎮港區大道北、長江路以東的工業

用地，土地面積為3,810平方米，準用年限為50年，終止日期為2063年11月27

日。根據該宗地《國有用地使用證》附頁顯示，該證書的有效期按出讓合第十六條

約定的竣工日期確定，在2016年10月1日之前有效，即該證書為臨時土地證。

(二) 實物資產的分布情況及特點

委託評估的實物資產包括存貨、建築物類固定資產、設備類固定資產與在建工

程，主要位於常州市新北區春江鎮圩塘江邊化工區新港熱電公司廠區內。其中存貨

包括煤、備品備件等原材料；設備類固定資產主要包括鍋爐、汽輪發電機組等機器

設備，電腦等辦公設備及車輛；建築類固定資產主要包括汽機房、鍋爐房、宿舍以

及新幹煤棚等；在建工程主要系改擴建項目的土建工程與設備安裝工程。

(三) 企業申報的帳面記錄或未記錄的無形資產情況

1．帳面記錄的無形資產

無形資產——土地使用權帳面價值9,876,569.07元，共有2宗土地，位於常州

市新北區春江鎮港區大道北，土地面積合計89,988.00平方米，為出讓的工業用地，

均已取得《國有土地使用證》。

2. 帳面未記錄的無形資產

新港熱電公司未申報帳面未記錄的無形資產。

(四) 企業申報的表外資產

新港熱電公司未申報表外資產。

二、資產核實情況總體說明

(一) 資產核實人員組織、實施時間和過程

為本次經濟行為，新港熱電公司按有關規定對資產進行了全面清查，並組織財

務、基建、設備管理等部門的相關人員，按照評估要求具體填寫了委託評估資產清

冊和負債清冊，收集了有關的資料。在此基礎上，本評估公司的專業人員根據資產

類型和分布情況分小組進行現場核實，時間自2016年10月8日—2016年10月12

日，具體過程如下：

1．評估機構根據資產評估工作的需要，向被評估單位提供資產評估申報表表樣，

並協助其進行資產清查工作；

2．了解被評估單位基本情況及委估資產狀況，並收集相關資料；

3．審查核對被評估單位提供的資產評估申報表和有關測算資料；

4．根據資產評估申報表的內容進行現場核實和勘察，查閱資產購建、運行、維

修等相關資料，並對資產狀況進行勘查、記錄；

5．查閱委估資產的產權證、合同、發票等產權證明資料，核實資產權屬情況；

6．收集並查驗資產評估所需的其他相關資料。

(二) 資產核實結論

1．經核實，評估人員未發現列入評估範圍的資產和負債的實際情況與帳面記錄

存在差異，企業填報的資產評估申報表能較正確、全面地反映委託評估資產和負債

的帳面價值情況。

2. 根據被評估單位提供的評估對象和相關資產的法律權屬資料，評估人員發

現：

(1) 列入本次評估範圍的汽機房、主控樓、幹煤棚、空壓機房、宿舍、食堂浴

室等33項房屋建築物（合計帳面原值112,857,161.84元，帳面價值80,928,630.06

元）截至評估基準日尚未取得《房屋所有權證》。新港熱電公司出具了相關說明並提

供了《建設工程規劃許可證》等規劃審批資料，承諾上述資產屬於新港熱電公司所

有。

(2) 列入評估範圍的位於常州市新北區春江鎮港區大道北、長江路以東的工業

用地，土地面積為3,810平方米，準用年限為50年，終止日期為2063年11月27

日。根據該宗地《國有用地使用證》附頁顯示，該證書的有效期按出讓合同第十六

條約定的竣工日期確定，在2016年10月1日之前有效，即該證書為臨時土地證。

除此以外，評估人員沒有發現其他評估對象和相關資產的法律權屬資料存在瑕

疵情況，但評估人員的清查核實工作不能作為對評估對象及和相關資產的法律權屬

的確認或保證。

3. 新港熱電公司未申報帳面未記錄的無形資產及表外資產。經核查，評估人員

未發現新港熱電公司存在帳面未記錄的無形資產及表外資產。

三、評估技術說明

（一）資產基礎法

資產基礎法是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企業

表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。具體是以重置各

項生產要素為假設前提，根據委託評估的分項資產的具體情況選用適宜的方法分別

評定估算各分項資產的價值並累加求和，再扣減相關負債評估值，得出股東全部權

益的評估價值。具體過程說明如下。

一) 流動資產

1．貨幣資金

貨幣資金帳面價值83,577,647.03元，包括庫存現金71.25元、銀行存款

49,592,617.78元、其他貨幣資金33,984,958.00元。

(1) 庫存現金

庫存現金帳面價值71.25元，均為人民幣現金，存放於公司財務部。評估人員

對現金帳戶進行了實地盤點，通過核查評估基準日至盤點日的現金日記帳及未記帳

的收付款憑證倒推至評估基準日的庫存數量，帳實相符。按財務會計制度核實，未

發現不符情況。

庫存現金以核實後的帳面值為評估值，評估值為71.25元。

(2) 銀行存款

銀行存款帳面價值49,592,617.78元，由存放於中國

建設銀行

常州新北支行、

光大銀行

常州支行、上海浦東發展銀行常州支行、江蘇江南農村商業銀行和江蘇銀

行新北支行的5個人民幣帳戶餘額組成。評估人員查閱了銀行對帳單及調節表，對

全部銀行存款餘額進行函證，了解了未達款項的內容及性質，未發現影響股東權益

的大額未達帳款。按財務會計制度核實，未發現不符情況。

銀行存款以核實後的帳面值為評估值，評估值為49,592,617.78元。

(3) 其他貨幣資金

其他貨幣資金帳面價值33,984,958.00元，均系銀行承兌保證金。評估人員查

閱了銀行對帳單及調節表，對全部帳戶進行了函證，未發現影響股東權益的大額未

達帳款。按財務會計制度核實，未發現不符情況。

其他貨幣資金以核實後的帳面值為評估價值，評估值為33,984,958.00元。

貨幣資金評估價值為83,577,647.03元，包括庫存現金71.25元，銀行存款

49,592,617.78元，其他貨幣資金33,984,958.00元。

2．應收票據

應收票據帳面價值2,021,456.71元，為無息的銀行承兌匯票。

評估人員檢查了票據登記情況，並對庫存票據進行了盤點，結果帳實相符。新

港熱電公司對銀行承兌匯票不計提壞帳準備。按財務會計制度核實，未發現不符情

況。

經核實，評估人員認為該銀行承兌匯票的信用度較高，應可確認上述票據到期

後的可收回性。因基準日該銀行承兌匯票不計息，故以核實後的帳面值為評估值。

應收票據評估價值為2,021,456.71元。

3．應收帳款和壞帳準備

應收帳款帳面價值31,361,502.54元，其中帳面餘額32,522,669.81元，壞帳

準備1,161,167.27元，包括應收的供汽款和供電款等。其中帳齡在1年以內的有

31,519,098.03元，佔總金額的96.91%；帳齡在3年以上的有1,003,571.78元，佔

總金額的3.09%。

評估人員通過檢查原始憑證、基準日後收款記錄及相關的文件資料、發函詢證

等方式確認款項的真實性。被評估單位的壞帳準備政策：採用帳齡分析法，即帳齡

在1年以內的壞帳準備提0.5%、1-2年提20%、2-3年提50%、3年以上提100%。

按財務會計制度核實，未發現不符情況。

經核實，應收帳款帳面餘額中，有充分證據表明可以全額收回的款項合計

31,519,098.03元，佔總金額的96.91%；有充分證據表明全額損失的款項合計

344,842.00元，佔總金額的1.06%；可能有部分不能收回或有收回風險的款項合計

658,729.78元，佔總金額的2.03%。

對上述三類款項分別處理：

(1) 對於有充分證據表明可以全額收回的款項，系帳齡在1年以內的款項，估

計發生壞帳的風險較小，以其核實後的帳面餘額為評估值。

(2) 對於可能有部分不能收回或有收回風險的款項，評估人員進行了分析計算，

估計其壞帳損失金額與相應計提的壞帳準備差異不大，故將相應的壞帳準備金額確

認為預估壞帳損失，該部分應收帳款的評估值即為其帳面餘額扣減預估壞帳損失後

的淨額。

(3) 對於有充分證據表明全額損失的款項，將其評估為零，具體包括：

「常州市新華石油化工儲運有限公司」和「江蘇旺達紙業有限公司」2戶款項

合計344,842.00元，因對方公司已破產，估計已無法收回。

公司按規定計提的壞帳準備1,161,167.27元評估為零。

應收帳款評估價值為31,519,098.03元，與其帳面餘額相比評估減值

1,003,571.78元，減值率為3.09%；與其帳面淨額相比評估增值157,595.49元，增

值率為0.50%。

4．預付款項

預付款項帳面價值1,437,685.21元，均系預付的貨款。其中帳齡在1年以內的

有931,510.77元，佔總金額的64.79%；帳齡在1-2年的有62,622.00元，佔總金

額的4.36%；帳齡在2-3年的有227,340.00元，佔總金額的15.81%；帳齡在3年以

上的有216,212.44元，佔總金額的15.04%。

評估人員抽查了原始憑證、合同、協議及相關資料，並擇要進行函證。按財務

會計制度核實，未發現不符情況。

各款項經核實期後能形成相應資產或權利，以核實後的帳面值為評估值。

預付款項評估價值為1,437,685.21元。

5．其他應收款和壞帳準備

其他應收款帳面價值5,161,458.20元，其中帳面餘額5,197,626.50元，壞帳

準備36,168.30元，包括往來款、預繳電費、保證金和備用金等，其中帳齡在1年

以內的有180,000.00元，佔總金額的3.46%；帳齡在1-2年的有161,816.50元，

佔總金額的3.11%；帳齡在2-3年的有5,810.00元，佔總金額的0.11%；帳齡在3

年以上的有4,850,000.00，佔總金額的93.31%。

評估人員通過檢查原始憑證、基準日後收款記錄及相關的文件資料等方式確認

款項的真實性，被評估單位的壞帳準備政策見應收帳款科目相關說明。按財務會計

制度核實，未發現不符情況。

經核實，其他應收款帳面餘額中，有證據表明可以全額收回的款項合計

347,626.50元，佔總金額的6.69%；可能有部分不能收回或有收回風險的款項合計

4,850,000.00元，佔總金額的93.31%。

對上述二類款項分別處理：

(1) 對於有證據表明可以全額收回的款項，包括保證金和備用金等，估計發生

壞帳的風險較小，故以其核實後的帳面餘額為評估值。

(2) 對於可能有部分不能收回或有收回風險的款項，具體為「常州市新華石油

化工儲運集團有限公司（胡士超）」戶4,850,000.00元。經核實，新港熱電公司為

常州市新華石油化工儲運集團有限公司在浙江稠州商業銀行南京分行開立的1,000

萬元國內信用證、1,000萬元銀行承兌匯票和1,000萬元流動資金貸款提供擔保，

該公司未按期歸還債務。股東胡士超與新港熱電公司籤署協議，約定由胡士超代償

上述欠款，截至評估基準日，胡士超已代償20,054,048.08元，餘款4,850,000.00

元尚未償還。對上述款項，由於新港熱電公司股東胡士超承諾由其個人資產償還，

故本次評估對其暫保留帳面值。

公司按規定計提的壞帳準備36,168.30元評估為零。

其他應收款評估價值為5,197,626.50元，與其帳面淨額相比評估增值

36,168.30元，增值率為0.70%。

5．存貨

存貨帳面價值12,066,485.35元，其中帳面餘額12,066,485.35元，存貨跌價

準備0.00元，系原材料，包括煤、各種型號的閥門和螺栓等。

新港熱電公司的原材料採用實際成本法核算，發出時採用月末一次加權平均法

核算，帳面成本構成合理。

評估人員對煤、各種型號的閥門和螺栓等主要原料進行了重點抽查盤點，抽盤

結果顯示原材料數量未見異常。另外發現：3#機汽輪機轉子為機器設備配件，截至

評估外勤日已裝列至機器設備中，擬在機器設備評估中統一考慮。

評估時，對以下情況分別處理：

1) 「3#機汽輪機轉子」已更換到相應設備中，在機器設備評估中統一考慮，此

處評估為零。

2) 「其他原材料」由於購入的時間較短，周轉較快，且被評估單位材料成本核

算比較合理，以核實後的帳面餘額為評估值。

存貨評估價值為10,852,810.13元，評估減值1,213,675.22元，減值率為

10.06%。

6．流動資產評估結果

帳面價值 135,626,235.04元

評估價值 134,606,323.61元

評估減值 1,019,911.43元

減值率 0.75%

二) 非流動資產

1．長期股權投資

(1) 概況

長期股權投資帳面價值8,471,000.00元，其中帳面餘額8,471,000.00元，減

值準備0.00元。

被投資單位為1家全資子公司，基本情況如下表所示:

單位：元

序號

被投資單位名稱

投資日期

股權比例

帳面餘額

減值準備

帳面價值

常州市三江熱能有限公司

2011.9

100%

8,471,000.00

0.00

8,471,000.00

評估人員查閱了上述投資項目的協議、章程、驗資報告、企業法人營業執照等，

了解了被投資單位的生產經營情況，獲取了被投資單位截至2016年9月30日的業

經審計的會計報表。按財務會計制度核實，未發現不符情況。

(2) 具體評估方法

對於投資全資子公司的長期股權投資，本次按同一標準、同一基準日進行現場

核實和評估（詳見本評估說明附件），以該家子公司評估後的股東權益中新港熱電公

司所佔份額為評估值。計算公式為：

長期股權投資評估值=被投資單位股東全部權益的評估價值×股權比例

長期股權投資評估價值為9,342,223.68元，評估增值871,223.68元，增值率

為10.28%。

2．建築物類固定資產

(1) 概況

1) 基本情況

列入評估範圍的建築物類固定資產共計71項，合計帳面原值143,127,025.90

元、帳面淨值99,590,771.19元，減值準備0.00元。

根據被評估單位提供的《固定資產--房屋建築物評估明細表》、《固定資產—構

築物及其他輔助設施評估明細表》，建築物的詳細情況如下表所示：

編號

科目名稱

項數

建築面積

(平方米)

帳面價值（元）

原值

淨值

房屋建築物

53,613.70

112,857,161.84

80,928,630.06

構築物及輔助設施

30,269,864.06

18,662,141.13

減值準備

0.00

被評估單位對建築物類固定資產的折舊及減值準備的計量採用如下會計政策：

建築物類固定資產折舊採用年限平均法，各類固定資產的使用壽命、預計淨殘

值和年折舊率如下：

固定資產類別

使用壽命（年)

預計淨殘值

年折舊率(%)

房屋建築物及構築物

原價的5%

3.17

評估人員通過核對明細帳、總帳和固定資產卡片，核實了建築物類固定資產的

財務帳面記錄和折舊情況。經核實委估建築物的帳面原值主要由建築安裝工程款、

前期費用、裝修費用或購買價格等構成。

2) 分布情況

上述委估建築物類固定資產系位於常州市新北區春江鎮港區大道北的工業廠

房、辦公用房及輔助用房等，合計建築面積53,613.70平方米，主要為汽機房、鍋

爐房、主控樓、幹煤棚、宿舍、食堂浴室等33項，主要建成於2002年和2010年，

多為框架、磚混結構，建築裝飾水平一般，布局基本合理。並有構築物及其他輔助

設施38項，為灰庫、煙囪、廠區道路、圍牆等。經現場實地勘察，建築物使用、維

護情況良好。

3) 權屬情況

評估人員通過對上述房屋所有權證、原始建設記錄及其他資料進行核對，除下

述事項外，未發現其他委估建築物類固定資產存在權屬資料瑕疵情況：

截至評估基準日，列入評估範圍的汽機房、鍋爐房、主控樓、幹煤棚、宿舍、

食堂浴室、辦公樓、新幹煤棚等33項房屋建築物（合計帳面原值112,857,161.84

元，帳面價值80,928,630.06元）截至評估基準日尚未取得《房屋所有權證》。新港

熱電公司出具了相關說明並提供了《建設工程規劃許可證》等規劃審批資料，承諾

上述資產屬於新港熱電公司所有。

4) 核實過程

在核實所有權歸屬和帳面記錄的基礎上，評估人員對列入評估範圍的建築物類

固定資產進行了現場勘查。在現場踏勘過程中，著重核實了建築物的外觀、建築結

構、裝修、設備等狀況，對有關建築物的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，

對其使用、維修保養情況也認真進行了核實調查，並作了必要的記錄。

(2) 具體評估方法

列入本次評估範圍的建築物類固定資產系工業廠房、辦公用房及輔助用房等，

由於其類似交易和租賃市場不活躍，交易案例和收益情況難以獲取，故本次評估主

要採用成本法進行評估。該類建築物的評估值中不包含相應土地使用權的評估價值。

成本法是通過用現時條件下重新購置或建造一個全新狀態的待估建築物所需的

全部成本，減去待估建築物已經發生的各項貶值，得到的差額作為評估價值的評估

方法。本次評估採用成新折扣的方法來確定待估建築物已經發生的各項貶值。計算

公式為：

評估價值＝重置價值×成新率

1) 重置價值的確定

重置價值一般由建安工程費用、前期及其它費用、建築規費、應計利息和開發

利潤組成，結合評估對象具體情況的不同略有取捨。

A. 建安工程費用

由於原竣工決算資料不完整，採用類比法確定建安工程費用。類比法可比實例

一般選取同一地區、結構相同、相同功能建造的建築物，通過對房屋建築結構、層

高、裝飾情況、基礎狀況、水電空調設施安裝、設計標準及取費標準時間等因素進

行調整確定。

B. 前期費用

此處主要指項目論證費、勘測費、設計費，結合基本建設的有關規定和被評估

單位實際發生情況，按綜合造價的一定百分比計取。

費用名稱

費用標準

項目論證費

0.72%

設計費

1.50%

勘察費

0.30%

前期費用小計

2.52%

C. 其它費用

其它費用主要是建設單位管理費等，按綜合造價的一定比例計取，組成如下：

費用名稱

費用標準

臨時設施費

0.60%

籌建經費

0.80%

監理及諮詢費

1.70%

建築管理費小計

3.10%

D. 建築規費

委估房屋建築物未取得房屋權證，建築規費不予考慮。

E. 應計利息

應計利息計息周期按正常建設工期，利率取金融機構同期貸款利率，資金視為

在建設期內均勻投入。

F. 開發利潤

開發利潤指投資者在建設期的合理回報，在行業平均投資利潤率的基礎上計算

確定。

2) 成新率的確定

A. 複雜、大型、獨特、高價的建築物分別按年限法、完損等級打分法確定成新

率後，經加權平均，確定綜合成新率。

a. 年限法

年限法的計算公式為：

成新率(K1) ＝（經濟耐用年限－已使用年限）/經濟耐用年限×100%

對不同結構類型的建築物的估計其經濟耐用年限確定如下：

結構類型

非生產用房

生產用房

鋼混結構

60年

50年

磚混結構

50年

40年

鋼結構

50年

35年

構築物

15-30年

構築物經濟耐用年限一般按10-30年確定。

b. 完損等級打分法

即將建築物分為結構、裝飾和設備等部分，按具體情況確定其造價比例，然後

將每部分中具體項目結合標準打分，綜合打分情況確定每一部分成新，最後以各部

分的成新和所佔造價比例加權得出建築物的成新率，計算公式為：

成新率(K2)＝結構部分比重×結構部分完損係數＋裝飾部分比重×裝飾部分完

損係數＋設備部分比重×設備部分完損係數

打分標準參照《有關城鎮房屋新舊程度（成新）評定暫行辦法》的有關內容。

c. 成新率的確定

將上述兩種方法的計算結果取加權平均值確定綜合成新率。

K＝A1×K1＋A2×K2

其中A1、A2分別為加權係數，本次評估中，A1、A2各取0.5。

B. 其他建築物的成新率以年限法為基礎，結合其實際使用情況、維修保養情況

和評估專業人員現場勘察時的經驗判斷綜合評定。

(3) 評估舉例

現以汽機房（列「房屋建築物評估明細表」第1項）為例對房屋建築物的評估

過程作具體說明。

1) 資產概況

汽機房位於常州市新北區圩塘鎮江邊化工區，建築面積為6,164.00平方米，建

成於2002年3月，總層數為4層，鋼混結構，外牆塗刷淺黃色塗料，內牆塗刷白色

塗料，水泥地面，配有鋁合金窗和卷閘門，水、電、消防設施齊全，維護保養情況

良好。

2) 評估過程

A. 重置價值的確定

由於無法取得完整的工程竣工決算書，故本次評估採用類似工程類比法，對結

構、層高跨度、裝飾、設計標準、基礎、附屬設施等進行比較、修正，從而得到該

主廠房的重置建安造價單價。然後計算其工程前期及其他費用、利息和開發利潤，

進而求取主廠房的重置單價。

汽機房重置價值計算如下表所示：

類比實例

同類主廠房

類比單價（元/平方米）

2,500

修正係數合計（ΣΠi）

1.147

3.1

結構修正係數

1.00

3.2

層高跨度修正係數

1.00

3.3

裝飾修正係數

1.00

3.4

基礎修正係數

1.00

3.5

附屬設備修正係數

1.05

3.6

設計標準修正係數

1.02

3.7

其他修正係數

1.05

3.8

地區(期日)修正

1.02

待估房屋類比單價（元/平方米）

2,868

前期及其他費用I（5.62%）

161.18

開發利潤（8%）

242.33

應計利息(建設期為12個月)

65.88

重置單價（元/平方米）

3,340

因此新港熱電公司汽機房重置價值＝重置單價×建築面積

＝ 3,340×6,164

＝ 20,587,760.00元（已圓整）

B. 成新率的確定

汽機房採用完損等級打分法、年限法結合綜合判斷加權評定其成新率。

a. 完損等級打分法：根據結構、裝飾、設備的完損程度及所佔的造價比重綜合

確定。根據一般建築物所佔造價比重結合汽機房的實際情況，確定其結構、裝飾、

設備各佔權重70%、10%、20%。

a) 結構

結構分地基基礎、承重構件、非承重構件、屋面工程、樓地面工程各項按20%、

20%、10%、10%、10%。

由於地基基礎承載能力基本滿足要求，無不均勻沉降。打80分乘造價比重20%，

得分16.00分；

承重構件良好，無明顯結構變形。打80分乘造價比重20%，得分16.00分；

非承重構件良好。打80分乘造價比重10%，得分8.00分；

屋面工程結構基本完整，無破損。打80分乘造價比重10%，得分8.00分；

樓地面工程為水泥地面，維護良好。打80分乘造價比重10%，得分8.00分。

結構部分小計56分。

b) 裝飾

裝飾工程包括門窗、外粉飾、內粉飾等，部分牆體存在脫落現象，綜合打分70

分，乘造價比重10%，得分7.00分。

c) 設備

經現場對供電線路、給排水管線等的勘察，基本完好無損。打分80分乘造價比

重20%，得分16.00分。

完損等級打分法 K1 = Ka + Kb + Kc =79分

b. 年限法：汽機房為鋼混結構，估計其耐用年限為50年，確定已使用年限為

14.42年，尚可使用35.58年。

尚可使用年限 35.58

K2 = ×100% = ×100% = 71.00%

估計耐用年限 50

c. 綜合成新率：汽機房成新率權重取定為完損等級打分法 0.5，年限法 0.5，

故

K = A1×K1 + A2×K2

= 0.5×79.00 + 0.5×71.00

= 75分

綜合成新率評定為75%。

C. 評估價值

評估價值 = 重置完全價值×綜合成新率

= 20,587,760.00 ×75%

= 15,440,820.00元

(4) 建築物類固定資產評估結果

帳面原值

143,127,025.90元

帳面淨值

99,590,771.19元

重置價值

137,457,870.00元

評估價值

103,471,790.00元

評估增值

3,881,018.81元

增值率

3.90%

3．設備類固定資產

(1) 概況

1) 基本情況

列入評估範圍的設備類固定資產共計2,881臺（套/項），合計帳面原值

431,369,178.39元，帳面淨值222,353,304.34元，減值準備0.00元。

根據新港熱電公司提供的《機器設備評估明細表》、《電子設備評估明細表》和

《車輛評估明細表》，設備類固定資產在評估基準日的詳細情況如下表所示：

編

科目名稱

計量

數量

帳面價值(元)

號

單位

原值

淨值

固定資產--機器設備

臺（套/項）

2,480

420,801,308.33

218,448,709.98

固定資產--電子設備

臺（套/項）

389

5,560,883.59

2,090,351.26

固定資產--車輛

輛

5,006,986.47

1,814,243.10

減值準備

0.00

新港熱電公司對設備類固定資產的折舊及減值準備的計量採用如下會計政策：

固定資產折舊採用年限平均法，各類機器設備的使用壽命、預計淨殘值和年折

舊率如下：

類別

折舊年限(年)

殘值率(%)

年折舊率(%)

專用設備

6.33

通用設備

19.00

運輸工具

5-8

19.00-11.875

電子設備/其他設備

19.00

新港熱電公司對設備類固定資產的減值準備計提採用個別認定的方式。截至評

估基準日，新港熱電公司未計提固定資產減值準備。

2) 主要設備與設備特點

評估人員對被評估單位的產品情況、生產能力、生產工藝流程、主要設備及裝

置的購建過程、機器設備權屬等情況進行了解，掌握主要設備的配置情況、技術性

能要求等資料數據。

列入本次評估範圍的設備主要為鍋爐、汽輪發電機組、電除塵器、磨煤機等發

電供熱設備，除主要生產設備外,還包括供配電、水、汽系統等公用工程設備以及電

腦、空調等辦公電子設備和車輛，均分布於常州市新北區圩塘鎮江邊化工區的公司

廠區內。

3) 設備的購置日期、技術狀況與維護管理

委評設備主要系國產，其原始製造質量較好。購置時間範圍為2002-2016年，

部分設備使用年份較長。主要生產設備購置時間範圍為2002-2010年，部分設備使

用年份較長。新港熱電公司有較為完整健全的設備維修、保養、管理制度，有專人

負責，主要生產設備均實行定期檢修制度。

4) 機器設備核實的方法、過程和結果

本公司評估人員首先向被評估單位財務部門了解與查核設備的帳面價值與構成

有關的情況，並聽取被評估單位有關部門對公司設備管理及分布的情況介紹，查看

設備檔案和設備大修記錄，向設備管理部門了解設備的名稱、規格型號、生產廠家

等，然後與被評估單位的設備管理人員一起，按照設備的工藝流程、配置情況，制

訂機器設備勘察計劃和勘查路線，落實勘查人員、明確核查重點。

然後，對照《機器設備評估明細表》、《電子設備評估明細表》、《車輛評估明細

表》，對列入評估範圍的生產設備進行了逐項核實，對列入評估範圍的辦公電子設備

和車輛進行了抽查核實。對設備的新舊程度、技術狀態、工作負荷、使用環境、防

腐措施、磨損狀況等情況進行了察看，對機器設備所在的整個工作系統、工作環境

和工作強度進行了必要的勘查評價，並將勘查情況作了相應記錄，為下一步的評估

工作打下基礎。

對核實過程中發現的情況作進一步的現場調查、取證，向設備管理、操作、技

術和維修等相關人員了解設備的運行、負荷、維護和保養等情況，補充了設備的有

關基礎信息和資料。還對鍋爐等特種設備進行了重點檢查，檢查和複印了近期通過

的安全年檢資料等。

經核實，委估設備的帳面原值主要由鍋爐、汽輪機組及除塵器等構成，其整體

狀況良好，能滿足生產需要。

5) 權屬情況

評估人員查閱了設備購置合同、付款憑證、車輛行駛證等資料，對設備的權屬

相關資料進行了必要的查驗；還複印了有關設備購入的原始發票、訂貨合同等，同

時被評估單位也對設備的權屬作了承諾。經核實，沒有發現委估設備類固定資產存

在權屬資料瑕疵情況。

另外，列入評估範圍的車牌號為蘇D00718的奔馳S350轎車，系二手車輛。

6) 經清查後待處理事項

A．列《機器設備評估明細表》第312項和第313項的4臺變壓器，實際已閒置，

合計帳面原值1,718,931.74元，帳面淨值92,792.89元。

B．列《機器設備評估明細表》第624、643-645項的電袋複合除塵器、1-4#爐

改造項目，系整體設備改造發生的費用，擬在整體設備評估時統一考慮。

C．3#汽輪發電機組，截至評估外勤日汽輪機轉子已換新，擬在整體設備評估時

統一考慮。

D．電纜、控制電纜、防腐保溫工程等項目，系主要生產設備構建時發生的材料

和安裝等相關費用，擬在整體設備評估時統一考慮。

(2) 具體評估方法

根據本次資產評估的特定目的、相關條件和委估設備的特點，確定以成本法為

主的評估方法。採用成本法進行評估是指首先估測在評估基準日重新建造一個與評

估對象相同的資產所需的成本即重置成本，然後估測被評估資產存在的各種貶值因

素,並將其從重置成本中予以扣除（扣減實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經濟性

陳舊貶值）而得到被評估資產價值的方法。計算公式為：

評估價值＝重置價值×綜合成新率

另外，對在核實過程中查明、在明細表中單列的、屬整體設備的部件、零件等，

在整體設備評估時統一考慮。對閒置設備，在確定成新率方面作適當考慮。

1) 重置價值的確定

重置價值由設備現行購置價、運雜費、安裝調試費、建設期管理費和資本化利

息以及其他費用中的若干項組成。

A．現行購置價

a.專用設備：通過直接向生產廠家詢價為主，查詢《中國機電產品報價目錄》、

《全國資產評估價格信息》等為輔獲得現行購價。獲得市場信息後，進行必要的真

實性、可靠性判斷，並將參照物有關信息與標的物進行分析、比較、修正，最後評

定現行購置價格。

b.通用機器設備：主要查詢《中國機電產品報價目錄》等獲得現行購價；對不

能直接獲得市價的設備，則先取得類似規格型號設備的現行購價，再用功能成本系

數法、技術先進性係數法及價格指數法等方法對其進行調整。

c.電腦、空調及其他辦公設備等：通過查閱相關報價信息或向銷售商詢價，以

當前市場價作為購置價。

d. 車輛：通過上網查詢、查閱《全國汽車報價及評估》等資料確定現行購置價。

B．相關費用

根據設備的具體情況分別確定如下：

a. 運雜費

運雜費以設備現行購置價為基數，一般情況下，運雜費費率參照北京科學技術

出版社出版的《資產評估常用數據與參數手冊》中的機器設備國內運雜費率參考指

標，結合設備體積、重量及所處地區交通條件和生產廠家距離安裝地點的遠近而評

定具體費率；對現行購置價內已包含運費的設備，則不再另計運雜費。

b. 安裝調試費

安裝調試費以設備現行購置價為基數，根據設備安裝調試的具體情況、現場安

裝的複雜程度和附件及輔材消耗的情況評定費率。對現行購置價內已包含安裝調試

費的設備或不用安裝即可使用的設備，不再另計安裝調試費。

一般情況下，安裝調試費率參照北京科學技術出版社出版的《資產評估常用數據

與參數手冊》中的機器設備安裝調試費率參考指標（見下表），結合實際類似工程的

結算資料分析後確定。

序號

設備類別

費率%

序號

設備類別

費率%

輕型通用設備

0.5-1.0

電梯

10-16

一般機加工設備

0.5-2.0

變、配電設備

8-15

大型機加工設備

1-4

電氣設備

6-12

數控工具機和精密加工機

床

2-4

氣體壓縮機

8-14

鑄造設備

3-6

電話總機

10-15

鍛造、衝壓設備

4-8

檢測、試驗設備

1-4

起重設備

4-10

快裝鍋爐（以鍋爐主機價計算）

15-20

焊接、切割設備

0.5-2.0

蒸汽鍋爐（10噸/時及以下）

35-45

泵站設備

8-15

蒸汽鍋爐（20噸/時及以上）

30-40

製冷、通風設備

8-12

熱水鍋爐

25-30

序號

設備類別

費率%

序號

設備類別

費率%

集中空調設備

5-8

電鍍、鍍裝設備

5-12

冷卻塔

8-12

熱處理設備

2-5

工業爐窯及冶煉設備

10-20

化工工業專用設備

6-15

c.建設期管理費

建設期管理費包括工程管理費、設計費、聯合試車費等，根據被評估單位的實

際發生情況，並結合相似規模的同類工程項目的管理費用水平，確定該設備的建設

期管理費率。

d.應計利息

應計利息計息周期按正常建設期，利率取金融機構同期貸款利率，資金視為在

建設期內均勻投入。

e.車輛費用

車輛的相關費用考慮車輛購置附加稅和證照雜費等。

C．重置價值

重置價值＝現行購置價＋相關費用

2) 成新率的確定

根據各種設備特點及使用情況，確定設備成新率。

A．對價值較大、複雜的重要設備，一般視設備的具體情況，採用綜合分析係數

調整法確定成新率。即以使用年限法為基礎，先根據被評設備的構成、功能特性、

使用經濟性等綜合確定經濟耐用年限N，並據此初定該設備的尚可使用年限n；再按

照現場勘查的設備技術狀態，運行狀況、環境條件、工作負荷大小、生產班次、生

產效率、產品質量穩定性、維護保養水平以及技術改造、大修等因素加以分析研究，

確定以下各係數，作進一步調整，綜合評定該設備的成新率：

根據以往設備評估實踐中的經驗總結、數據歸類，本公司測定並分類整理了各

類設備相關調整係數的範圍，成新率調整係數範圍如下：

設備利用係數B1 (0.85-1.15)

設備負荷係數B2 (0.85-1.15)

設備狀況係數B3 (0.85-1.15)

環境係數B4 (0.80-1.00)

維修保養係數B5 (0.90-1.10)

則：綜合成新率 K=n/N ×B1×B2×B3×B4×B5×100%

B．對於價值量較小的設備，以及電腦、空調等辦公設備,主要以使用年限法為

基礎，結合設備的使用維修和外觀現狀，確定成新率。對更新換代速度、功能性貶

值快的電子設備，考慮技術更新快所造成的經濟性貶值因素。

C．對於車輛，首先按車輛經濟行駛裡程和經濟使用年限兩種方法計算理論成新

率，然後採用孰低法確定其理論成新率，最後對車輛進行現場勘察，如車輛技術狀

況與孰低法確定的成新率無大差異則成新率不加調整，若有差異則根據實際情況進

行調整。

公式如下：

a.年限法成新率K1=尚可使用年限/經濟使用年限×100%

b.行駛裡程成新率K2=尚可行駛裡程/經濟行駛裡程×100%

c.勘察法成新率K3

d.綜合成新率=min{K1,K2,K3}

(3) 評估舉例

例一、以3#汽輪發電機組(列《機器設備評估明細表》第233項)為例對主要專

用設備的評估過程作具體說明：

1) 設備概況

該套汽輪發電機組中的汽輪機為廣州廣重企業集團有限公司生產的

B18-4.2/0.98/450型背壓式汽輪機，發電機為武漢汽輪發電機廠生產的QF-18-2型

發電機。該套設備於2009年8月開始投入使用。其帳面原值10,143,753.34元，帳

面淨值2,220,732.56元。截至評估外勤日，該設備汽輪機轉子已換新。

汽輪機主要技術參數為：

額定功率 18 MW

額定進氣壓力 4.2 MPa

額定進汽量 199.4 t/h

額定排汽壓力 0.98 MPa

額定排汽量 198.7 t/h

額定轉速 5500/3000 rpm

發電機主要技術參數為：

額定功率 18000 KW

額定電壓 6300 V

額定電流 1941 A

額定轉速 3000 rpm

額定頻率 50 Hz

2) 重置價值的評定

重置價值由設備現行購置價、運雜費、安裝調試費、建設期管理費和資本化利

息以及其他費用中的若干項組成。

A．設備購置價

評估人員通過直接向生產廠家詢價，確定該型設備的現行購置價為

9,300,000.00元/臺（含稅），則不含稅現行購置價為7,948,700.00元/臺（已圓整）。

B．其他費用

a．運雜費

運輸路程較遠，且體積較大，國內陸路運輸，運雜費取2%。

b．安裝調試費

設備需進行專業安裝和調試，需要的安裝材料較多，安裝調試複雜，並結合被

評估單位實際發生的各項安裝及材料費用，取該費率為30%。

c．建設期管理費

根據被評估單位具體情況，並結合相似規模的同類工程項目的管理費用水平，

該費率取2%。

d．應付利息

從設備訂貨至投入使用，建設期評定為12個月，資金視為均勻投入，利率為同

期銀行貸款利率(4.35%)，因此資金成本率為2.175%(4.35%×12/12×1/2)。

C．重置價值

重置價值 = 現行購置價×(1+運費費率+安裝調試費率)×(1+管理費率) ×

(1+資金成本率)

= 7,948,700.00×(1+2%+30%)×(1+2%)×(1+2.175%)

= 10,934,900.00元(已圓整)

3）成新率的確定

該設備的成新率採用綜合分析係數調整法評定，即以使用年限法為基礎，初定

成新率，再通過對設備的使用強度、使用時間、製造質量、故障和維護保養等情況

的分析，確定綜合成新率。

根據設計標準、行業技術發展特點，評定該設備經濟耐用年限為16年，該設備

已使用7.17年，尚可使用年限初定為8.83年。

成新率K1= 尚可使用年限/耐用年限×100%

= 8.83 /16×100%

= 55.00%

設備成新率調整係數如下：

設備利用係數B1(範圍為0.85-1.15) 生產利用情況正常，取為1.00

設備負荷係數B2(範圍為0.85-1.15) 負荷正常，取為1.00

設備狀況係數B3(範圍為0.85-1.15) 轉子換新設備狀況較好，取為1.05

環境係數B4(範圍為0.80-1.00) 環境狀況正常，取為1.00

維修保養係數B5 (範圍為0.90-1.00) 維修保養一般，取為1.00

則：綜合成新率 K=n/N ×B1×B2×B3×B4×B5×100%

=55.00%×1.00×1.00×1.05×1.00×1.00×100%

=58.00%（已圓整）

4）評估結果

評估價值= 重置價值×綜合成新率

= 10,934,900.00×58.00%

= 6,342,240.00元（已圓整）

例二、以轎車（列《車輛評估明細表》第12項）為例對車輛的評估過程作具體

說明：

1) 設備概況

車輛名稱：轎車

規格型號：梅賽德斯-奔馳WDCDF7BE

啟用日期：2015年10月

帳面原值：1,439,537.26元

帳面淨值：1,188,823.17元

牌照號：蘇DV215V

該轎車的主要性能指標為：

發動機： 4.0T 421馬力 V8

車身尺寸： 5146*1982*1850（mm）

軸距 3,075（mm）

排量： 3,996（ml）

最大功率： 310（kw）

額定載客人數： 5（人）

2) 重置價值的評定

參考相關新車報價網站中近期報價並經相關信息分析，該車現行購置價取為

1,500,000.00元（含稅價）。

相關費用依照有關現行規定取為：

車輛購置稅按不含稅購置價的10%計算；

證照雜費：500元。

則：重置價值＝1,500,000.00/1.17×（1＋10%）＋500

＝1,410,760.00元(已圓整）

3) 成新率的評定

A. 理論成新率的計算

車輛的理論成新率根據車輛經濟使用年限和經濟行駛公裡數，採用孰低原則來

確定其理論成新率，此類車輛經濟使用年限為10年，經濟行駛公裡數為40萬公裡，

該車已使用1.00年、已行駛2.76萬公裡，故

年限法成新率K1＝(10－1.00)/10×100%＝90%

行駛裡程成新率K2＝(40－2.76)/40×100%＝93%

取理論成新率＝90%

B．現場勘察情況

評估人員對該車進行現場勘察，車輛外表整齊，基本沒有劃傷或磕碰，各種燈

光齊全。發動機啟動、運轉、停車靈活準確、無雜音。車輛加速性能、制動性能、

操縱性能一般。車內儀表齊全、靈活、準確、座位基本無變形、整齊、空調、音響、

工作基本正常，成新率取為90%。

C．綜合成新率

根據理論成新率和現場勘察情況，評定綜合成新率=min{K1,K2,K3}為90%。

4) 評估價值

評估價值＝重置價值×綜合成新率

＝1,410,760.00×90%

＝1,269,680.00元（已取整）

(4) 設備類固定資產評估結果

帳面原值 431,369,178.39元

帳面淨值 222,353,304.34元

重置價值 386,512,250.00元

評估價值 229,876,760.00元

評估增值 7,523,455.66元

增值率 3.38%

4．在建工程

在建工程帳面價值37,194,390.24元（其中帳面價值37,194,390.24元，減值

準備0.00元），包括土建工程36,358,318.33元，設備安裝工程836,071.91元。

(1) 土建工程

在建工程帳面價值36,358,318.33元，系改擴建工程土建工程項目。

評估人員核查了該項目的財務記錄，核對相關領用記錄及付款憑證等，對該項

目帳面記錄的明細構成進行了整理，按財務會計制度核實，未發現不符情況。

該項目建設不久，各項投入時間較短，故採用成本法進行評估，即按照正常情

況下在評估基準日重新形成該在建工程已經完成的工程量所需發生的全部支出確定

重置價值，在此基礎上考慮各類貶值因素並扣除尚未支付的款項計算評估值，各項

支出包括直接費用、間接費用、資金成本、其他費用等。經核實，該工程項目重置

價值變化不大，故以核實的帳面值為評估值。

土建工程的評估價值為36,358,318.33元。

(2) 設備安裝工程

設備安裝工程帳面價值836,071.91元，系改擴建工程設備安裝項目。

評估人員核查了該項目的財務記錄，核對相關領用記錄及付款憑證等，對該項

目帳面記錄的明細構成進行了整理，按財務會計制度核實，未發現不符情況。

經了解改擴建工程的設備安裝項目於2016年8月入場，截至評估基準日已完成

工作量較小，目前處於鍋爐鋼架安裝初期階段。

該項目建設不久，各項投入時間較短，各項支出價值變化不大，故以核實的帳

面值為評估值。

在建工程——設備安裝工程評估價值為836,071.91元。

(3) 評估結果

在建工程評估價值為37,194,390.24元，包括土建工程36,358,318.33元，設

備安裝工程836,071.91元。

5．無形資產—土地使用權

(1) 概況

1) 基本情況

無形資產—土地使用權帳面價值9,876,569.07元，其中帳面餘額9,876,569.07

元，減值準備0.00元。

列入評估範圍的土地使用權2宗，土地面積合計為89,988.00平方米，系位於

常州市新北區春江鎮港區大道北的2宗出讓工業用地。

評估人員通過對上述土地的《國有土地使用證》、土地出讓協議及其他資料進行

核對，國有土地使用證登記的土地使用者為新港熱電公司。經核實，發現：列入評

估範圍的位於常州市新北區春江鎮港區大道北，長江路以東的工業用地，土地面積

為3,810平方米，使用年限為50年，終止日期為2063年11月27日。根據該土地

《國有用地使用證》附頁顯示，該證書的有效期按出讓合同第十六條約定的竣工日

期確定，在2016年10月1日之前有效，即該證書為臨時土地證。

除上述事項外，沒有發現委估土地使用權存在其他權屬資料瑕疵情況。

另據了解，位於常州市新北區圩塘鎮江邊化工區的出讓工業用地（土地面積為

86,178.00平方米）在評估基準日已設定抵押權，為新港熱電公司向江蘇江南農村

商業銀行新北支行借款提供擔保。

2) 核實情況

被評估單位對土地使用權的初始計量、攤銷及減值準備的計量採用如下會計政

策：

土地使用權按成本進行初始計量，按使用年限採用直線法攤銷。

評估人員通過核對明細帳、總帳和企業其他財務記錄，核實了土地使用權的原

始入帳價值和攤銷情況。

在核實產權歸屬和帳面記錄的基礎上，評估人員對列入評估範圍的土地使用權

進行了現場勘查。在現場踏勘過程中，著重核實了土地的坐落、四至、面積、產權、

性質等狀況，對土地的登記狀況、權利狀況、利用狀況進行了核對，對其實際土地

利用情況（包括地上建築物及附著物狀況）也認真進行了核實調查，並作了必要的

記錄。

3）核實結果

經評估人員核實，列入本次評估範圍的各宗地基本情況如下表所示：

宗地基本情況表

宗地號

權證證號

土地位置

用途

使用權

類型

取得日期

終止日期

面積（平

方米）

其他權

利限制

常國用（2004）

第0084685號

常州市新北區圩

塘鎮江邊化工區

工業

出讓

2002.11.26

2052.11.25

86,178.00

已設定

抵押權

常國用（2014）

第13971號

常州市新北區春

江鎮港區大道

北，長江路以東

工業

出讓

2013.11.26

2063.11.27

3,810.00

(2) 地價影響因素分析

1) 一般因素

A. 地理位置

常州市地處長江下遊南岸，太湖流域水網平原，位於江蘇省南部，長江三角洲

中心地帶，北攜長江，南銜太湖，東望東海，與上海、南京、杭州皆等距相鄰，扼

江南地理要衝，與蘇州、無錫聯袂成片。地處北緯31°09′-32°04′、東經

119°08′-120°12′。

B. 自然條件

常州市屬於北亞熱帶海洋性氣候，常年氣候溫和，雨量充沛，四季分明。常州

春末夏初時多有梅雨發生，夏季炎熱多雨，最高氣溫度常達36℃以上，冬季空氣溼

潤，氣候陰冷。境內地勢西南略高，東北略低，高低相差2.5米左右。地貌類型屬

高沙平原，山丘平圩兼有。南為天目山餘脈，西為茅山山脈，北為寧鎮山脈尾部，

中部和東部為寬廣的平原、圩區。

C. 城市規劃與發展目標

目前常州市作為傳統產業和優勢產業的裝備製造業發展迅速，已形成農業機械

製造業、輸變電設備製造業、汽車及配件製造業、新型紡織服裝業四大支柱產業和

軌道交通、新型塗料等六大國家級特色產業基地，目前輸變電產品製造業規模名列

全國第一，並成為華東地區乃至全國著名的軌道交通車輛與部件製造基地，工程機

械與車輛產業也呈現出強勁發展勢頭，常州市已初步形成了以中國名牌為龍頭、江

蘇名牌為中堅、常州名牌為後備的多層次發展、梯隊提升的良好格局。

D. 行政區劃

常州市共轄5區2市，5個市轄區，2個新區和2個縣級市；另有6個省級經濟

開發區（武進西太湖經濟開發區、鐘樓經濟開發區、天寧經濟開發區、戚墅堰經濟

開發區、金壇經濟開發區、溧陽崑崙經濟開發區）；市區共37個鎮，25個街道；武

進區、天寧區、鐘樓區、新北區、戚墅堰區、常州高新區、武進高新區、金壇市、

溧陽市。

E.社會經濟狀況

2015年，常州實現地區生產總值5,273.2億元，按可比價格計算，比上年增長

9.2%，其中第一產業增加值146.6億元，增長3.2%；第二產業增加值2,516.2億元，

增長8.5%；第三產業增加值2,610.4億元，增長10.5%。

2015年，常州實現一般公共預算收入466.3億元，增長7.5%，其中稅收收入

373.7億元，增長7.3%，稅收佔比達到80.1%。主要稅種中，增值稅（含營改增）

完成70.8億元，增長6.4%；營業稅完成113.8億元，增長19.1%；企業所得稅完成

42.6億元，增長1.4%。全年一般公共預算支出479.2億元，增長10.2%。一般公共

預算支出中教育支出76.5億元，增長12.2%；科學技術支出23.5億元，增長8.4%；

社會保障和就業支出53.2億元，增長8.3%；醫療衛生與計劃生育支出39.2億元，

增長22.4%。

房地產

產業政策與市場狀況

近年來，常州市隨著經濟的不斷發展，基礎設施和公用設施條件不斷完善，城

鎮化水平的不斷提高，土地使用制度改革的不斷深入，土地市場逐步規範，土地交

易日益活躍，價格走勢有一定幅度的上升。

2) 區域因素

A. 區域概況

待估宗地位於常州市新北區，受土地宏觀調控政策和基礎設施的不斷完善影響，

土地價格有一定幅度上升。

B. 交通條件

待估宗地區域內交通發達，有338省道經過，臨澡江河，道路和水路系統比較

便利。

C. 基礎設施條件

① 供水

區域內分地下水和地表水源，區域內有市政供水設施，供水狀況良好，供水保

證率較高。

② 排水

區域內排水主要為地表漫流或自挖明、暗溝，有統一的市政排水設施，排水狀

況良好。

③ 供電

區域周邊電源主要來自新港熱電公司和國電常州電廠，供電保證率較高。

④ 通訊

區域內通訊與市政通訊網相連，通訊線路以下管道為主，輔以架空線路，目前

擁有光纜、微波、移動、無線尋呼等先進通訊手段，通訊狀況較好。

D. 環境條件

待估宗地所在區域汙染程度為輕微粉塵汙染，環境一般。

3) 個別因素

待估宗地共2宗，均位於常州市新北區春江鎮港區大道北，土地面積合計為

89,988.00平方米，批准土地用途均為工業用地，兩宗地相鄰。宗地形狀均較規則，

地勢較平坦，地基承載力較好，上述宗地上建有汽機房、除氧煤倉間、主控制樓、

辦公樓等房屋建築物及其附屬設施，宗地內通電、供水等基礎設施狀況良好。

(3) 評估方法

1) 土地使用權的價值內涵

本次評估土地價格設定為土地開發程度為熟地，即宗地紅線外「五通」（即通路、

供電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內「場地平整」條件下於評估基準日2016年9

月30日工業用途用地在剩餘使用年限內的土地使用權的價格。

2) 評估方法的選擇

根據《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508—2014)，通行的評估方法有市場比較

法、收益還原法、假設開發法、成本逼近法、基準地價係數修正法等。評估方法的

選擇應按照地價評估的技術規程，結合評估師收集的有關資料，根據常州市新北區

地產市場情況並結合評估對象的具體條件、用地性質及評估目的等，選擇適當的評

估方法。對於列入評估範圍的工業用地，評估師考慮到其是已開發建設的工業熟地，

同類地段相似土地市場交易較活躍，故採用市場法進行評估。

3) 選用的評估方法簡介及參數的選取路線

市場法是在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將待估土地與在較

近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，並依據後者已知的價格，

參照該土地的交易情況、期日、區域、個別因素、使用年期、容積率等差別，修正

得出待估土地的評估基準日地價的方法。基本公式為：

V=VB×A×B×C×D×E×F

式中 V：待估宗地使用權價值；

VB：比較案例價格；

A：待估宗地交易情況指數/比較案例交易情況指數

B：待估宗地期日地價指數/比較案例期日地價指數

C：待估宗地區域因素條件指數/比較案例區域因素條件指數

D：待估宗地個別因素條件指數/比較案例個別因素條件指數

E：待估宗地使用年期指數/比較案例使用年期指數

F：待估宗地容積率指數/比較案例容積率指數

A) 市場交易情況修正

通過對交易案例交易情況的分析，剔除非正常的交易案例，測定各種特殊因素

對正常土地價格的影響程度，從而排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易

價格偏差。

B) 期日修正

採用地價指數或房屋價格指數的變動率來分析計算期日對地價的影響，將交易

價格修訂為評估基準日的價格。

C) 區域因素修正

區域因素包括的內容主要有地區的繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、區域

環境條件、城市規劃、土地使用限制、區域產業集聚程度等。由於不同用途的土地，

影響其價格的區域因素也不同，區域因素修正的具體內容根據評估對象的用途分別

確定。

D) 個別因素修正

個別因素是指構成宗地的個別特性（宗地條件）並對其價格產生影響的因素。

個別因素比較的內容，主要有宗地（地塊）的位置、面積、形狀、宗地基礎及市政

設施狀況、地形、地質、臨街類型、臨街深度、臨街位置、宗地內開發程度、水文

狀況、規劃限制條件等，根據交易案例中土地的個別因素與評估對象的差異進行修

正。

E) 土地使用年期修正

土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。土地使用權年期的長

短，直接影響可利用土地並獲相應土地收益的年限，也就是影響土地使用權的價格。

通過土地使用權年期修正，將交易案例中土地使用權年期修正到評估土地使用年期，

消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。

F) 容積率修正

容積率是指建築物的總建築面積與整個宗地面積之比。不同的城市地區，城市

規劃對該地區的容積率都有一定的規定限制。容積率的大小直接影響土地利用程度

的高低，從而影響土地使用權的價格。容積率修正和年期修正方法相同，採用修正

係數來修正。

本次委估土地使用權的評估價值按市場比較法下得出的不含契稅的土地使用權

價值並加計相應契稅確定。計算公式為：

土地使用權評估價值=不含契稅的土地使用權價值×（1+契稅稅率）

(4) 評估過程

1) 比較樣本的選取

待估宗地A位於常州市新北區圩塘鎮江邊化工區，土地證載用途為工業用地，

實際利用方式為工業用地，因此可在與該宗地所在類似的區域或同一供需圈內選取

三個工業用地交易樣本為比較樣本，以市場比較法進行比較修正確定待估宗地比準

地價。經調查，本次評估選取以下3個樣本為宗地的比較樣本：

表1 宗地比較樣本一覽表

代號

樣本位置

土地

性質

交易

方式

修正單價

(元/M2)

交易

時間

使用

年限

面積

(平方米)

樣本A

中海油東南側、龍城大道北側、

玉龍路西側

工業

出讓

480

2015.10

50年

8,434.00

樣本B

新北區春江鎮百二路以北、建新

河以南

工業

出讓

410

2014.1

50年

2,718.00

樣本C

新北區春江鎮港區大道以北、港

區西路以西

工業

出讓

336

2014.4

50年

26,653.00

2) 比較因素選擇

市場比較法是以各比較樣本為基礎，通過比較樣本宗地與評估宗地間影響因素

的差距，來確定評估宗地地價。通常情況下，具體比較因素有交易時間、交易情況、

使用年限、區域及個別因素四大類。經評估人員初步分析比較，此次評估在區域及

個別因素中具體因子有：對外交通便捷度、距貨物集散地距離、道路等級、供水狀

況、供電狀況、排水狀況、環境因素狀況、工業集聚狀況、規劃限制狀況、生活設

施配套、地形地勢水文條件、宗地形狀、臨路狀況、宗地面積、區域位置、土地使

用限制、容積率和土地開發成熟度等。

3)編制比較因素條件說明表

根據委估宗地和比較樣本的各因素條件，列表如下：

表2 委估宗地及其樣本因素條件說明表

比較因素

委估宗地

樣本A

樣本B

樣本C

修正地價(元/M2)

——

480

410

336

交易時間

2016.9

2015.10

2014.1

2014.4

交易情況

正常市場價

掛牌出讓成交價

土地剩餘使用年限

36.15

50.00

對外交通便捷度

一般

較好

相似

較差

距貨物集散地距離

離常州港很近

一般

較遠

道路等級

港區中路、長江路

相似

供水狀況

保證

供電狀況

保證

排水狀況

保證

環境因素狀況

輕微汙染

無汙染

輕微汙染

工業集聚狀況

較高

相似

規劃限制狀況

一般發展

生活設施配套

一般

較好

較差

地形地勢水文條件

較平坦

相似

宗地形狀

較規則

相似

臨路狀況

臨港區中路、長江路

臨高速路

臨港區大道

臨港區西路

宗地面積

面積較大

面積較小

面積適中

區域位置

鎮郊

鎮中心

鎮郊

土地使用限制

鼓勵開發，但受產業

限制

鼓勵開發，但受產業

限制

鼓勵開發，但受產業

限制

鼓勵開發，但受產

業限制

容積率

＜1.2

＜2.5

土地開發成熟度

五通一平

4) 編制比較因素條件指數表

根據上述比較因素條件說明，以待估宗地的各項因素條件狀況為基準，相應指

數為100，將比較樣本相應因素條件與委估宗地相比較。確定比較樣本相應指數，

列表如下。

表3 委估宗地比較因素條件指數表

比較因素指數

委估宗地

樣本A

樣本B

樣本C

交易時間

100

交易情況

100

土地剩餘使用年限

0.9454

1.00

對外交通便捷度

100

104

100

距貨物集散地距離

100

道路等級

100

供水狀況

100

供電狀況

100

排水狀況

100

環境因素狀況

100

102

100

工業集聚狀況

100

規劃限制狀況

100

生活設施配套

100

104

地形地勢水文條件

100

宗地形狀

100

臨路狀況

100

102

100

宗地面積

100

102

100

區域位置

100

104

100

土地使用限制

100

容積率

100

土地開發成熟度

100

其中，土地剩餘使用年限指數，土地還原率取7.0%，按下列公式計算得出：

剩餘使用年限指數＝1-1/(1＋土地還原率)剩餘使用年限/1-1/(1＋土地還原率)50

5) 因素修正

在各因素條件指數表的基礎上，將委估宗地的因素條件指數與比較樣本的因素

條件指數進行比較，得到各因素修正係數，計算得到結果。

表4 委估宗地比較因素修正係數表

修正係數

樣本A

樣本B

樣本C

修正地價(元/M2)

480

410

336

修正係數

樣本A

樣本B

樣本C

交易時間

1.000

1.503

交易情況

1.000

土地剩餘使用年限

0.945

對外交通便捷度

0.962

1.000

1.042

距貨物集散地距離

1.020

1.042

道路等級

1.000

供水狀況

1.000

供電狀況

1.000

排水狀況

1.000

環境因素狀況

0.980

1.000

工業集聚狀況

1.000

規劃限制狀況

1.000

生活設施配套

0.962

1.042

地形地勢水文條件

1.000

宗地形狀

1.000

臨路狀況

0.980

1.000

宗地面積

0.980

1.000

區域位置

0.962

1.000

土地使用限制

1.000

容積率

1.000

土地開發成熟度

1.000

因素修正合計

0.808

0.940

1.126

比準價格

388

385

378

6) 比準地價確定

從上述對比分析及修正中可看出，三個樣本修正得到的比準地價分別為388.00

元/平方米、385.00元/平方米和378.00元/平方米，可見待估宗地地價水平也在此

附近。則根據樣本修正情況，確定以樣本得到的比準地價的算術平均價確定評估單

價，則待估宗地評估單價為384.00元/平方米。

該宗地評估值=該宗地總價×(1+契稅稅率)

＝384.00元/平方米×86,178.00平方米×(1+3%)

＝34,085,120.00元（已圓整）

(5) 無形資產—土地使用權的評估結果

帳面價值

9,876,569.07元

評估價值

35,709,780.00元

評估增值

25,833,210.93元

增值率

261.56%

6. 長期待攤費用

長期待攤費用帳面價值為2,110,027.89元，包括催化劑、油漆工程等費用的攤

餘額，企業分別按2年、3年攤銷。

評估人員查閱了相關文件和原始憑證，檢查了各項費用尚存的價值與權利。按

財務會計制度核實，未發現不符情況。

經核實，油漆工程已在固定資產評估時統一考慮，此處評估為零；其他項目經

覆核原始發生額正確，企業在受益期內平均攤銷，期後尚存在對應的價值或權利，

以剩餘受益期應分攤的金額確定評估價值。

長期待攤費用評估價值為368,875.38元，評估減值1,741,152.51元，減值率

為82.52%。

7．遞延所得稅資產

遞延所得稅資產帳面價值518,901.42元，包括被評估單位計提應收帳款壞帳準

備、遞延收益產生的可抵扣暫時性差異而形成的所得稅資產。經核實相關資料和帳

面記錄等，按財務會計制度核實，未發現不符情況。

由於資產基礎法評估時，難以全面準確地對各項資產評估增減額考慮相關的稅

收影響，故對上述所得稅資產以核實後的帳面價值為評估值。

遞延所得稅資產評估值為518,901.42元。

8．其他非流動資產

其他非流動資產帳面價值49,030,466.60元，包括預付的工程款和設備款等。

經核實相關資料和帳面記錄等，按財務會計制度核實，未發現不符情況。

因各項資產期後存在對應的價值或權利，故以核實後的帳面價值為評估價值。

其他非流動資產評估值為49,030,466.60元。

9．非流動資產評估結果

帳面價值 429,145,430.75元

評估價值 465,513,187.32元

評估增值 36,367,756.57 元

增值率 8.47%

三) 流動負債

1．短期借款

短期借款帳面價值179,000,000.00元，包括保證借款15,900萬元、抵押加保

證借款2,000萬元。其中抵押借款系公司以土地使用權為抵押物提供擔保，保證借

款由浙江富春江環保熱電股份有限公司及胡士超、馮麗娟提供連帶責任的保證。

評估人員查閱了有關借款合同及相關資料，了解借款條件、期限，通過查閱帳

簿、記帳憑證等了解借款、還款、逾期情況，並對部分銀行借款進行了函證，回函

相符。按財務會計制度核實，未發現不符情況。

經核實，中國

光大銀行

常州支行的借款利息按季（季末20日）支付，

江蘇銀行

常州新北支行、上海浦東發展常州新北支行與江蘇江南農村商業銀行新北支行的借

款利息按月（月末20日）支付，各項借款截至評估基準日應計未付的利息已計入應

付利息科目。經核各項借款均需支付，以核實後的帳面價值為評估價值。

短期借款評估值為179,000,000.00元。

2．應付票據

應付票據帳面價值33,984,958.00元，均為應付浙江

富春環保新能源

有限公司

無息的銀行承兌匯票。

評估人員查閱了匯票存根等相關資料，核查了票據所依據的合同、憑證，了解

了票據的條件、並擇要進行了函證。按財務會計制度核實，未發現不符情況。

經核均需支付，以核實後的帳面值為評估值。

應付票據評估值為33,984,958.00元。

3．應付帳款

應付帳款帳面價值46,738,554.53元，包括應付的貨款、工程款和暫估款等，

其中關聯方往來為應付常州市三江熱能有限公司9,181,819.30元、浙江

富春環保

新

能源有限公司5,254,225.60元。

評估人員通過查閱帳簿及原始憑證，了解款項發生的時間、原因和期後付款情

況，選取部分款項進行函證，對未收到回函的樣本項目，評估人員採用替代程序審

核了債務的相關文件資料核實交易事項的真實性。按財務會計制度核實，未發現不

符情況。

經核實，各款項均需支付，以核實後的帳面值為評估值。

應付帳款評估值為46,738,554.53元。

4．預收款項

預收款項帳面價值1,780,932.20元，均系預收的供汽款。

評估人員查閱了帳簿及原始憑證，了解款項內容和期後提供資產（權利）或償

還款項的情況；檢查對方是否根據合同、協議支付款項，並擇項進行函證。按財務

會計制度核實，未發現不符情況。

經核實，各款項期後均需正常結算，以核實後的帳面值為評估值。

預收款項評估值為1,780,932.20元。

5．應付職工薪酬

應付職工薪酬帳面價值14,476.50元，系應付的住房公積金。

評估人員檢查了該公司的勞動工資和獎勵制度，查閱章程等相關文件規定，復

核被評估單位計提依據，並檢查支用情況。按財務會計制度核實，未發現不符情況。

經核實，該項目應需支付，以核實後的帳面價值為評估值。

應付職工薪酬評估值為14,476.50元。

6．應交稅費

應交稅費帳面價值11,565,299.58元，包括應交的增值稅2,077,121.04元、企

業所得稅1,157,415.33元、城市維護建設稅145,398.47元、代扣代繳個人所得稅

7,817,323.35元、土地使用稅89,988.00元、房產稅174,197.34元、教育附加

41,542.42元、地方教育附加62,313.63元。

被評估單位各項稅負政策如下:

增值稅按應稅收入的17%計繳（蒸汽銷售的增值稅率為13%），城市維護建設稅

按應繳流轉稅的7%計繳，教育費附加按應繳流轉稅的3%計繳，地方教育附加按應繳

流轉稅的2%計繳，企業所得稅按應納稅所得額的15%計繳。

評估人員取得相應申報資料及其他證明文件，覆核各項稅金及附加的計、交情

況，並了解期後稅款繳納情況。按財務會計制度核實，未發現不符情況。

評估人員按被評估單位提供的有關資料核實無誤，各項稅費應需支付，以核實

後的帳面價值為評估值。

應交稅費評估值為11,565,299.58元。

7．應付利息

應付利息帳面價值193,941.68元，均系預提的短期借款（本金合計17,900萬

元）截至評估基準日應計未付的利息。

評估人員根據相關借款合同、憑證等資料，根據借款本金及合同利率對公司截

至評估基準日應承擔的利息進行了覆核，了解了期後實際結算情況。按財務會計制

度核實，未發現不符情況。

經核實，各項利息期後應需支付，以核實後的帳面值為評估值。

應付利息評估值為193,941.68元。

8. 應付股利

應付股利帳面價值91,000,000.00元，為應付浙江富春江環保熱電股份有限公

司的以前年度股利。

評估人員查閱章程、股東會（董事會）決議等相關股利分配文件，覆核相關帳

務處理。按財務會計制度核實，未發現不符情況。

經核實，該項股利應需支付，以核實後的帳面價值為評估值。

應付股利評估值為91,000,000.00元。

9．其他應付款

其他應付款帳面價值13,963,449.82元，包括應付的投標保證金、代繳物管費

和代繳社保等。

通過查閱帳簿及原始憑證，了解款項發生的時間、原因和期後付款情況，並與

關聯方對帳，選取部分款項進行函證，對未收到回函的樣本項目，評估人員採用替

代程序審核了債務的相關文件資料核實交易事項的真實性。按財務會計制度核實，

未發現不符情況。

經核實，各款項均需支付，以核實後的帳面值為評估值。

其他應付款評估價值為13,963,449.82元。

10．流動負債評估結果

帳面價值 378,241,612.31元

評估價值 378,241,612.31元

四) 非流動負債

非流動負債均為遞延收益，帳面價值2,298,175.54元，系#4爐脫硝改造補助、

#1-#3爐脫硫改造補助、#2、#3爐電除塵改造補助與300T煤粉爐風煙系統節能改造

項目的攤餘額。

評估人員通過核對明細帳與總帳的一致性、查閱原始憑證等相關資料進行核實。

按財務會計制度核實，未發現不符情況。

經核實，遞延收益系項目財政補助款，由於#4爐脫硝改造、#1-#3爐脫硫改造、

#2、#3爐電除塵改造與300T煤粉爐風煙系統節能改造項目已通過驗收，相應的項

目政府補助期後不需支付，故將其評估為零。

非流動負債-遞延收益評估值為0.00元，評估減值2,298,175.54元，減值率為

100.00%。

（二）收益法

收益法是指通過將被評估單位的預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的

評估方法。

一) 收益法的應用前提

1．投資者在投資某個企業時所支付的價格不會超過該企業(或與該企業相當且

具有同等風險程度的同類企業)未來預期收益折算成的現值。

2．能夠對企業未來收益進行合理預測。

3．能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的折現率進行合理估算。

二) 收益法的模型

結合本次評估目的和評估對象，採用企業自由現金流折現模型確定企業自由現

金流價值，並分析公司溢餘資產、非經營性資產（負債）的價值，確定公司的整體

價值，並扣除公司的付息債務確定公司的股東全部權益價值。計算公式為：

股東全部權益價值＝企業整體價值－付息債務

企業整體價值＝企業自由現金流評估值＋溢餘資產價值＋非經營性資產價值－

非經營性負債價值

本次評估採用分段法對企業的收益進行預測，即將企業未來收益分為明確的預

測期期間的收益和明確的預測期之後的收益。計算公式為：

企業自由現金流＝息前稅後利潤＋折舊及攤銷－資本性支出－營運資金增加額

t1(1)

nnnntttCFFPrr

....

..企業自由現金流評估值

（

式中：n——明確的預測年限

——第t年的企業現金流 tCFF

r——加權平均資本成本

t——未來的第t年

——第n年以後的連續價值 nP

三) 收益期與預測期的確定

本次評估假設公司的存續期間為永續期，收益期為無限期。採用分段法對公司

的收益進行預測，即將公司未來收益分為明確的預測期間的收益和明確的預測期之

後的收益，其中對於明確的預測期的確定綜合考慮了行業和企業自身發展的情況，

根據評估人員的市場調查和預測，取5年(即至2021年末)作為分割點較為適宜。

四) 收益預測的假設條件

1. 基本假設

(1) 本次評估以委估資產的產權利益主體變動為前提，產權利益主體變動包括

利益主體的全部改變和部分改變。

(2) 本次評估以公開市場交易為假設前提。

(3) 本次評估以被評估單位按預定的經營目標持續經營為前提，即被評估單位

的所有資產仍然按照目前的用途和方式使用，不考慮變更目前的用途或用途不變而

變更規劃和使用方式。

(4) 本次評估以被評估單位提供的有關法律性文件、各種會計憑證、帳簿和其

他資料真實、完整、合法、可靠為前提。

(5) 本次評估以宏觀環境相對穩定為假設前提，即國家現有的宏觀經濟、政治、

政策及被評估單位所處行業的產業政策無重大變化，社會經濟持續、健康、穩定發

展；國家貨幣金融政策保持現行狀態，不會對社會經濟造成重大波動；國家稅收保

持現行規定，稅種及稅率無較大變化；國家現行的利率、匯率等無重大變化。

(6) 本次評估以被評估單位經營環境相對穩定為假設前提，即被評估單位主要

經營場所及業務所涉及地區的社會、政治、法律、經濟等經營環境無重大改變；被

評估單位能在既定的經營範圍內開展經營活動，不存在任何政策、法律或人為障礙。

2. 具體假設

(1) 假設被評估單位管理層勤勉盡責，具有足夠的管理才能和良好的職業道德，

合法合規地開展各項業務，被評估單位的管理層及主營業務等保持相對穩定。

(2) 假設被評估單位每一年度的營業收入、成本費用、更新及改造等的支出，

均在年度內均勻發生。

(3) 假設被評估單位在收益預測期內採用的會計政策與評估基準日時採用的會

計政策在所有重大方面一致。

(4) 假設無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素，對被評估單位造成重大不

利影響。

3．特殊假設

(1) 為滿足日益增長的客戶用汽需求，新港熱電公司擬新建2臺220t/h（一用

一備）高溫超高壓循環流化床鍋爐與1臺B6MW汽輪發電機組。建設範圍具體包括該

項目內各主要工藝系統、脫硫脫硝系統等。本次收益法評估假設該建設項目能按預

定的進度完成，並按時順利投產。

(2) 新港熱電公司最大的新增熱用戶富德(常州)能源化工發展有限公司成立於

2011年，廠區佔地面積約900畝，投資新建了100萬噸/年的甲醇制烯烴裝置、30

萬噸/年聚丙烯裝置、9萬噸/年碳四轉化丙烯裝置。該項目主要以甲醇為原料，生

產及銷售乙烯、丙烯、聚丙烯等產品，該項目已基本建成並開始生產調試，預計將

於2016年底投料生產。截至評估基準日，新港熱電公司已完成對該項目的熱網工程

建設，並已開始對其生產調試進行供汽。本次收益法評估假設富德(常州)能源化工

發展有限公司上述生產項目能按預定的時間與進度投料生產。

(3) 根據江蘇省科學技術廳、江蘇省財政廳、江蘇省國家稅務局和江蘇省地方

稅務局聯合下發的《關於江蘇省2013年第一批高新技術企業備案的復函》(國科火

字〔2013〕312號)，新港熱電公司通過高新技術企業認定，自2013年度起三年內

企業所得稅減按15%的稅率計繳。2016年高新技術企業重新認定尚在進行中。按照

現行的高新技術企業認定條件，新港熱電公司符合相關要求，預計可通過覆審，故

假設未來新港熱電公司在每次高新技術企業資格到期後均能通過覆審，獲得高新技

術企業資格。根據相關稅收法律法規，高新技術企業的企業所得稅率為15%。

評估人員根據資產評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時成立，當以

上評估前提和假設條件發生變化，評估結論將失效。

五) 收益法相關因素分析

1．影響企業經營的宏觀、區域經濟因素分析

(1) 我國宏觀經濟形勢

初步核算，2016年上半年國內生產總值340,637億元，按可比價格計算，同比

增長6.7%。分季度看，一季度同比增長6.7%，二季度增長6.7%。分產業看，第一

產業增加值22,097億元，同比增長3.1%；第二產業增加值134,250億元，增長6.1%；

第三產業增加值184,290億元，增長7.5%。從環比看，二季度國內生產總值增長1.8%。

國家統計局表示，上半年，面對錯綜複雜的國內外形勢和持續較大的經濟下行

壓力，在黨中央、國務院的堅強領導下，各地區、各部門認真貫徹落實「創新、協

調、綠色、開放、共享」五大發展理念，在適度擴大總需求的同時，加快推進供給

側結構性改革，大力推動大眾創業、萬眾創新，國民經濟運行總體平穩、穩中有進。

1) 農業生產基本穩定，夏糧產量略有減少

全國夏糧總產量13,926萬噸，比上年減少162萬噸，下降1.2%。夏糧總產量

略低於最高年份2015年，為歷史第二高產年。上半年，豬牛羊禽肉產量3,853萬噸，

同比下降1.3%，其中豬肉產量2,473萬噸，下降3.9%。生豬存欄40,203萬頭，同

比減少3.7%；生豬出欄31,959萬頭，同比減少4.4%。

2) 工業生產穩中略升，盈利狀況有所改善

上半年，全國規模以上工業增加值按可比價格計算同比增長6.0%，增速比一季

度加快0.2個百分點。分經濟類型看，國有控股企業增加值同比下降0.2%，集體企

業增長2.6%，股份制企業增長7.2%，外商及港澳臺商投資企業增長3.2%。分三大

門類看，採礦業增加值同比增長0.1%，製造業增長6.9%，電力、熱力、燃氣及水生

產和供應業增長2.6%。工業結構繼續優化。上半年，高技術產業和裝備製造業增加

值同比分別增長10.2%和8.1%，增速分別比規模以上工業快4.2和2.1個百分點，

佔規模以上工業增加值比重分別為12.1%和32.6%，比上年同期提高0.7和1.2個百

分點。6月份，規模以上工業增加值同比增長6.2%，環比增長0.47%。上半年，規

模以上工業企業產銷率達到97.3%。規模以上工業企業實現出口交貨值55,117億元，

同比下降0.7%。

1-5月份，全國規模以上工業企業實現利潤總額23,816億元，同比增長6.4%(上

年同期為下降0.8%)。規模以上工業企業每百元主營業務收入中的成本為85.73元，

主營業務收入利潤率為5.59%。

3) 固定資產投資增速回落，商品房待售面積減少

上半年，全國固定資產投資(不含農戶)258,360億元，同比名義增長9.0%(扣除

價格因素實際增長11.0%)，增速比一季度回落1.7個百分點。其中，國有控股投資

91,089億元，增長23.5%；民間投資158,797億元，增長2.8%，佔全部投資的比重

為61.5%。分產業看，第一產業投資7,460億元，同比增長21.1%；第二產業投資

101,702億元，增長4.4%；第三產業投資149,198億元，增長11.7%，其中，基礎

設施投資(不含電力、熱力、燃氣及水生產和供應業)49,085億元，增長20.9%。從

到位資金情況看，上半年到位資金282,443億元，同比增長8.0%。其中，國家預算

資金增長21.8%，國內貸款增長12.4%，自籌資金增長1.4%，利用外資下降7.2%。

上半年，新開工項目計劃總投資240,202億元，同比增長25.1%。從環比看，6月份

固定資產投資(不含農戶)增長0.45%。

上半年，全國

房地產

開發投資46,631億元，同比名義增長6.1%(扣除價格因素

實際增長8.0%)，增速比一季度回落0.1個百分點。其中，住宅投資增長5.6%。房

屋新開工面積77,537萬平方米，同比增長14.9%，其中住宅新開工面積增長14.0%。

全國商品房銷售面積64,302萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅銷售面積增長

28.6%。全國商品房銷售額48,682億元，同比增長42.1%，其中住宅銷售額增長44.4%。

房地產

開發企業土地購置面積9,502萬平方米，同比下降3.0%。6月末，全國商品

房待售面積71,416萬平方米，比3月末減少2,100萬平方米，比5月末減少753

萬平方米。上半年，

房地產

開發企業到位資金68,135億元，同比增長15.6%。

4) 市場銷售平穩增長，網上零售增長較快

上半年，社會消費品零售總額156,138億元，同比名義增長10.3%(扣除價格因

素實際增長9.7%)，增速與一季度持平。其中，限額以上單位消費品零售額71,075

億元，增長7.5%。按經營單位所在地分，城鎮消費品零售額134,249億元，同比增

長10.2%，鄉村消費品零售額21,889億元，增長11.0%。按消費類型分，餐飲收入

16,683億元，同比增長11.2%，商品零售139,455億元，增長10.2%，其中限額以

上單位商品零售66,857億元，增長7.6%。6月份，社會消費品零售總額同比名義增

長10.6%(扣除價格因素實際增長10.3%)，環比增長0.92%。

上半年，全國網上零售額22,367億元，同比增長28.2%。其中，實物商品網上

零售額18,143億元，增長26.6%，佔社會消費品零售總額的比重為11.6%。

5) 進出口降幅收窄，一般貿易比重上升

上半年，進出口總額111,335億元，同比下降3.3%，降幅比一季度收窄3.6個

百分點；其中，出口64,027億元，下降2.1%，收窄3.6個百分點；進口47,307億

元，下降4.7%，收窄3.7個百分點。進出口相抵，順差16,720億元。6月份，進出

口總額20,378億元，同比下降0.3%；其中，出口11,745億元，增長1.3%；進口

8,633億元，下降2.3%。貿易結構優化。上半年，一般貿易進出口佔進出口總額的

比重為56.4%，比上年同期提高1.2個百分點，其中一般貿易出口佔出口總額的

55.7%，提高1.3個百分點；機電產品出口佔出口總額的57.2%，為出口主力；民營

企業出口增長3.6%，佔出口總額的46.6%，繼續保持出口份額首位。對部分一帶一

路沿線國家出口增長，上半年對巴基斯坦、俄羅斯、孟加拉國、印度和埃及出口分

別增長22.5%、16.6%、9.0%、7.8%和4.7%。部分

大宗商品

進口量保持增長，上半年

進口鐵礦石4.94億噸，增長9.1%；原油1.87億噸，增長14.2%；煤1.08億噸，增

長8.2%；銅274萬噸，增長22%。

6) 居民消費價格溫和上漲，工業品價格同比降幅收窄

上半年，居民消費價格同比上漲2.1%，漲幅與一季度持平。其中，城市上漲2.1%，

農村上漲2.1%。分類別看，食品菸酒價格同比上漲5.0%，衣著上漲1.6%，居住上

漲1.4%，生活用品及服務上漲0.5%，交通和通信下降2.1%，教育文化和娛樂上漲

1.3%，醫療保健上漲3.2%，其他用品和服務上漲1.4%。在食品菸酒價格中，糧食價

格上漲0.6%，豬肉價格上漲28.2%，鮮菜價格上漲18.2%。6月份，居民消費價格同

比上漲1.9%，環比下降0.1%。上半年，工業生產者出廠價格同比下降3.9%，降幅

比一季度收窄0.9個百分點；6月份同比下降2.6%，環比下降0.2%。上半年，工業

生產者購進價格同比下降4.8%，6月份同比下降3.4%，環比上漲0.2%。

7) 居民收入穩定增長，農民工收入繼續增加

上半年，全國居民人均可支配收入11,886元，同比名義增長8.7%，扣除價格

因素實際增長6.5%。按常住地分，城鎮居民人均可支配收入16,957元，同比名義

增長8.0%，扣除價格因素實際增長5.8%；農村居民人均可支配收入6,050元，同比

名義增長8.9%，扣除價格因素實際增長6.7%。城鄉居民人均收入倍差為2.80，比

上年同期縮小0.03。全國居民人均可支配收入中位數10,505元，同比名義增長8.3%。

二季度末，農村外出務工勞動力總量17,509萬人，同比增加73萬人，增長0.4%。

外出務工勞動力月均收入3,202元，同比增長6.7%。

8) 經濟結構持續優化，供給側結構性改革取得進展

產業結構繼續優化。上半年，第三產業增加值佔國內生產總值的比重為54.1%，

比上年同期提高1.8個百分點，高於第二產業14.7個百分點。需求結構進一步改善。

上半年，最終消費支出對國內生產總值增長的貢獻率為73.4%，比上年同期提高13.2

個百分點。中西部地區後發優勢繼續發揮。上半年，中、西部地區規模以上工業增

加值同比分別增長7.3%和7.2%，快於東部地區0.9和0.8個百分點；中、西部地區

固定資產投資(不含農戶)同比分別增長12.8%和13.5%，快於東部地區1.8和2.5

個百分點。節能降耗繼續取得新進展。上半年，單位國內生產總值能耗同比下降

5.2%。

「三去一降一補」成效初顯。上半年，原煤、粗鋼產量同比分別下降9.7%和

1.1%。工業企業和商品房庫存出現積極變化。5月末，規模以上工業企業產成品存

貨同比下降1.1%。3-6月，商品房待售面積連續4個月減少。工業企業資產負債率

及成本均有所下降。5月末，規模以上工業企業資產負債率為56.8%，比上年同期下

降0.5個百分點；1-5月份，規模以上工業企業每百元主營業務收入中的成本比上

年同期減少0.22元。薄弱領域投資增長較快。上半年，水利環境和公共設施管理業、

信息傳輸軟體和信息技術服務業投資同比分別增長26.7%和22.5%，分別快於全部投

資17.7和13.5個百分點。

總的來看，今年以來，在改革創新深入推進和宏觀政策效應不斷釋放的共同作

用下，國民經濟保持了總體平穩、穩中有進、穩中有好的發展態勢，為完成全年經

濟目標奠定了較好基礎。但也要看到，國內外環境依然複雜嚴峻，經濟下行壓力仍

然較大。下一步，要堅決貫徹落實黨中央、國務院各項決策部署，堅定信心，主動

作為，堅持穩中求進工作總基調，適度擴大總需求，堅定不移推進供給側結構性改

革，培育新的經濟結構，強化新的發展動能，促進國民經濟持續健康發展。

(2) 常州市區域經濟因素分析

2016年以來，常州市上下堅持穩中求進的總基調，紮實開展「重大項目推進年」

活動，著力加強結構性改革，更大力度推進轉型升級和產城融合，1-6月份全市經

濟運行總體保持平穩，工業、投資等主要經濟指標增幅有所回升。但同時，宏觀經

濟形勢依然複雜多變，全市經濟發展仍面臨著回穩基礎不牢固、實體經濟活力不強

等問題，經濟下行的壓力不減，轉型之路仍然緩慢艱難。

1-6月份，全市完成地區生產總值（GDP）2,808.03億元，按可比價計算增長

8.5%，增幅較一季度提高0.1個百分點，其中第一產業增加值56.84億元，下降1.1 %；

第二產業增加值1,390.24億元，增長7.7%；第三產業增加值1,360.95億元，增長

9.9%。

1）工業生產穩步提升，新興產業增勢良好。產值增幅逐月提升。今年以來，全

市規模以上工業生產保持平穩，產值增幅呈現逐月小幅提升的態勢，1-6月，全市

完成規模以上工業總產值5,982.7億元，同比增長8.3%，增速高於去年同期2.1個

百分點，分別比今年一季度和1-5月提高1.4個和0.3個百分點。同時，工業用電

量結束了今年以來持續負增長的局面，連續兩個月正增長，上半年同比增幅2.2%，

高於一季度6.5個百分點。電子、機械行業貢獻突出。七大行業中，電子、機械行

業增速較快，1-6月分別完成產值351.7億元、2,376.6億元，同比增長17.2%和9.5%，

增幅分別高於全市平均水平8.9個、1.2個百分點，對全市產值增長的貢獻率達到

56.4%。新興產業增長勢頭良好。1-6月份，工業「十大產業鏈」完成產值2,021.9億

元，同比增長9.8%，增幅高於全市平均水平1.5個百分點，其中汽車零部件、太陽

能光伏、通用航空產業均實現兩位數增長，增幅分別為30.9%、18.7%、13.0%。規

模以上工業十大產業鏈對全市工業產值的貢獻率近四成，對規模以上工業利潤增長

的貢獻率超五成。

2）服務經濟態勢良好，內需拉動作用顯現。上半年全市服務業增加值增幅快於

全市GDP增幅1.4個百分點；服務業實現稅收179.6億元，增長9.1%，增幅快於全

部稅收0.3個百分點。規模以上服務業整體向好。全市規模以上服務業企業營業收

入、營業利潤等主要經濟指標增幅穩中有升，1-5月全市規模以上服務業實現營業

收入318.9億元，同比增長21.6%，增幅較一季度提高13.5個百分點；實現營業利

潤31.1億元，同比增長24%，增幅較一季度提高8.5個百分點。消費市場保持穩定。

今年以來，內需形勢依然好於外需，對經濟增長的支撐作用有所顯現。1-6月份，

全市實現社會消費品零售總額1,066.6億元，同比增長10.5%，增幅高於去年同期

0.8個百分點，但略低於今年一季度0.1個百分點。其中，限額以上社會消費品零

售總額579.6億元，增長11.2%，增幅高於去年同期1.9個百分點，與一季度持平。

汽車類銷售今年基本維持在10%以上的增幅，1-6月實現零售額189.5億元，同比增

長13.1%，增幅較上年同期提升了2.6個百分點。

房地產

市場有所回暖。1-6月份，

全市商品房新開工面積同比增長19%，與去年同期深度下跌的局面形成鮮明對比，

商品房銷售面積今年以來持續快速增長，1-6月份銷售面積增長20.9%，增幅較去年

同期提高了16個百分點。

3）固定資產投資逐步回穩，投資內部結構有所優化。投資增幅逐月回升。上半

年，全市固定資產投資增幅穩中有進，1-6月全市完成固定資產投資1,787.2億元，

同比增長7.5%，增速分別比去年同期和今年一季度提高0.3個和1.2個百分點。完

成工業投資967.3億元，增長8.8%；完成服務業投資818.2億元，增長6.3%。房地

產開發投資降幅收窄。1-6月，全市

房地產

開發累計完成投資246.8億元，同比下

降2.8%，降幅分別較去年同期和今年一季度收窄20.8個、6.4個百分點。投資結構

不斷優化。1-6月份全市工業投資中技改投入和設備工器具投入均保持較快增長，

同比增幅均高於全市工業投資平均水平。同時，全市投資繼續向著惠民生、利長遠

的基礎設施領域傾斜，1-6月份全市基礎設施投資270.2億元，增長28.1%，增幅高

出全市固定資產投資增幅20.6個百分點。億元項目投資有所好轉。1-6月份，全市

億元以上項目投資473.4億元，增長4.6%，扭轉了持續負增長局面，億元大項目投

資的逐步發力，將對全市投入起到有效的支撐作用。

4）經濟效益不斷改善，財政收入穩定增長。工業效益持續回升。今年以來，全

市規模以上工業企業經濟效益不斷恢復，虧損程度進一步減輕。1-5月份，全市規

模以上工業企業累計實現主營業務收入4,803.8億元、利潤總額249.4億元，同比

分別增長7.3%、15.9%，增幅分別較一季度提高1個和3個百分點，較上年同期提

高2.3個和0.2個百分點。規模以上工業成本費用利潤率今年以來也呈現逐步提高

的態勢，由年初的4.8%提升到1-5月份的5.5%。企業虧損程度減輕。規模以上工業

虧損企業虧損總額結束了去年快速增長的不利局面，今年呈現持續負增長態勢，1-5

月份工業企業虧損面19.4%，較同期下降0.6個百分點。財政收入穩定增長。1-6

月，全市完成一般公共預算收入250.5億元，同比增長8.0%，增幅較去年同期提高

0.7個百分點，在「營改增」等政策性減收效應影響下，增幅較一季度下滑6.4個百

分點。1-6月份，一般公共預算收入中稅收收入209.0億元，增長12.1%，增幅比去

年同期提高4.1個百分點。主要稅種中，增值稅25%及營改增增值稅完成48.9億元，

增長35.85%；營業稅完成54.8億元，下降0.7%；企業所得稅完成28.6億元，增長

18.4%；個人所得稅完成15.7億元，增長37.6%。

5）金融信貸平穩運行，資金狀況有所改善。信貸投放保持穩健。截至6月末，

全市金融機構人民幣各項存款餘額8,355.4億元，比年初增加916.7億元，增長

12.3%，增速高於同期4.3個百分點；全市金融機構人民幣各項貸款餘額5,760.8

億元，比年初增加406.3億元，比年初增長7.6%，增速高於同期0.6個百分點。6

月末，全市中長期貸款餘額2,680.0億元，比年初增加296.4億元，增長12.4%，

增幅高於全市貸款平均增幅4.8個百分點。企業生產成本有所下降。1-5月份，全

市規模以上工業企業主營業務成本佔主營業務收入的比重為88.6%，與去年同期相

比下降0.3個百分點，財務費用同比下降7.1%，其中利息支出下降15.6%。

6）物價水平保持平穩，民生改善力度加大。物價水平溫和上漲。上半年，全市

居民消費價格總水平累計同比上漲2.8%，八大類商品「6漲2跌」，醫療保健、食品

菸酒、衣著、居住、生活用品及服務、其他用品和服務累計分別上漲13.6%、4.4%、

4.1%、2.9%、2.6%、2.2%，交通通信、教育文化和娛樂分別累計下跌3%和0.3%。惠

民投入不斷加快。1-6月份，全市一般公共預算支出中用於醫療衛生與計劃生育支

出、文化體育傳媒支出、城鄉社區支出、社會保障和就業支出、教育支出分別同比

增長37.2%、36.3%、23.1%、22.1%、16.9%，增幅均明顯高於全市平均水平。民生

工程持續推進。全市棚戶區改造、生態環保、公共服務等領域的工程紮實推進，就

業創業力度不斷加大，上半年全市共實現城鎮新增就業6.1萬人，同比增長1.02%，

創業帶動就業近3.2萬人，同比增幅超四成。居民收入穩步提高。1-6月份，全市

居民人均可支配收入19,324.7元，增長8.1%，按常住地分，城鎮居民人均可支配

收入23,187.3元，增長7.9%，農村居民人均可支配收入12,229.7元，增長8.8%。

2. 企業所在行業現狀與發展前景分析

(1) 熱電聯產行業概況

1）熱電聯產的定義

熱電聯產是指在同一電廠中將供熱和發電聯合在一起，即電廠鍋爐產生的蒸汽

驅動汽輪機的過程或之後的抽汽或排汽中的熱量可以繼續利用進行供熱，這種既發

電又供熱的生產方式稱為熱電聯產，簡稱CHP。

對外供熱的蒸汽源是抽汽式汽輪機的調整抽汽，或背式汽輪機的排汽，壓力通

常分為0.78-1.28兆帕（MPa）和0.12-0.25兆帕（MPa）等。前者供工業生產，後

者供民用採暖。大型熱電聯產電站產生的蒸汽在發電後，還可滿足各種熱負荷，甚

至還可作為吸收式制冷機的工作蒸汽，生產6-8℃冷水用於空調或工藝冷卻。

2）熱電聯產與傳統熱電分產方式的比較

熱電聯產是既產電又產熱的先進能源利用形式，與熱電分產相比具有很多優點：

一是降低能源消耗，二是提高空氣品質，三是補充電源，四是節約城市用地，五是

提高供熱質量，六是便於綜合利用，七是改善城市形象，八是減少安全事故。

另外熱電廠由於鍋爐容量大、除塵效果好、煙囪高、熱電聯產還可實現爐內脫

硫除硝，相比於小鍋爐、火電廠，其環境效益和社會效益非常巨大。

3）熱電聯產企業與電力企業、小型熱電廠的比較

熱電聯產技術在技術特點、經營模式、覆蓋區域上與電力企業、小型熱電有著

本質的不同。在技術上，熱電聯產具有低能耗、高效率的優勢，其能耗水平遠低於

普通的小火電，也低於現有高參數、大容量的火電機組；在經營模式上，熱電聯產

強調以熱定電，以供熱業務為核心，盈利能力由供熱量決定；在覆蓋區域上，熱電

聯產企業一般採用特許經營區方式，一個熱源點覆蓋一定供熱半徑的供熱區域，在

區域內無競爭者。

(2）熱電聯產行業的現狀

1）西方國家熱電聯產發展情況

西方國家發展熱電聯產已達較高水平，其熱負荷的用途已經擴張到冷熱利用以

及海水淡化等領域，大大擴展了熱電聯產的熱利用範圍。統計來看，西方國家熱電

廠裝機容量佔電力總裝機容量的30%，用途大約為工業生產和分區集中供暖各佔一

半。在工業生產中，造紙、鋼鐵和化學工業都是熱電聯產的主要用戶。

2）我國熱電聯產供熱情況

據中國產業調研網發布的《2015年中國熱電聯產行業現狀研究分析與市場前景

預測報告》顯示，隨著工業化、城鎮化進程加快，我國城鎮供熱面積不斷增加，工

業和居民用熱呈快速增長趨勢。目前我國城市集中供熱面積達63.69億平米，蒸汽

供熱能力增加至86452噸/小時，熱水供熱能力增加至365,278兆瓦，均保持平穩增

長趨勢。

我國15個省、直轄市、自治區等採暖地區132個地級以上的城市都有城市集中

供熱設施，北方採暖地區15個省（區、市）累計實現供熱計量收費面積8.05億平

方米。隨著天然氣在我國大量開發和應用，城市集中供熱的調峰技術和工藝出現了

新的途徑，天然氣熱電冷聯產將是未來熱電聯產的主力軍。

在相關政策的推動下，我國熱電聯產迅速發展起來。更多的城市安裝了大型供

熱機組，有的城市在市區周邊和開發區已建起十多個熱電廠，形成當地重要的熱能

動力供應系統。有些私營企業家也看好熱電聯產投資建設熱電廠。

中國報告大廳發布的《2016-2020年中國「

一帶一路

」戰略規劃對熱電行業影

響調查分析報告》顯示：熱電聯產能源利用效率高，在環保方面也優於鍋爐，在脫

硝、脫硫、除塵等方面的優勢更是明顯，目前我國熱電聯產的發展，形勢大好，但

仍存在不少問題，我國應當出臺更為詳細的配套措施，確保產業的順利發展。

(3）火電裝機向熱電機組的改造：熱電聯產是綠色發展的根本途徑之一

黨的十八屆五中全會通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十三個

五年規劃建議》提出，推動低碳循環發展。推進能源革命，加快能源技術創新，建

設清潔低碳、安全高效的現代能源體系。提高非化石能源比重，推動煤炭等化石能

源清潔高效利用。

由此可見，清潔能源替代和電能替代將成為我國能源發展方式的重大轉變，在

能源消費、能源供給、能源技術和能源體制方面，都將帶來巨大變革，成為推動可

持續發展的重要

驅動力

。在初期，將實行「傳統能源的清潔高效利用」和「清潔能

源開發利用」雙輪驅動、協同推進。因此，在「傳統能源的清潔高效利用」中，大

力發展熱電聯產成為首選措施之一。

從我國情況來看，截止2015年底全國熱電裝機已超過2.5億千瓦，熱電行業將

加速發展。「十三五」時期將改造3.5億千瓦火電裝機為熱電機組，使熱電佔總裝機

比重從2013年的20.3%上升為2020年的近40%。全國近60萬臺燃煤小鍋爐也將由

熱電聯產部分替代。因此，熱電行業在能源綠色發展中的作用將越來越明顯。

(4) 熱電聯產向環保熱電方向的發展

1）環保要求日益提高

近些年來，江浙兩省對小型熱電機組環保要求日益提高，特別是粉塵、脫硫脫

硝等方面，面臨與大型火電相似的排放標準，而傳統的熱電機組難以達標，需要進

行高額的環保改造才能繼續生存。

2）環保熱電得到政府政策支持

伴隨節能環保的壓力加大，當地政府紛紛出臺政策，以規劃工業園區等模式實

現統一規劃管理、集中供熱、集中治理汙染。傳統熱電聯產企業或垃圾焚燒企業僅

能實現其中工業區的單一需求，後續發展空間不大。而公司「環保+熱電」模式在滿

足工業園區供熱供電需求的同時，又實現汙泥、垃圾等汙染物的綜合循環利用，容

易獲得當地政府的支持。

伴隨國家加快產業升級、提升節能減排標準，在鋼鐵、有色、化工、輕工等行

業工業園區開展熱電聯產，實現資源梯級利用的需求日益強烈。可以看到各級政府

在工業園區規劃、改造中，均採取集中供熱、熱電聯產的技術方案進行招標，小型

熱電聯產行業的新增市場正在逐步釋放。

3）工業園區「環保+熱電」模式與傳統熱電模式比較

4）江蘇地區工業園區「環保+熱電」市場空間廣闊

江浙地區

中小企業

眾多，造紙、印染、紡織等輕工業產業形成獨特的「塊狀經

濟」產業集群，對蒸汽的需求量極大。此區域的熱電聯產行業具有總體規模大、集

中度低、單機容量偏小、機組盈利能力迥異等特點。

浙江地區100t/h以下熱電機組佔比高達79%，超過200t/h的機組佔比不足5%；

整體而言，兩省內熱電機組單機容量仍偏小，部分熱電廠仍以低效、高汙染的抽凝

機組為主，未來整合、改造、擴建市場空間巨大。

浙江省內熱電聯產機組分布統計（臺數）

江蘇省內熱電聯產機組分布統計（萬千瓦）

(5) 熱電聯產行業未來趨勢展望

1）熱電企業發電直供將成為現實

當前我國很多熱電聯產機組建在熱負荷的中心，許多工業園區內均建設了熱電

機組，這些機組與熱用戶僅有一牆之隔，而且熱電廠的上網電量可以就近消化。因

此，應加快推進大用戶直供電，這不僅減少了電網輸、變電工程費用,而且降低了電

網線損率，既省錢又安全，還提高了企業的經濟效益和競爭力。

《中共中央、國務院關於進一步深化電力體制改革的若干意見》（中發[2015]9

號）提出：「引導市場主體開展多方交易。有序探索對符合準入標準的發電企業、

售電主體和用戶賦予自主選擇權，確認交易對象、電量和價格，按國家規定的輸配

電價格向電網企業支付相應的過網費，直接洽談合同，實現多方直接交易。」「鼓

勵供水、供氣、供熱等公共服務行業和節能服務公司從事售電業務」。可以想見，

熱電企業相比發電企業而言更具發電直供的優勢。

2）形成市場定價機制，倒逼熱電企業加快技改步伐

熱電企業特別是以供熱為主的熱電企業雖然節能環保，可以做到能源合理利用，

但在財務成本，環保成本，煤炭成本，設備利用率和電價補貼等方面與大型凝汽火

電廠尚存在一些差距。

《中共中央、國務院關於進一步深化電力體制改革的若干意見》（中發[2015]9

號）提出：「分歩實現公益性以外的發售電價格由市場形成。放開競爭性環節電力價

格，把輸配電價與發售電價在形成機制上分開。合理確定生物質能發電補貼標準。

參與市場交易的發電企業上網電價由用戶或售電主體與發電企業通過協商、市場競

價等方式自主確定。」這意味著熱電企業要在售電市場上競爭,除堅持「以熱定電」

原則,努力提高熱電比以提高效率外,更要加快技術革新和進步，進一步降低成本,

提高巿場競爭力。

3）熱電行業進一步規範，將明確界定各類技術標準

熱電聯產機組是目前我國城市主要的集中供熱基礎設施，承擔著廣泛的社會責

任和義務,在節約能源和改善環境方面也起到了巨大作用,同時使節約用地效益提

高，對不同煤種適應性強。另外,熱電冷聯供系統可獨立於電網運行,也可與電網構

成電力供應聯合體,大大増強用戶電力供給的安全性和可靠性。但在實際操作中,由

於各地對熱電聯產節能原理不了解,加之對此前的一些文件精神理解偏差,往往將機

組發電容量大小作為界定熱電聯產機組與「小火電」的標準,進而受到了「關停」等

多種不公正待遇。

《中共中央、國務院關於進一步深化電力體制改革的若干意見》（中發[2015]9

號）指出：「規範市場主體準入標準。按照接入電壓等級、能耗水平、排放水平、產

業政策以及區域差別化政策等確定並公布可參與直接交易的發電企業、售電主體和

用戶準入標準。參與直接交易企業的單位能耗、環保排放均應達到國家標準。不符

合國家產業政策以及產品和工藝屬於淘汰類的企業不得參與直接交易。進一步完善

和創新制度,支持節能環保高效特別是超低排放機組通過直接交易和科學調度多發

電。」這一規定不僅有利於突出體現熱電企業在節能減排方面的優勢,而且對科學界

定熱電機組各類技術指標和標準起到實際指導作用。

4）自備熱電企業將進一步規範

熱電企業因供熱用戶不同，分為公用熱電廠和自備熱電廠，自備熱電廠絕大多

數為工業熱負荷自用汽單位。自備熱電項目在形式上有些是獨立法人，有些是集團

內部的供熱或供能中心；同時，用能單位涉及領域較多，分布於機械、造紙、橡膠、

化工等多個行業，在這些行業單位投資項目時，供熱或供能中心作為輔助支持系統

全部或部分取得了批覆/核准手續；加之長期以來熱電行業的政府管理部門不明確，

管理職能分散，產業監管弱化等多種原因，導致自備熱電企業在手續、運行和管理

等方面存在不規範現象。

《中共中央、國務院關於進一步深化電力體制改革的若干意見》（中發[2015]9

號）指出：「加強和規範自備電廠監督管理。規範自備電廠準入標準，自備電廠的建

設和運行應符合國家能源產業政策和電力規劃布局要求」，「完善和規範餘熱、餘壓、

餘氣、瓦斯抽排等資源綜合利用類自備電廠相關支持政策。規範現有自備電廠成為

合格市場主體，允許在公平承擔發電企業社會責任的條件下參與電力市場交易。」隨

著《意見》的實施及相關配套細則的陸續出臺，期望自備熱電企業上述問題逐步改

善。

5）熱電聯產規劃應起到更好指導作用

國家要求納入區域裝機容量的抽凝燃煤熱電聯產工程要編制熱電聯產規劃，有

些省級環保廳也要求將熱電聯產規劃作為背壓熱電機組《環評批覆》的前置條件。

由於《熱電聯產規劃範本》遲遲未下發，各編制單位均根據自己的意願編制，其突

出的問題主要表現在：未從當地的能源需求與來源出發，僅考慮缺電因素；為上項

目而搞規劃；未按要求做熱電聯產與熱電分產的方案比較；只考慮上熱電項目，對

垃圾發電、生物質能源，熱泵、沼氣、

太陽能

等未論述；經濟效益計算太理想，熱

電廠投產後達不到理想值；供熱機組的選擇未做方案比較很多熱電聯產規劃未突出

節能環保的主題，未強調熱電聯產的建設應以供熱為主增加電力供應只是副產品，

等等。

《中共中央、國務院關於進一步深化電力體制改革的若干意見》（中發[2015]9

號）指出：「切實加強電力行業特別是電網的統籌規劃。政府有關部門要認真履行電

力規劃職責，優化電源與電網布局，加強電力規劃與能源等規劃之間、全國電力規

劃與地方電力規劃之間的有效銜接」。這些規定，對與熱電聯產規劃的銜接提出了要

求，有助於彌補熱電聯產規劃編制中不足，以起到更好指導作用。

(3) 有利因素與不利因素

1) 有利因素

① 政策的支持

熱電聯產與熱電分產相比具有提高資源利用效率，通過集中供熱降低城市大氣

汙染，實現節能降耗等優點。因此，我國一直重視熱電聯產行業的發展，並頒布了

多項優惠政策扶持熱電聯產的發展。

《能源發展「十二五」規劃》關於熱電聯產的要求指出：在中東部地區合理布

局港口、路口電源和支撐性電源，嚴格控制在

環渤海

、長三角、珠三角地區新增除

「上大壓小」和熱電聯產之外的燃煤機組。積極發展熱電聯產，在符合條件的大中

城市，適度建設大型熱電機組，在中小城市和熱負荷集中的工業園區，優先建設背

壓式機組，鼓勵發展熱電冷多聯供。「十二五」時期，全國新增煤電機組3億千瓦，

其中熱電聯產7,000萬千瓦、低熱值煤炭資源綜合利用5,000萬千瓦。

《大氣汙染防治行動計劃》關於熱電聯產的要求指出：全面整治燃煤小鍋爐。

加快推進集中供熱、「煤改氣」、「煤改電」工程建設，到2017年，除必要保留的以

外，地級及以上城市建成區基本淘汰每小時10蒸噸及以下的燃煤鍋爐，禁止新建每

小時20蒸噸以下的燃煤鍋爐；其他地區原則上不再新建每小時10蒸噸以下的燃煤

鍋爐。在供熱供氣管網不能覆蓋的地區，改用電、

新能源

或潔淨煤，推廣應用高效

節能環保型鍋爐。在化工、造紙、印染、製革、製藥等產業集聚區，通過集中建設

熱電聯產機組逐步淘汰分散燃煤鍋爐。

京津冀、長三角、珠三角等區域要於2015年底前基本完成燃煤電廠、燃煤鍋爐

和工業窯爐的汙染治理設施建設與改造，完成石化企業有機廢氣綜合治理。

《重點區域大氣汙染防治「十二五」規劃》關於熱電聯產的要求：加大熱電聯

供，淘汰分散燃煤小鍋爐。積極推行「一區一熱源」，建設和完善熱網工程，積極發

展「熱—電—冷」三聯供。對純凝汽燃煤發電機組加大技術改造力度，最大限度地

抽汽供應熱網；按照統一規劃、以熱定電和適度規模的原則，發展熱電聯產和集中

供熱。新建工業園區規劃面積配備完善的集中供熱系統;現有各類工業園區與工業集

中區應實施熱電聯產或集中供熱改造，將工業企業納入集中供熱範圍。城市建成區

要結合大型發電或熱電企業，實行集中供熱。核准審批新建熱電聯產項目要求關停

的燃煤鍋爐必須按期淘汰。

逐步淘汰小型燃煤鍋爐。熱網覆蓋範圍內的分散燃煤鍋爐全部拆除，城市建成

區、地級及以上城市市轄區逐步淘汰10蒸噸/時以下燃煤鍋爐。到2015年，工業園

區基本實現集中供熱。逐步淘汰農村地區居民散燒供暖煤爐，鼓勵使用清潔能源，

有條件的地區應實行集中供熱。

還有《節能減排「十二五」規劃》關於熱電聯產的要求：東北、華北、西北地

區大城市居民採暖除有條件採用可再生能源外，基本實行集中供熱，中小城市因地

制宜發展背壓式熱電或集中供熱改造，提高熱電聯產在集中供熱中的比重。

根據《國務院關於取消和下放一批行政審批項目等事項的決定》，2013年6月

28日國家發展改革委取消和下放管理層級行政審批項目26項，其中，「企業投資燃

煤背壓熱電項目核准」下放省級投資主管部門。這又被業內認為是熱電行業迎來的

又一重大利好政策。(註：背壓機組是熱電聯產的主力機型，是以熱負荷來調配發電

負荷的發電機組，完全體現「以熱定電」原則。)

② 熱電聯產的產品特性

熱電聯產具有獨特的優越性，在生產電力的同時提供蒸汽，實現了能源的梯級

利用，可以達到能源利用效率的最大化，一般情況下熱電聯產比熱電分產節能30%

左右，同時集中供熱比分散小鍋爐供熱效率提高50%。因此在產品生產過程中實現

了節能和環保。

③ 大力發展熱電聯產符合國家能源發展戰略

中國是能源嚴重短缺的國家，石油、天然氣人均剩餘可採儲量僅為世界平均水

平的7.7%和7.1%，儲量比較豐富的煤炭也只有世界平均水平的58.6%，如何實現經

濟的可持續發展，降低能源消耗已成為國家發展亟待解決的問題。由此國家在《節

能中長期專項規劃》中明確提出，要以科學發展觀為指導，堅持節能優先的方針，

大幅度提高能源利用效率，轉變增長方式，調整經濟結構，加快建設節能型社會，

以能源的有效利用促進經濟社會的可持續發展，因此大力發展具有節能優勢的熱電

聯產電廠是完全符合國家能源發展戰略的。

2）不利因素

① 熱電布局不合理。熱力規劃滯後於社會經濟發展，熱電布局欠科學，已有工

業園區內熱用戶不足設計能力，造成源頭性浪費；熱電廠分布不均衡，供熱範圍的

劃分不合理。熱電企業供熱能力與實際供熱量不匹配，供熱能力遠遠大於實際供熱

量。政府批准遷移引進的熱用戶選址不合理，造成供熱企業重複或過遠敷建浪費。

由於規劃布局不合理導致熱負荷不足，熱電企業的投入沒有充分利用發揮和回報。

② 機組選型不合理。工業園區機組選型應優先採用背壓機組。但目前供熱配置

中，背壓機組總容量佔比64%；有的熱電企業目前背壓與抽凝機組的配置失調，抽

凝機組裝機容量過大；特別有些熱電廠配置兩臺及以上的抽凝機組，與國家發展和

節能要求不相符合。這種狀況，目前正處在進一步完善狀態中。

③ 管網建設投入不夠。現有體制供熱管線建設只是由熱電企業獨家投資，明顯

勢單力弱。熱力管網配置受原熱力規劃約束，政府對熱力管網政策上未能給予足夠

力度的支持。鑑於熱網其公益作用以及是大額度投資，熱網建設應該列入社會城市

公共設施範疇，其管線投資應由政府和企業共同承擔。政府應該加強供熱管網建設

總體規劃，並承擔起政府行政職能。

④ 小鍋爐替代力度不夠。目前集中供熱範圍內替代小鍋爐政策進度緩慢，執行

力度還不夠。供熱半徑內外還有分散小鍋爐低效供熱，能源利用率低下，環境汙染

嚴重。供熱範圍內存在數百臺的小鍋爐運行，不僅有礙於節能減排，而且還存在安

全隱患，對整個地方經濟環境安全生產嚴重不利。

⑤ 政策扶持力度不夠。節能減排投入帶來的較大的成本增加，節能減排新技術

因價格高昂不能引進，往往使企業承受很大壓力。各級政府應大力支持企業開展節

能減排，應予以企業更多的政策扶持。目前有的縣域專項資金補貼政策尚未出臺，

企業急待政策早日落地。

⑥ 熱電聯產企業的經營業績受煤價變動影響較大

由於絕大部分熱電聯產企業均是以煤炭作為能源的，其運營成本主要是煤炭消

耗成本。據公司測算，公司煤炭消耗成本佔運營成本的60-75%，因此煤炭採購價格

的大幅變動將直接導致熱電聯產企業的運營成本出現大幅變動。另一方面，由於電

價和供熱價格受到政府的管制，不能及時隨煤炭原料價格變動進行調整。尤其是在

煤炭價格大幅上漲的時候，熱電聯產企業難以及時通過提高產品銷售價格來轉移煤

炭價格變動所帶來的成本上升壓力，對公司的經營業績造成較大不利影響。

⑦ 受國家環保政策影響較大

由於熱電聯產的行業特殊性，其生產過程中不可避免的存在較嚴重的大氣、粉

塵等環境汙染，因此熱電聯產企業在生產過程中都會受到各級環保部門的嚴格監督。

嚴格遵守國家相關環保法規，依法履行企業的環保義務，對熱電聯產企業的生存發

展有非常重要的影響。

(4) 行業競爭格局

熱電聯產企業具有區域自然壟斷性特點。熱電聯產行業屬於基礎設施行業，各

地區根據實際情況制定當地的城市供熱規劃和熱電聯產規劃。當地政府根據規劃劃

分集中供熱區域，確定熱源點的供熱範圍。具體熱電聯產項目建設還需按照規劃依

據量級報經省級經貿委或國家發改委審批。根據規定，一般一個熱力區域只規劃一

個主要熱源點，以蒸汽為供熱介質的供熱半徑一般為八公裡，供熱半徑八公裡以內

不再增設第二個熱源點。因此，熱電企業都有明確的供熱範圍，所在城市或區域內

行業競爭度較低。

(5) 行業技術水平

目前國內外的熱電聯產技術已經處於成熟階段，未來較長時間內不會出現行業

性的技術替代現象，今後行業技術發展趨勢主要是提高相應設備的容量、壓力等級，

向更

自動化

、更節能、更環保的方向發展。目前評價熱電聯產行業綜合管理水平的

指標主要有熱電比、總熱效率兩方面。目前國家對熱電聯產企業的行業準入門檻是

總熱效率大於45%，熱電比則根據裝機容量的不同應大於50%或100%。目前熱電聯

產行業的平均總熱效率為45%-55%，平均熱電比為200%-400%。

(6) 熱電聯產企業與上下遊的關聯性

熱電企業的上遊行業為煤炭行業，下遊則為當地電網公司和供熱範圍內的熱力

用戶。煤炭消耗成本佔公司總運營成本較大，公司經營業績受上遊煤炭行業的影響

較大；另一方面，由於新港熱電公司實行「以熱定電」的經營模式，下遊造紙企業

等熱用戶發展狀況對公司蒸汽產能的發揮具有一定影響。

3. 企業的業務分析情況

(1) 公司簡介

新港熱電公司位於常州市新北區濱江工業區內，北臨浩瀚的長江，南面是連接

江蘇南北的省338幹道，東西兩面分別是常州萬噸級國際貨運碼頭和輪渡碼頭，地

理條件十分優越，是常州市新北區內首家投資基礎建設設施的民營企業，主要擔負

著濱江工業區內工業企業的供電供熱任務。

公司主要以供汽為主，供電為輔。公司裝機容量27MW，額定蒸發量525蒸噸/

小時，四爐二機規模，該工程分別於2000年、2005年建成，且在2010年經擴建並

投產。供熱實行中壓（3.5Mpa，280∽300℃）、低壓（0.98Mpa，250∽280℃）雙網

分供，部分熱網冷凝水進行回收利用。煙氣處理採用三電場靜電除塵（3*75蒸噸/

小時鍋爐採用複合電袋除塵）、石灰石大溼法脫硫、低氮燃燒+「SNCR+SCR」脫硝工

藝。所有廠區生產用水均由園區統一、有償供給。當前運行方式以「一爐帶兩機」

方式為主，目前日平均小時供熱220噸/小時，晝夜熱負荷波動較小（＜50蒸噸/小

時）。發電機組：建有四臺「發-變」組，發電機通過單列主變併入園區電網，一備

一用運行方式。發電機出口電壓、廠用電系統電壓均為6KV，主變為35KV，系統配

置處於中下水平。公司能源利用效率較高，超高溫、超高壓、全背壓發電機組在行

業中優勢明顯，熱電比大於1000%，鍋爐實際熱效率超過85%，全廠熱效率超過80%，

符合國家政策導向和行業政策。

(2) 公司項目工藝流程及主要設備情況分析

1) 項目工藝流程

說明: 未命名

2) 公司主要設備情況分析

新港熱電公司熱力工程於2000年、2005年分期建設，分別委託江蘇電力設計

研究所（一期）、東南大學建築設計研究院熱電工程設計研究所進行設計。目前公司

所在工業園區的熱力規劃（濱江化工工業園區）由東南大學建築設計研究院熱電工

程設計研究所承接。

①鍋爐

建有四臺鍋爐，配套煙氣處理設施，核准蒸發量525蒸噸/小時。主營運鍋爐

（NS-360/13.7-M691）一臺，由上海寧松鍋爐設備有限公司製造，設計流量360t，

再熱流量286t，主蒸汽壓力13.7Mpa、溫度540℃，給水溫度158℃，屬於超高壓高

溫煤粉爐，鍋爐熱效率91.5%，在熱電行業中，設備配置處於較高水平。其他三臺

為75蒸噸/小時循環流化床中溫中壓鍋爐，設備裝備水平處於行業偏下。引風機、

送風機等鍋爐輔機設備原採用調速型液力耦合器拖動，2014年已全部進行了高壓變

頻改造，與原有設備相比，節能效果顯著。

②汽機

主營運汽機二臺（B15-12.7/4.5/535、B12-4.2/0.98/450），由廣州斯柯達-

勁馬汽輪機有限公司生產，額定發電功率分別為15MW、12MW，排汽壓力分別4.5Mpa、

0.98 Mpa，排汽溫度分別380℃、280℃，背壓機組分別承擔3.5Mpa、0.83Mpa的對

外供熱任務。

③發電機和主變

建有四臺「發-變」組，發電機通過單列主變併入園區電網，一備一用運行方式。

發電機出口電壓、廠用電系統電壓均為6KV，主變為35KV，系統配置處於中下水平。

④給水設備

建有四臺高壓給水泵，主運汽動給水泵一臺，電動給水泵備用一臺。動力汽輪

機（B3-4.2/0.18/450）為次高壓次高溫汽輪機，額定功率3,000KW，轉速5,500r/min，

進汽壓力4.2Mpa,進汽溫度450℃，排汽壓力0.18Mpa，排汽溫度380℃，乏汽均回

收至低壓除氧器利用，設備節能水平高，處於先進水平。

⑤空壓機

建有四臺空壓機均為臺灣固力螺杆式空壓機，總量65m3/h，壓縮機排量分別

20m3/h、15m3/h、10m3/h，出口壓力0.8Mpa，空壓機選用低壓，裝備水平一般，目

前正在考慮技改優化，以解決系統節能、安全方面的問題。

⑥煤場設備

廠內建有三跨幹煤棚，配備三臺5噸行車，儲煤能力3萬噸，正常庫存保持2

萬噸以上。廠外建有三座吊煤作業碼頭，安裝3臺固定式船舶吊機，正常日進煤量

2,000噸，進倉煤通過帶式輸送機直接輸送入庫，煤炭吊運、輸送、儲存實現「一

體化」運行，系統布局合理。另外，距離公司1公裡外，建有大型煤炭轉運碼頭。

⑦化水系統

工業園區實現清水集中供給、雙管制運行模式，一備一用運行方式，廠內建有

11套陰陽床水處理設備，採用「機械過濾+二級除鹽」生產工藝，制供除鹽水能力

1,000蒸噸/小時，水系統保障性較高。

⑧控制系統

設備運行控制系統均採用DCS控制，由南京科遠

自動化

集團股份有限公司設計、

安裝、調試，在國內具有領先水平。

經過十多年的技改發展，當前企業正處於轉型升級的關鍵階段，部分設備及工

藝水平（鍋爐、脫硫、脫硝）已經達到行業先進水平，但整體裝備水平有待優化提

升。

(3) 主要競爭者情況

熱電聯產企業具有區域自然壟斷性特點。熱電聯產行業屬於基礎設施行業，各

地區根據實際情況制定當地的城市供熱規劃和熱電聯產規劃。當地政府根據規劃劃

分集中供熱區域，確定熱源點的供熱範圍。具體熱電聯產項目建設還需按照規劃依

據量級報經省級經貿委或國家發改委審批。根據規定，一般一個熱力區域只規劃一

個主要熱源點，以蒸汽為供熱介質的供熱半徑一般為八公裡，供熱半徑八公裡以內

不再增設第二個熱源點。因此，熱電企業都有明確的供熱範圍，所在城市或區域內

行業競爭度較低。

鑑於熱電行業的區域自然壟斷性質，僅從所在地區周圍分析其潛在的競爭對手。

競爭對手主要有兩家，分別為長江熱能熱電廠與國電常州電廠。

(4) 公司競爭優劣勢分析

公司的優勢在於：

1) 地理優勢。新港熱電公司位於常州市新北區濱江工業區內，北臨浩瀚的長江，

南面是連接江蘇南北的省338幹道，交通條件較發達，極大地降低了自身原料的運

輸成本，從而提升自身的盈利與競爭水平。

2) 政策優勢。我國熱電聯產目前發展勢頭不錯，受到政府和企業的支持，發展

潛力巨大。隨著工業園區入戶的企業不斷增加與擴張，為了滿足其對蒸汽與電力的

需求，作為濱江工業園區的熱電龍頭企業－新港熱電將在自我擴建與技改方面獲得

政府的政策優惠與支持。

3) 市場優勢。園區現有多家用熱大戶為央企和外資企業，規模、經濟實力及抗

風險能力相對較強。同時化工、製藥、印染等供熱用戶產品屬消耗品，不可再生，

市場供求關係相對穩定，特別是化工企業，產品利潤相對豐厚，受經濟環境影響小，

因此，供熱負荷穩定，汽款回籠及時。

公司的劣勢在於:

1) 供應半徑局限性。公司熱電供給主要依託自建輸氣管道，由於其成本較高，

往往供應範圍限制在一定的區域，無法向區域外的企業提供。

2) 上下遊關聯性較大

公司的上遊行業為煤炭行業，下遊則為當地電網公司和供熱範圍內的熱力用戶。

煤炭消耗成本佔公司營業成本的60%-75%，公司經營業績受上遊煤炭行業的影響較

大；另一方面，由於公司實行「以客戶為導向」的經營模式，下遊企業對蒸汽的實

際需求量變動將對公司運營帶來重大影響。

(5) 面臨的風險因素分析

1) 原材料價格波動風險

由於絕大部分熱電聯產企業均是以煤炭作為能源的，其運營成本主要是煤炭消

耗成本。據公司測算，公司煤炭消耗成本佔運營成本的70-80%，因此煤炭採購價格

的大幅變動將直接導致熱電聯產企業的運營成本出現大幅變動。另一方面，由於電

價和供熱價格受到政府的管制，不能及時隨煤炭原料價格變動進行調整。尤其是在

煤炭價格大幅上漲的時候，熱電聯產企業很難通過提高產品銷售價格來轉移煤炭價

格變動所帶來的成本上升壓力，對公司的經營業績將造成較大不利影響。

2) 原材料採購風險

新港熱電公司地處煤炭資源並不豐富的江蘇省，公司的煤炭主要採購自其他煤

炭大省。如遇煤炭供應不穩定，以及由此而引起的煤炭質量下降將對公司的正常營

運產生較大不利影響。

3) 下遊企業經營波動的風險

公司主要供熱對象為常州市新北區濱江工業區內的企業，根據統計，2016年1-9

月，公司供熱企業平均熱負荷約為216.72t/h（按年平均供熱時間8,000小時計算）。

若常州市新北區濱江工業區的相關產業政策出現重大調整，將會對公司經營產生一

定影響。

4) 生產擴大可能引致的管理風險

如果新港熱電公司未來的生產規模能夠有效擴大，其資產規模、人員規模、業

務規模也將迅速擴大，這對公司的管理能力提出了很高的要求。吸引優秀的職業經

理人充實管理團隊，建立有效的考核激勵機制和嚴格的內控體系，加大人員培訓力

度，是公司規模擴張後的必要工作。如果公司的管理體制不能適應其規模的擴張，

將對公司的生產經營造成不利影響。

5) 環保風險

由於熱電聯產的行業特殊性，其生產過程中不可避免的存在較嚴重的大氣、粉

塵等環境汙染，因此熱電聯產企業在生產過程中都會受到各級環保部門的嚴格監督。

嚴格遵守國家相關環保法規，依法履行企業的環保義務，對熱電聯產企業的生存發

展有非常重要的影響。

6) 安全生產風險

熱電聯產企業安全生產體現在設備連續、安全、可靠的運行。如果因自然災害

及運行、維護不當發生事故，將對公司的生產經營產生一定影響。

4．企業的資產、財務分析和調整情況

(1) 非經營性資產（負債）、溢餘資產的分析確定

非經營性資產（負債）是指與企業經營收益無關的資產（負債）。

溢餘資產是指超過企業正常經營需要的資產規模的那部分經營性資產，包括多

餘的現金及現金等價物，有價證券等。

經分析，截至評估基準日，新港熱電公司存在1項溢餘資產、1項非經營性資

產和2項非經營性負債，具體包括：

1) 截至評估基準日，新港熱電公司貨幣資金帳面餘額8,373.81萬元（合併報

表口徑），經測算經營所需的最低現金保有量為1,530.00萬元，故將超出正常經營

需要的貨幣資金6,843.81萬元確認為溢餘資產。

2) 截至評估基準日，新港熱電公司應收常州市新華石油化工儲運有限公司（胡

士超）往來款485.00萬元，帳列其他應收款科目，與公司未來的生產經營無關，故

將其確認為非經營性資產。

3) 截至評估基準日，新港熱電公司應付浙江富春江環保熱電股份有限公司股利

9,100.00萬元，帳列應付股利科目，與公司未來的生產經營無關，故將其確認為非

經營性負債。

4) 截至評估基準日，新港熱電公司應付工程投標保證金796.00萬元，帳列其

他應付款科目，與公司未來的生產經營無關，故將其確認為非經營性負債。

(2) 前三年及截至評估基準日財務報表

企業前三年及截至評估基準日會計報表（合併報表口徑）如下：

表一：資產負債表

金額單位：元

項目

2013年12月31日

2014年12月31日

2015年12月31日

2016年9月30日

流動資產:

貨幣資金

92,005,780.70

77,659,413.37

80,066,039.32

83,738,051.41

應收票據

536,759.27

20,000.00

15,284,227.50

2,021,456.71

應收帳款

34,484,853.43

30,691,206.11

34,144,605.79

31,361,502.54

預付款項

3,054,852.62

941,516.76

2,903,589.02

1,437,685.21

其他應收款

31,407,242.99

25,290,151.30

25,382,951.23

5,161,458.20

存貨

29,017,469.71

24,559,885.77

7,078,028.80

12,066,485.35

其他流動資產

6,874,446.47

4,533,186.19

100,964.93

流動資產合計

197,381,405.19

163,695,359.50

164,960,406.59

135,786,639.42

非流動資產:

固定資產

253,874,048.64

317,299,267.90

328,044,200.52

321,944,075.53

在建工程

33,601,185.97

538,000.00

7,521,643.32

37,194,390.24

固定資產清理

348,604.72

無形資產

10,586,463.30

10,339,335.36

10,074,897.48

9,876,569.07

長期待攤費用

843,143.61

2,110,027.89

遞延所得稅資產

64,751.18

396,150.46

500,301.30

518,901.42

其他非流動資產

5,533,087.00

3,735,332.20

31,609,182.80

49,030,466.60

非流動資產合計

303,659,536.09

332,308,085.92

378,941,973.75

420,674,430.75

資產總計

501,040,941.28

496,003,445.42

543,902,380.34

556,461,070.17

項目

2013年12月31日

2014年12月31日

2015年12月31日

2016年9月30日

流動負債:

短期借款

111,000,000.00

140,000,000.00

144,000,000.00

179,000,000.00

應付票據

85,524,831.69

55,550,734.49

47,026,287.00

33,984,958.00

應付帳款

63,081,706.71

24,737,655.32

28,583,386.76

37,556,735.23

預收款項

576,352.61

1,231,888.80

1,153,036.20

1,780,932.20

應付職工薪酬

38,309.37

39,910.50

19,716.50

14,476.50

應交稅費

265,862.69

980,662.18

1,845,081.01

11,565,299.58

應付利息

200,855.57

251,500.01

193,941.68

項目

2013年12月31日

2014年12月31日

2015年12月31日

2016年9月30日

應付股利

91,000,000.00

其他應付款

824,409.80

1,145,669.80

15,699,124.14

13,963,449.82

流動負債合計

261,512,328.44

223,938,021.10

238,578,131.62

369,059,793.01

非流動負債:

其他非流動負債

1,029,364.16

2,118,811.14

2,449,139.03

2,298,175.54

非流動負債合計

1,029,364.16

2,118,811.14

2,449,139.03

2,298,175.54

負債合計

262,541,692.60

226,056,832.24

241,027,270.65

371,357,968.55

股東權益（所有者權益）

股本（或實收資本）

61,193,023.00

120,000,000.00

資本公積

28,056,977.00

盈餘公積

16,223,170.23

21,288,401.36

27,506,279.70

未分配利潤

133,026,078.45

128,658,211.82

155,368,829.99

37,596,821.92

歸屬母公司所有者權

益

238,499,248.68

269,946,613.18

302,875,109.69

185,103,101.62

少數股東權益

股東權益合計

238,499,248.68

269,946,613.18

302,875,109.69

185,103,101.62

負債和股東權益合計

501,040,941.28

496,003,445.42

543,902,380.34

556,461,070.17

表二：利潤表

金額單位：元

項目

2013年度

2014年度

2015年度

2016年1-9月

一、營業收入

320,290,260.31

305,827,817.11

312,900,524.12

227,078,380.06

減：營業成本

222,658,674.13

207,772,822.77

196,658,308.67

137,280,560.25

營業稅金及附加

906,358.48

1,148,657.46

1,887,718.73

1,415,818.10

銷售費用

管理費用

29,433,745.01

31,470,433.23

29,702,542.69

19,981,203.87

財務費用

8,964,543.89

6,072,713.05

7,528,132.04

6,347,930.99

資產減值損失

-1,011,635.99

86,813.37

365,067.28

306,176.36

二、營業利潤

59,338,574.79

59,276,377.23

76,758,754.71

61,746,690.49

加：營業外收入

166,635.84

162,553.02

1,029,672.11

251,763.49

減：營業外支出

308,858.64

330,278.43

2,775,796.22

496,499.88

三、利潤總額

59,196,351.99

59,108,651.82

75,012,630.60

61,501,954.10

減：所得稅費用

6,781,283.26

8,411,287.32

12,084,134.09

10,273,962.17

項目

2013年度

2014年度

2015年度

2016年1-9月

四、淨利潤

52,415,068.73

50,697,364.50

62,928,496.51

51,227,991.93

歸屬於母公司股東的淨利潤

52,415,068.73

50,697,364.50

62,928,496.51

51,227,991.93

少數股東損益

注1：對於非經營性資產（負債）和溢餘資產，因在未來年度收益預測時，評估人員已剔

除與其相關收益，故不再對前三年及基準日資產負債表進行調整；

注2：對於營業外收支等非經常性損益，由於存在較大的不確定性，未來年度預測時未予

考慮，故在此不再對利潤表進行調整。

(3) 歷史財務分析

1) 財務效益狀況分析

公司近三年主要財務效益指標如下表所示：

項目/年度

2013年

2014年

2015年

三年平均

行業指標

淨資產收益率

24.69%

19.94%

21.97%

22.20%

5.30%

總資產報酬率

11.30%

10.17%

12.10%

11.19%

7.05%

營業利潤率

18.53%

19.38%

24.53%

20.81%

5.74%

成本費用利潤率

22.60%

23.98%

31.82%

26.13%

13.09%

數據來源：行業指標系根據同行業上市公司數據計算得到，下同。

從新港熱電公司財務效益指標來看，公司近三年整體盈利能力較好，總體上保

持穩定，且遠高於行業平均水平。另外，由於新港熱電公司歷經各項機組節能改造，

生產效率逐步提升，致使公司利潤率有逐年增長的趨勢。

2) 資產營運狀況分析

公司近三年主要資產營運狀況指標如下表所示：

項目/年度

2013年

2014年

2015年

三年平均

行業指標

總資產周轉率

0.69

0.61

0.60

0.64

0.47

流動資產周轉率

1.93

1.69

1.90

1.84

1.54

存貨周轉率

8.67

7.76

12.43

9.62

11.59

應收帳款周轉率

9.41

9.65

10.02

9.69

8.70

新港熱電公司整體資產營運水平較好，各項資產周轉效率保持相對穩定。除存

貨周轉率外，其他各項周轉率均高於行業平均水平。但新港熱電公司的存貨周轉效

率正有較大幅度的提升，2015年存貨周轉率已高於行業平均水平。

3) 償債能力分析

公司近三年主要償債能力指標如下表所示：

項目/年度

2013年

2014年

2015年

三年平均

行業指標

資產負債率

52.40%

45.58%

44.31%

47.43%

55.80%

流動比率

0.75

0.73

0.69

0.73

1.71

速動比率

0.64

0.62

0.66

0.64

1.23

從上述數據來看，新港熱電公司償債能力一般，但公司資產負債率逐年遞減，

說明長期償債能力逐漸提高。與行業平均指標相比，新港熱電公司的長期償債能力

高於行業平均水平，短期償債能力略差於行業平均水平，但較為穩定。

4) 發展能力狀況分析

公司近三年主要發展能力指標如下表所示：

項目/年度

2013年

2014年

2015年

兩年平均

行業指標

銷售增長率

8.11%

-4.52%

2.31%

1.97%

-1.51%

資產積累率

17.39%

-1.01%

9.66%

8.68%

20.15%

淨資產增長率

28.17%

13.19%

12.20%

17.85%

33.17%

新港熱電公司總體上發展能力較好，但2014年由於部分設備故障對公司的發

電、供熱均帶來了不小的影響，同時2014年下半年東昊、新東、龍宇等主要熱用戶

相繼停產檢修，對公司供熱狀況亦造成一定影響，導致當年銷售收入與資產呈現一

定幅度的下降。2015年隨著上述短期不利因素消除，公司銷售又恢復增長。截至評

估基準日，公司最大的新增熱用戶富德(常州)能源化工發展有限公司已基本完成項

目建設並開始生產調試，預計將於2016年底投料生產。且新港熱電公司已完成對該

項目的熱網工程建設，並已開始對其生產調試進行供汽。待上述客戶投料生產後，

新港熱電公司的銷售收入將呈現較大程度的增長。

六) 評估過程

1．未來收益的確定

由於常州市三江熱能有限公司系新港熱電公司的全資子公司，主要從事為新港

熱電公司採購煤炭等配套業務，故本次收益預測時將常州市三江熱能有限公司納入

新港熱電公司合併預測，預測時的相關歷史數據採用合併報表數據。

（1）營業收入

新港熱電公司實行熱電聯產，其主要產品為蒸汽、電、煤灰等。

1）蒸汽歷史銷售分析

新港熱電公司前三年及截至評估基準日的蒸汽銷售收入如下：

項目/年度

2013年

2014年

2015年

2016年1-9月

蒸汽

銷量(萬噸)

170.76

156.96

173.95

130.03

單價(元/噸)

155.15

151.85

142.97

140.54

收入(萬元)

26,492.62

23,834.95

24,869.76

18,274.26

新港熱電公司自生產供熱以來，其蒸汽銷量總體上不斷增長。從上表中看，新

港熱電公司前三年蒸汽銷量總體上保持平穩。2014年由於部分設備故障對公司的發

電、供熱均帶來了不小的影響，同時下半年東昊、新東、龍宇等熱用戶相繼停產檢

修，對公司供熱狀況亦造成一定影響，導致新港熱電公司蒸汽銷量相比2013年有所

回落。2015年隨著上述短期不利因素的消除，新港熱電公司的蒸汽銷量又恢復正常

水平。按熱用戶每年平均用熱時間8,000小時計算，2013年至2016年1-9月的平

均熱負荷（熱用戶在單位時間內所需的蒸汽量）分別為213.45t/h、196.20t/h、

217.44t/h和216.72t/h。

從蒸汽單價上來看，由於宏觀經濟形勢不樂觀，平均煤炭價格持續下跌等原因，

平均供熱價格總體上亦下跌。

評估人員統計了新港熱電公司2013年至2015年的平均蒸汽價格走勢如下圖所

示：

2）未來蒸汽銷售預測

A．銷量的預測

截至評估基準日，新港熱電公司已擁有熱用戶三十餘家，大多為化工企業，少

數紡織印染、製藥企業和造紙企業，上述企業的熱需求普遍較大。

新港熱電公司最大的新增熱用戶富德（常州）能源化工發展有限公司成立於2011

年，廠區佔地面積約900畝，投資新建了100萬噸/年的甲醇制烯烴裝置、30萬噸/

年聚丙烯裝置、9萬噸/年碳四轉化丙烯裝置。該項目主要以甲醇為原料，生產及銷

售乙烯、丙烯、聚丙烯等產品，該項目已基本建成並開始生產調試，預計將於2016

年底投料生產。截至評估基準日，新港熱電公司已完成對該項目的熱網工程建設，

並已開始對其生產調試進行供汽。預計富德（常州）能源化工發展有限公司的平均

用汽需求將達到128t/h，其中2017年新增60t/h，2018年繼續增加68t/h。

根據新籤訂的供熱合同及新港熱電公司對園區內熱用戶的調查結果顯示，除富

德（常州）能源化工發展有限公司外，常茂生物化學工程股份有限公司、常州東風

汽車有限公司、常州依絲特紡織服飾有限公司、常州市飛宇化工有限公司、常州世

鑫化工有限公司等熱用戶均有新增用汽需求。

根據上述情況，評估人員預計新港熱電公司2016年供熱量將達到173.37萬噸

（熱負荷維持前三季度平均水平216.72t/h不變），2017年新增熱負荷90t/h（其

中富德能源新增60t/h），2018年新增熱負荷80t/h（其中富德能源新增68t/h），

2019年開始隨著園區招商引資不斷深入，新的熱用戶不斷增加，後續各年熱負荷將

繼續保持小幅增長，之後由於園區內熱需求達到飽和狀態熱負荷穩定於2021年水平

不變。全年蒸汽銷量等於上述熱負荷與全年熱用戶平均用熱時間8,000小時的乘積。

B．銷售價格的預測

經分析新港熱電公司以前年度供熱價格走勢，公司歷年供熱價格由於受宏觀經

濟因素波動、煤炭價格波動較大等的影響，從而呈現出較大的波動性。2013年以來，

由於宏觀經濟形勢不樂觀，煤炭價格下跌等原因，新港熱電公司供熱價格總體上亦

下跌。由於公司汽價受到多方面因素的影響，未來價格走勢難以準確判斷，且根據

煤熱聯動的定價原則，無論蒸汽價格如何變動，公司銷售毛利率均相對穩定。因此，

本次預測新港熱電公司的蒸汽售價與煤炭採購價格均保持平穩。

3）電的歷史銷售分析

新港熱電公司前三年及截至評估基準日電的銷售收入如下：

項目/年度

2013年

2014年

2015年

2016年

1-9月

電

銷量(萬kwh)

11,897.21

13,194.46

14,151.27

11,301.72

單價(元/kwh）

0.4465

0.4282

0.4164

0.3889

收入（萬元）

5,311.62

5,650.16

5,893.08

4,395.11

上述各期間售電量保持穩定增長，除2014年蒸汽銷量有所下降外，總體上新港

熱電公司的售電量與供熱量同時增長。從近年生產數據來看，新港熱電公司售電量

相對售汽量的比重日益上升，廠用電率逐步下降，原因是大功率高壓變頻器的使用、

降低鍋爐尾部煙氣阻力、提高單位蒸汽發電力等提高生產效率的舉措的有效實施所

致。

電的銷售單價為政府定價，各期價格波動幅度小。評估人員統計了2013年至

2015年新港熱電公司的電價波動情況，具體如下圖所示：

4）未來電的銷售預測

A．銷量的預測

根據「以熱定電」的生產原則，本次對電的銷量預測在合理預測熱需求的基礎

上根據公司發電機組發電量和產熱量的比例關係確定。

評估人員首先根據未來各年售汽量即用戶熱需求總量與管損、未來各年受進汽

量（向園區熱用戶回收蒸汽，預測過程詳見營業成本科目）、廠用汽率等數據，推

算出各年供汽總量、自供汽總量，最終得到產汽量；再根據推算得到的各年產汽量

與上述發電量和產汽量之間的比例關係推算得到各年發電量；最後根據發電量與綜

合廠用電率推算得到各年售電量。

B．銷售價格的預測

由於上網電價受國家政策決定，新港熱電公司沒有自主議價能力，且目前電價

新近調整不久，故根據謹慎性原則，預測未來電的銷售價格保持目前水平不變。

5）其他業務收入的預測

新港熱電公司其他業務收入包括煤灰收入、增容費收入及合併範圍內子公司對

外單位售煤收入。由於子公司對外單位售煤業務未來不可持續，且售煤毛利較低，

故本次預測時不再考慮該項收入與成本。煤灰收入、增容費收入按主營業務收入的

一定比例預測得到，該比例根據歷史情況得出。

6）新港熱電公司未來的營業收入測算如下：

金額單位：萬元

項目/年度

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

蒸汽

銷量(萬噸）

43.34

245.37

309.37

333.37

349.37

357.37

單價（元/噸）

140.54

收入

6,091.46

34,484.71

43,479.27

46,852.23

49,100.87

50,225.19

電

銷量(萬kwh)

3,745.55

21,201.83

26,731.18

28,805.59

30,187.93

30,879.10

單價(元/kwh）

0.3889

收入

1,456.64

8,245.39

10,395.76

11,202.49

11,740.09

12,008.88

其他業務收入

108.24

207.44

261.55

281.84

295.37

302.13

合計

7,656.34

42,937.54

54,136.58

58,336.56

61,136.33

62,536.20

（2）營業成本

1）歷史營業成本分析

新港熱電公司的營業成本包括生產成本、受汽成本與合併範圍內子公司對外單

位售煤成本。其中生產成本包括煤的成本、輔料成本、人工成本及製造費用。

前三年生產成本、受汽成本與售煤成本統計如下：

金額單位：萬元

項目/年度

2013年

2014年

2015年

2016年

1-9月

生產成本

21,379.15

19,313.18

18,847.50

13,078.08

煤的成本

14,864.98

13,720.35

12,372.57

8,078.81

輔料成本

447.41

477.14

558.69

403.24

人工成本

724.37

732.32

918.70

692.13

製造費用

5,342.39

4,383.38

4,997.54

3,903.90

受汽成本

798.11

602.16

450.03

649.97

售煤成本

88.61

861.94

368.30

成本合計

22,265.87

20,777.28

19,665.83

13,728.06

毛利率

30.48%

32.06%

37.15%

39.54%

生產成本中煤的成本佔比最大，前三年及截至評估基準日煤的成本佔各項成本

總和的69.53%、71.04%、65.65%和61.77%。

由於新港熱電公司對鍋爐燃燒系統進行節能改造、對受熱面布置作出調整等提

高生產效率舉措的實施，歷年噸標煤產汽量逐漸提高，這是毛利率不斷提高的主要

原因之一。

2) 未來營業成本預測

① 生產成本的預測

新港熱電公司未來各年的生產成本亦包括煤的成本、輔料成本、人工成本及制

造費用。

A．煤的成本的預測

煤的成本由用煤數量與購煤單價相乘得出。新港熱電公司目前所用煤的種類較

多，其熱量、品質各不相同，為方便評估測算，本次預測時所指的煤均為經折算後

的標煤（7,000大卡）。

評估人員經分析新港熱電公司歷史生產數據，並參考行業經驗數據，預測得到

未來各年的噸標煤產汽量，並據此預測得到未來生產中所需的標煤量。

2013年以來，由於宏觀經濟形勢不樂觀等原因，煤炭價格總體上為下跌。由於

煤價波動受到多方面因素的影響，未來價格走勢難以判斷，且根據煤熱聯動的定價

原則，無論煤價如何波動，新港熱電公司的銷售毛利率均能保持相對穩定。因此，

本次預測新港熱電公司的煤炭採購價格與蒸汽售價均保持平穩。

B．輔料成本的預測

輔料成本主要包括生產材料成本與熱網材料成本等。預測時以各期銷售收入乘

以一定的成本比率計算得出，其中成本比率參考公司歷史情況得出。

C．人工成本的預測

未來年度人工成本按各期銷售收入的一定比例得出。該比例參考以前年度情況

確定，每年考慮一定幅度的增長。

D．製造費用的預測

製造費用主要包括水電費、折舊和攤銷、修理費及其他費用等。

其中折舊和攤銷為對現有的及未來擬投資新建的機器設備和熱網管道計提的折

舊，目前現有土地使用權的攤銷已在管理費用中預測，故此處不再重複考慮。其餘

費用項目的計算按各期銷售收入乘以一定的費用比率得出，費用比率參考公司歷史

情況得出。

② 受汽成本的預測

未來各年受汽成本由受汽量與平均受汽單價相乘得到。評估人員統計了以前年

度新港熱電公司受汽量與售汽量之間的比例關係，再根據預測得到的未來各年售汽

量與上述比例關係計算得到未來各年的受進汽量。未來年度平均受汽單價參考歷史

水平得出。

③ 售煤成本的預測

由於子公司對外單位售煤業務未來不可持續，且售煤毛利較低，故本次預測時

不再考慮該項收入與成本。

3) 新港熱電公司未來的營業成本預測如下：

金額單位：萬元

項目/年度

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

生產成本

4,827.06

26,253.51

31,704.51

33,922.09

35,416.49

36,404.15

煤的成本

2,749.57

15,564.07

19,623.12

21,145.93

22,160.69

22,668.07

耗煤量（萬噸）

5.36

30.34

38.25

41.22

43.20

44.19

單價（元/噸）

512.97

輔料成本

130.70

733.00

924.19

995.89

1,043.68

1,067.58

人工成本

233.36

1,374.16

1,819.20

2,058.36

2,265.00

2,432.71

製造費用

1,713.42

8,582.28

9,338.00

9,721.92

9,947.11

10,235.79

受汽成本

185.14

1,050.95

1,325.89

1,427.88

1,496.61

1,530.98

受進汽量（萬噸）

1.67

9.48

11.96

12.88

13.50

13.81

單價（元/噸）

110.86

成本合計

5,012.20

27,304.46

33,030.40

35,349.97

36,913.10

37,935.13

毛利率

34.54%

36.41%

38.99%

39.40%

39.62%

39.34%

由於新港熱電公司2016年1-9月毛利率高達39.54%，因此2016年全年毛利率

為38.28%，高於2017年預測毛利率36.41%；2018年開始，毛利率逐年提升的原因

主要系公司固定資產規模保持相對穩定，隨著未來客戶熱需求的不斷提高，規模效

應凸顯。

(3) 營業稅金及附加的預測

新港熱電公司需繳納的營業稅金及附加為城市維護建設稅、教育費附加和地方

教育附加。

本次評估按照應交增值稅金額乘以相應稅率計算得出未來各年新港熱電公司應

繳納的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。其中應交增值稅金額等於各

年預測的銷項稅減去進項稅。進項稅預測時考慮了未來擬新建項目的抵扣事項。

本次測算的營業稅金及附加如下：

金額單位：萬元

項目

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

營業收入

7,656.34

42,937.54

54,136.58

58,336.56

61,136.33

62,536.20

營業稅金及附加

0.00

317.11

464.93

487.25

498.41

營業稅金及附加

比率

0.00%

0.59%

0.80%

(4) 期間費用的預測

期間費用包括銷售費用、管理費用和財務費用。

1) 銷售費用的預測

新港熱電公司歷史經營過程中未產生銷售費用，本次預測時亦不考慮。

2) 管理費用的預測

管理費用主要包括職工薪酬、折舊和攤銷、研發費用、辦公差旅費、業務招待

費及其他費用等。

未來年度管理人員職工薪酬以2015年為基礎每年考慮一定幅度的增長率確定。

折舊和攤銷由公司現有的及擬投資新增的需要計入管理費用的固定資產折舊和

無形資產攤銷組成，根據公司固定資產、無形資產的現狀及擬投資新增的規模計算

得出。

其餘費用項目的計算按各期營業收入乘以一定的費用比率得出，費用比率參考

公司歷史情況得出。

本次測算的管理費用如下：

金額單位：萬元

項目

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

營業收入

7,656.34

42,937.54

54,136.58

58,336.56

61,136.33

62,536.20

管理費用

1,113.53

4,002.52

4,786.27

5,118.35

5,332.39

5,476.63

管理費用

/營業收入

14.54%

9.32%

8.84%

8.77%

8.72%

8.76%

3) 財務費用（不含利息支出）的預測

財務費用（不含利息支出）主要考慮銀行手續費等的支出。

銀行手續費等支出按未來各年的銷售收入乘以一定的費用比率得出，費用比率

的計算參考公司歷史情況得出。

本次測算的財務費用如下：

金額單位：萬元

項目

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

營業收入

7,656.34

42,937.54

54,136.58

58,336.56

61,136.33

62,536.20

財務費用

7.26

40.69

51.30

55.28

57.93

59.26

財務費用

/營業收入

0.09%

(5) 資產減值損失的預測

資產減值損失為壞帳損失、存貨跌價損失等。經分析，新港熱電公司歷年壞帳

損失金額很小，主要存貨系購入的煤炭，由於生產周轉較快，歷史未發生存貨跌價

損失。預測時，出于謹慎性考慮，根據各期營業收入的一定比例預估了可能發生的

資產減值損失。

本次測算的資產減值損失如下：

金額單位：萬元

項目

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

營業收入

7,656.34

42,937.54

54,136.58

58,336.56

61,136.33

62,536.20

資產減值損失

7.66

42.94

54.14

58.34

61.14

62.54

資產減值損失

/營業收入

0.10%

(6) 營業外收入、支出的預測

根據謹慎性原則，本次評估未考慮其他可能的營業外收入與營業外支出。

(7) 所得稅費用

對公司所得稅的預測考慮納稅調整因素，其計算公式為：

所得稅＝(息稅前利潤+納稅調整事項)×當年所得稅稅率

息稅前利潤＝營業收入－營業成本－營業稅金及附加－銷售費用－管理費用-

財務費用（除利息支出外）-資產減值損失＋營業外收入－營業外支出

納稅調整事項主要考慮業務招待費等。

由於研發費用是否能夠於稅前加計扣除需要經過稅務機關的核查和審批，具有

一定的不確定性，因此本次評估不考慮研發費的稅前加計扣除。

假設新港熱電公司未來繼續按照15%的所得稅率計繳所得稅。

根據上述預測的利潤情況並結合所得稅稅率，預測未來各年的所得稅費用如下：

金額單位：萬元

項目

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

所得稅費用

231.54

1,749.92

2,407.15

2,617.75

2,768.14

2,801.68

(8) 息前稅後利潤的預測

息前稅後利潤＝營業收入－營業成本－營業稅金及附加－銷售費用－管理費用

-財務費用（除利息支出外）-資產減值損失＋營業外收入－營業外支出－所得稅費

用

金額單位：萬元

項目\年份

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

一、營業收入

7,656.34

42,937.54

54,136.58

58,336.56

61,136.33

62,536.20

減：營業成本

5,012.20

27,304.46

33,030.40

35,349.97

36,913.10

37,935.13

營業稅金及附加

0.00

317.11

464.93

487.25

498.41

銷售費用

0.00

管理費用

1,113.53

4,002.52

4,786.27

5,118.35

5,332.39

5,476.63

財務費用

(不含利息支出）

7.26

40.69

51.30

55.28

57.93

59.26

資產減值損失

7.66

42.94

54.14

58.34

61.14

62.54

二、營業利潤

1,515.69

11,546.93

15,897.36

17,289.69

18,284.52

18,504.23

加：營業外收入

0.00

減：營業外支出

0.00

三、息稅前利潤

1,515.69

11,546.93

15,897.36

17,289.69

18,284.52

18,504.23

減：所得稅費用

231.54

1,749.92

2,407.15

2,617.75

2,768.14

2,801.68

四、息前稅後利潤

1,284.15

9,797.01

13,490.21

14,671.94

15,516.38

15,702.55

(9) 折舊攤銷的預測

固定資產的折舊是由兩部分組成的，即對基準日現有的固定資產(存量資產)按

企業會計計提折舊的方法(直線法)計提折舊、對基準日後新增的固定資產(增量資

產)，按完工或購入後轉固定資產日期開始計提折舊。

年折舊額=固定資產原值×年折舊率

無形資產的攤銷為基準日現有土地使用權的攤銷，評估中按照尚餘攤銷價值根

據企業攤銷方法進行了測算。

本次測算折舊和攤銷如下：

金額單位：萬元

項目

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

10-12月

及以後

折舊攤銷

1,125.15

5,229.64

5,070.79

5,114.64

5,084.79

5,251.53

5,153.90

(10) 營運資金增減額的預測

營運資金為流動資產減去不含有息負債的流動負債。

隨著公司生產規模的變化，公司的營運資金也會相應的發生變化，具體表現在

最低現金保有量、應收票據、應收帳款、預付款項、其他應收款、存貨的周轉和應

付票據、應付帳款、預收款項、其他應付款的變動上以及其他額外資金的流動。

對於未來各年最低現金保有量，按照當年平均1個月的付現成本計算。

對於其他應收應付項目和存貨，評估人員在分析公司以往年度上述項目與營業

收入、營業成本的關係的基礎上，採用合理的指標比例，以此計算公司未來年度營

運資金的變化，從而得到公司各年營運資金的增減額。

上述比例的歷史及預測數據見下表：

項目

2014年

2015年

二年平均

確定比例

應收項目/營業收入

9.94%

15.87%

12.90%

存貨/營業成本

11.82%

3.60%

7.71%

應付項目/營業成本

39.23%

41.27%

40.25%

註：應收項目包括應收票據、應收帳款(扣減預收款項)和其他應收款，應付項目包括

應付票據、應付帳款(扣減預付款項)、應付職工薪酬、應交稅費和其他應付款等。其中，

其他應收款、其他應付款為扣減非經營性資產與非經營性負債後的帳面餘額。

以上述預測比例乘以未來各年預測的營業收入和營業成本，得出未來各年的營

運資金增加額。具體如下：

金額單位：萬元

項目

基準日

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

最低現金保有量

1,530.00

1,820.00

2,170.00

2,760.00

2,980.00

3,140.00

3,220.00

應收項目

3,191.35

3,917.56

5,539.76

6,984.65

7,526.52

7,887.75

8,068.36

存貨

1,206.65

1,444.85

2,105.13

2,546.59

2,725.43

2,845.94

2,924.74

流動資產合計

5,928.00

7,182.41

9,814.89

12,291.24

13,231.95

13,873.69

14,213.10

應付項目

8,768.72

7,543.08

10,990.24

13,294.97

14,228.61

14,857.78

15,269.15

流動負債合計

8,768.72

7,543.08

10,990.24

13,294.97

14,228.61

14,857.78

15,269.15

營運資金

-2,840.73

-360.67

-1,175.35

-1,003.73

-996.66

-984.09

-1,056.05

營運資金的變動

2,480.06

-814.68

171.62

7.07

12.57

-71.96

(11) 資本性支出的預測

資本性支出包括基準日後追加投資支出，以及現有和新增固定資產的更新支出。

1）追加投資支出

為滿足日益增長的客戶用汽需求，新港熱電公司擬新建2臺220t/h（一用一備）

高溫超高壓循環流化床鍋爐與1臺B6MW汽輪發電機組。建設範圍具體包括該項目內

各主要工藝系統、脫硫脫硝系統等，預計於2017年5月前建成投產。

該項目總投資39,561.30萬元，截至評估基準日已累計投入7,273.48萬元（帳

列在建工程與其他非流動資產等科目），尚需投入32,287.82萬元，其中建築工程

尚需投入921.81萬元（稅後金額為830.46萬元），設備購置尚需投入22,449.98

萬元（稅後金額為19,188.02萬元），安裝工程尚需投入6,805.94萬元（稅後金額

為6,131.48萬元），其他費用尚需投入2,110.09萬元（稅後金額為2,067.90萬元），

合計稅後尚需投資金額為28,217.86萬元，於2016年10月至2017年3月分期支出。

2）更新支出

更新支出是指為維持企業持續經營而發生的資產更新支出，包括固定資產更新

支出和無形資產更新支出等。由於評估基準日後至2021年底，公司不需要更新房屋

建築物及土地，因此該期間公司的更新支出主要系現有及新增設備類固定資產的更

新支出。2022年及以後的更新支出則需考慮房屋建築物及土地等的更新。

本次測算的資本性支出如下：

金額單位：萬元

項目/年份

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

追加投資

14,108.93

0.00

更新支出

3,216.29

919.09

1,995.20

792.93

791.40

2,885.27

4,631.58

合計

17,325.22

15,028.02

1,995.20

792.93

791.40

2,885.27

4,631.58

(12) 現金流的預測

企業自由現金流＝息前稅後淨利潤＋折舊及攤銷－營運資金增加額－資本性支

出

因本次評估的預測期為持續經營假設前提下的無限年期，因此還需對明確的預

測期後的永續年份的企業現金流進行預測。評估假設預測期後年份企業現金流將保

持穩定，故預測期後年份的企業收入、成本、費用保持穩定且與2021年的金額相等，

考慮到2022年後公司經營穩定，營運資金變動金額為零。採用上述公式計算得出

2022年及以後的企業自由現金流量為16,224.88萬元。

根據上述預測得出預測期企業自由現金流，並預計2022年及以後企業每年的現

金流基本保持不變，具體見下表：

金額單位：萬元

項目

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

息前稅後利潤

1,284.15

9,797.01

13,490.21

14,671.94

15,516.38

15,702.55

加：折舊和攤銷

1,125.15

5,229.64

5,070.79

5,114.64

5,084.79

5,251.53

5,153.90

減：資本性支出

17,325.22

15,028.02

1,995.20

792.93

791.40

2,885.27

4,631.58

減：營運資金補充

2,480.06

-814.68

171.62

7.07

12.57

-71.96

0.00

企業自由現金流量

-17,395.98

813.31

16,394.18

18,986.58

19,797.21

18,140.77

16,224.88

2．折現率的確定

(1) 折現率計算模型

企業自由現金流評估值對應的是企業所有者的權益價值和債權人的權益價值，

對應的折現率是企業資本的加權平均資本成本(WACC)。

..1edEDWACCKKTEDED

......

式中：WACC——加權平均資本成本；

Ke——權益資本成本；

Kd——債務資本成本；

T——所得稅率；

D/E——目標資本結構。

債務資本成本採用現時的平均利率水平，權數採用同行業上市公司平均資本

結構計算取得。

權益資本成本按國際通常使用的CAPM模型求取，計算公式如下：

efcKRBetaERPR....

式中：—權益資本成本 eK

—目前的無風險利率 fR

—權益的系統風險係數 Beta

—市場的風險溢價 ERP

—企業特定風險調整係數 cR

(2) 模型中有關參數的計算過程

1) 無風險報酬率的確定。

國債收益率通常被認為是無風險的，截至評估基準日，評估人員發現國債市場

上長期(超過十年)國債的交易情況如下：

代碼

名稱

發行期限

票面利率

（發行時）

剩餘期限

（年）

到期收益率

（複利）

010706.SH

07國債06

4.2700

20.6411

4.2679

010713.SH

07國債13

4.5200

10.8822

4.5175

019003.SH

10國債03

4.0800

23.4329

4.0792

019009.SH

10國債09

3.9600

13.5479

4.0745

019014.SH

10國債14

4.0300

43.6767

4.0287

019018.SH

10國債18

4.0300

23.7397

4.0287

019023.SH

10國債23

3.9600

23.8438

3.9881

019026.SH

10國債26

3.9600

23.8932

3.9588

019029.SH

10國債29

3.8200

13.9315

3.8555

019037.SH

10國債37

4.4000

44.1644

4.3985

019040.SH

10國債40

4.2300

24.2082

4.2286

019105.SH

11國債05

4.3100

24.4192

4.3087

019110.SH

11國債10

4.1500

14.5836

3.6988

019112.SH

11國債12

4.4800

44.6822

4.4784

019116.SH

11國債16

4.5000

24.7452

4.1555

019123.SH

11國債23

4.3300

45.1425

4.3285

019206.SH

12國債06

4.0300

15.5726

4.0284

019208.SH

12國債08

4.2500

45.6575

4.2486

019212.SH

12國債12

4.0700

25.7589

3.9481

019213.SH

12國債13

4.1200

25.8548

4.1187

019218.SH

12國債18

4.1000

16.0027

3.1382

019220.SH

12國債20

4.3500

46.1562

4.3485

019309.SH

13國債09

3.9900

16.5699

3.7559

019310.SH

13國債10

4.2400

46.6658

4.2386

019316.SH

13國債16

4.3200

16.8767

3.7220

019319.SH

13國債19

4.7600

26.9781

3.2781

019324.SH

13國債24

5.3100

47.1644

5.3078

019325.SH

13國債25

5.0500

27.2082

3.8027

019409.SH

14國債09

4.7700

17.5863

4.7681

019410.SH

14國債10

4.6700

47.6849

4.6683

代碼

名稱

發行期限

票面利率

（發行時）

剩餘期限

（年）

到期收益率

（複利）

019416.SH

14國債16

4.7600

27.8329

4.7583

019417.SH

14國債17

4.6300

17.8740

4.6281

019425.SH

14國債25

4.3000

28.0932

4.2988

019427.SH

14國債27

4.2400

48.1836

4.2186

019508.SH

15國債08

4.0900

18.5836

3.0923

019510.SH

15國債10

3.9900

48.6822

3.3993

019517.SH

15國債17

3.9400

28.8411

3.2439

019521.SH

15國債21

3.7400

18.9890

3.1748

019525.SH

15國債25

3.7400

29.0740

3.7391

019528.SH

15國債28

3.8900

49.1808

3.3984

019536.SH

16國債08

3.5200

29.5863

3.2113

019541.SH

16國債13

3.7000

49.6767

3.3502

019547.SH

16國債19

3.2700

29.9123

3.1910

019806.SH

08國債06

4.5000

21.6164

4.4977

019813.SH

08國債13

4.9400

11.8712

4.9372

019820.SH

08國債20

3.9100

22.0767

3.9088

019902.SH

09國債02

3.8600

12.3973

3.8582

019905.SH

09國債05

4.0200

22.5370

4.0188

019920.SH

09國債20

4.0000

12.9151

3.9983

019925.SH

09國債25

4.1800

23.0548

4.5298

019930.SH

09國債30

4.3000

43.1945

4.2985

020005.IB

02國債05

2.9000

15.6575

3.4404

070006.IB

07國債06

4.2700

20.6411

3.4931

070013.IB

07國債13

4.5200

10.8822

2.7247

080006.IB

08國債06

4.5000

21.6164

4.1488

080013.IB

08國債13

4.9400

11.8712

3.6597

080020.IB

08國債20

3.9100

22.0767

3.4732

090002.IB

09國債02

3.8600

12.3973

3.0305

090005.IB

09附息國債05

4.0200

22.5370

3.4264

090020.IB

09附息國債20

4.0000

12.9151

2.8995

090025.IB

09附息國債25

4.1800

23.0548

3.9675

090030.IB

09附息國債30

4.3000

43.1945

4.2997

100003.IB

10附息國債03

4.0800

23.4329

3.6934

100009.IB

10附息國債09

3.9600

13.5479

3.0996

100014.IB

10附息國債14

4.0300

43.6767

3.6386

100018.IB

10附息國債18

4.0300

23.7397

3.4851

100023.IB

10附息國債23

3.9600

23.8438

3.1504

100026.IB

10附息國債26

3.9600

23.8932

3.9548

代碼

名稱

發行期限

票面利率

（發行時）

剩餘期限

（年）

到期收益率

（複利）

100029.IB

10附息國債29

3.8200

13.9315

3.0063

100037.IB

10附息國債37

4.4000

44.1644

4.2508

100040.IB

10附息國債40

4.2300

24.2082

3.3272

100706.SZ

國債0706

4.2700

20.6411

4.2679

100713.SZ

國債0713

4.5200

10.8822

4.5175

100806.SZ

國債0806

4.5000

21.6164

4.4977

100813.SZ

國債0813

4.9400

11.8712

4.9372

100820.SZ

國債0820

3.9100

22.0767

3.9088

100902.SZ

國債0902

3.8600

12.3973

3.8582

100905.SZ

國債0905

4.0200

22.5370

4.0188

100920.SZ

國債0920

4.0000

12.9151

3.9983

100925.SZ

國債0925

4.1800

23.0548

4.1788

100930.SZ

國債0930

4.3000

43.1945

4.2985

101003.SZ

國債1003

4.0800

23.4329

4.0792

101009.SZ

國債1009

3.9600

13.5479

3.9583

101014.SZ

國債1014

4.0300

43.6767

4.0287

101018.SZ

國債1018

4.0300

23.7397

4.0287

101023.SZ

國債1023

3.9600

23.8438

3.9586

101026.SZ

國債1026

3.9600

23.8932

3.9588

101029.SZ

國債1029

3.8200

13.9315

3.8190

101037.SZ

國債1037

4.4000

44.1644

4.3985

101040.SZ

國債1040

4.2300

24.2082

4.2286

101105.SZ

國債1105

4.3100

24.4192

4.3087

101110.SZ

國債1110

4.1500

14.5836

4.1483

101112.SZ

國債1112

4.4800

44.6822

4.4784

101116.SZ

國債1116

4.5000

24.7452

4.4985

101123.SZ

國債1123

4.3300

45.1425

4.3285

101206.SZ

國債1206

4.0300

15.5726

4.0284

101208.SZ

國債1208

4.2500

45.6575

4.2486

101212.SZ

國債1212

4.0700

25.7589

4.0688

101213.SZ

國債1213

4.1200

25.8548

4.1187

101218.SZ

國債1218

4.1000

16.0027

4.0990

101220.SZ

國債1220

4.3500

46.1562

4.3485

101309.SZ

國債1309

3.9900

16.5699

3.9885

101310.SZ

國債1310

4.2400

46.6658

4.2386

101316.SZ

國債1316

4.3200

16.8767

4.3182

101319.SZ

國債1319

4.7600

26.9781

4.7591

101324.SZ

國債1324

5.3100

47.1644

5.3078

代碼

名稱

發行期限

票面利率

（發行時）

剩餘期限

（年）

到期收益率

（複利）

101325.SZ

國債1325

5.0500

27.2082

5.0483

101409.SZ

國債1409

4.7700

17.5863

4.7681

101410.SZ

國債1410

4.6700

47.6849

4.6683

101416.SZ

國債1416

4.7600

27.8329

4.7583

101417.SZ

國債1417

4.6300

17.8740

4.6281

101425.SZ

國債1425

4.3000

28.0932

3.2987

101427.SZ

國債1427

4.2400

48.1836

4.2386

101508.SZ

國債1508

4.0900

18.5836

4.0886

101510.SZ

國債1510

3.9900

48.6822

3.3690

101517.SZ

國債1517

3.9400

28.8411

3.9388

101521.SZ

國債1521

3.7400

18.9890

3.7392

101525.SZ

國債1525

3.7400

29.0740

3.7391

101528.SZ

國債1528

3.8900

49.1808

3.2920

101608.SZ

國債1608

3.5200

29.5863

3.5191

101613.SZ

國債1613

3.7000

49.6767

3.4864

101619.SZ

國債1619

3.2700

29.9123

3.2693

110005.IB

11附息國債05

4.3100

24.4192

3.1278

110010.IB

11附息國債10

4.1500

14.5836

2.9730

110012.IB

11附息國債12

4.4800

44.6822

3.6741

110016.IB

11附息國債16

4.5000

24.7452

3.1967

110023.IB

11附息國債23

4.3300

45.1425

3.6703

120006.IB

12附息國債06

4.0300

15.5726

3.1690

120008.IB

12附息國債08

4.2500

45.6575

4.2998

120012.IB

12附息國債12

4.0700

25.7589

3.5004

120013.IB

12附息國債13

4.1200

25.8548

3.3308

120018.IB

12附息國債18

4.1000

16.0027

3.1520

120020.IB

12附息國債20

4.3500

46.1562

4.2989

130009.IB

13附息國債09

3.9900

16.5699

3.3158

130010.IB

13附息國債10

4.2400

46.6658

4.0886

130016.IB

13附息國債16

4.3200

16.8767

3.0601

130019.IB

13附息國債19

4.7600

26.9781

3.2342

130024.IB

13附息國債24

5.3100

47.1644

3.6077

130025.IB

13附息國債25

5.0500

27.2082

3.1862

140009.IB

14附息國債09

4.7700

17.5863

3.2219

140010.IB

14附息國債10

4.6700

47.6849

4.6775

140016.IB

14附息國債16

4.7600

27.8329

3.3056

140017.IB

14附息國債17

4.6300

17.8740

3.8941

140025.IB

14附息國債25

4.3000

28.0932

3.1939

代碼

名稱

發行期限

票面利率

（發行時）

剩餘期限

（年）

到期收益率

（複利）

140027.IB

14附息國債27

4.2400

48.1836

3.3689

150008.IB

15附息國債08

4.0900

18.5836

3.2446

150010.IB

15附息國債10

3.9900

48.6822

3.9960

150017.IB

15附息國債17

3.9400

28.8411

3.2739

150021.IB

15附息國債21

3.7400

18.9890

3.1971

150025.IB

15附息國債25

3.7400

29.0740

3.3090

150028.IB

15附息國債28

3.8900

49.1808

3.6994

160008.IB

16附息國債08

3.5200

29.5863

3.2300

160013.IB

16附息國債13

3.7000

49.6767

3.3419

160019.IB

16附息國債19

3.2700

29.9123

3.1900

平均值

3.89

評估人員取平均到期年收益率3.89%為無風險利率。

2) 資本結構

通過「

同花順

iFind金融資訊終端」查詢，滬、深兩市相關上市公司至評估基

準日資本結構如下表所示(下表中的權益E為基準日市值，其中限售流通股考慮了一

定的折價因素)。

上市公司資本結構表

金額單位：萬元

序號

股票代碼

股票名稱

資本結構

(D/E)

000695.SZ

濱海能源

33,295.32

371,678.78

8.96%

000958.SZ

東方能源

128,443.18

700,341.62

18.34%

600719.SH

大連熱電

20,000.00

307,900.30

6.50%

600758.SH

紅陽能源

904,337.60

1,813,953.02

49.85%

600982.SH

寧波熱電

51,532.92

381,189.04

13.52%

平均值

19.43%

3) 企業風險係數Beta：

通過「

同花順

iFind金融資訊終端」查詢滬、深兩地行業上市公司近5年含財

務槓桿的Beta係數後，通過公式=÷[1+(1-T)×(D÷E)](公式中，T為稅率，

為含財務槓桿的Beta係數，為剔除財務槓桿因素的Beta係數，D÷E為資本結構)

對各項beta調整為剔除財務槓桿因素後的Beta係數，具體計算見下表：

uβlβlβ

uβ

剔除財務槓桿因素後的Beta係數表

序號

股票代碼

股票名稱

Beta(不剔除)

資本結構

Beta(剔除)

(D/E)

000695.SZ

濱海能源

0.9275

8.96%

25%

0.8691

000958.SZ

東方能源

0.9360

18.34%

25%

0.8228

600719.SH

大連熱電

0.6494

6.50%

25%

0.6192

600758.SH

紅陽能源

1.0830

49.85%

25%

0.7883

600982.SH

寧波熱電

0.7849

13.52%

25%

0.7126

平均

0.8762

19.43%

0.7624

通過公式，計算被評估單位帶財務槓桿係數的Beta係數。 ..'

luβ=β×1+1-tD/E....

新港熱電公司的企業所得稅率為15%。

以相關上市公司平均資本結構確定新港熱電公司的目標資本結構。

故：新港熱電公司Beta係數 = 0.7624×[1+(1-15%)×19.43%]= 0.8883

4) 市場的風險溢價的計算

a. 衡量股市ERP指數的選取：估算股票市場的投資回報率首先需要確定一個衡

量股市波動變化的指數，中國目前滬、深兩市有許多指數，評估人員選用

滬深300

指數為A股市場投資收益的指標。

b. 指數年期的選擇：本次對具體指數的時間區間選擇為2001年到2015年。

c. 指數成分股及其數據採集：

由於

滬深300

指數的成分股是每年發生變化的，因此評估人員採用每年年末時

滬深300

指數的成分股。對於

滬深300

指數沒有推出之前的2001、2002、2003年，

評估人員採用外推的方式推算其相關數據，即採用2004年年末

滬深300

指數的成分

股外推到上述年份，亦即假定2001年、2002年、2003年的成分股與2004年年末一

樣。

為簡化本次測算過程，評估人員藉助 Wind資訊的數據系統選擇每年末成分股

的各年末交易收盤價作為基礎數據進行測算。由於成分股收益中應該包括每年分紅、

派息和送股等產生的收益，因此評估人員選用的成分股年末收盤價是包含了每年分

紅、派息和送股等產生的收益的復權年末收盤價格，以全面反映各成分股各年的收

益狀況。

d.年收益率的計算採用算術平均值和幾何平均值兩種方法：

a）算術平均值計算方法：

設：每年收益率為Ri，則：

（i=1,2,3,……）

iiiiPPPR

上式中：Ri為第i年收益率

Pi 為第i年年末收盤價（後復權價）

Pi－1 為第i－1年年末收盤價（後復權價）

設第1年到第n年的算術平均收益率為Ai，則：

NRnii..1 Ai =

上式中：Ai為第1年到第n年收益率的算術平均值，n=1,2,3, ……

N為項數

B）幾何平均值計算方法：

設第1年到第i年的幾何平均收益率為Ci，則：

)(

0iiPP

Ci = -1 （i=1,2,3,……）

上式中：Pi 為第i年年末收盤價（後復權價）

e. 計算期每年年末的無風險收益率Rfi的估算：為估算每年的ERP，需要估算計

算期內每年年末的無風險收益率Rfi，本次評估人員採用國債的到期收益率作為無風

險收益率。樣本的選擇標準是每年年末距國債到期日的剩餘年限超過10年的國債，

最後以選取的全部國債的到期收益率的平均值作為每年年末的無風險收益率Rfi。

f. 估算結論：

經上述計算分析，得到

滬深300

成分股的各年算術平均及幾何平均收益率，以

全部成分股的算術或幾何平均收益率的加權平均數作為各年股市收益率，再與各年

無風險收益率比較，得到股票市場各年的ERP。由於幾何平均收益率能更好地反映

股市收益率的長期趨勢，故採用幾何平均收益率估算的ERP的算術平均值作為目前

國內股市的風險收益率，即市場風險溢價為7.82%。

5) Rc—企業特定風險調整係數的確定

企業特定風險調整係數表示非系統性風險，是由於被評估單位特定的因素而要

求的風險回報。它反映了被評估單位所處的競爭環境，包括外部行業因素和內部企

業因素，以揭示被評估單位所在的行業地位，以及具有的優勢和劣勢。

新港熱電公司系熱電聯產企業，公司在生產過程中存在一定的安全風險，同時

公司的負債水平較高，短期償債能力較差，面臨著一定的財務風險。另外，公司還

面臨原材料價格波動、產品定價依賴政府、下遊企業經營波動等風險。故綜合考慮

上述風險因素，本次評估取特定風險調整係數為2.0%。

6) 加權平均成本的計算

A．權益資本成本的計算

＝12.84%

B．債務資本成本計算

債務資本成本採用基準日適用的一年期貸款利率4.35%。

C．加權資本成本計算

＝11.35%

(七) 評估結果

1．企業自由現金流價值的計算

根據前述公式，企業自由現金流價值計算過程如下表所示：

金額單位：萬元

項目/年度

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

企業自由現金流

-17,395.98

813.31

16,394.18

18,986.58

19,797.21

18,140.77

16,224.88

折現係數

0.9867

0.9225

0.8285

0.7440

0.6682

0.6001

5.2872

折現額

-17,164.62

750.28

13,582.58

14,126.02

13,228.49

10,886.28

85,784.16

企業自由現金流

評估值

121,193.19

2. 非經營性資產(負債)、溢餘資產價值

根據前述說明，截至評估基準日，新港熱電公司存在1項溢餘資產、1項非經

營性資產和2項非經營性負債。

對溢餘的貨幣資金、非經營性資產及非經營性負債，均按相應資產（負債）經

核實的帳面價值確定其價值。具體如下表所示：

金額單位：萬元

序號

科目

內容

帳面價值

評估價值

貨幣資金

溢餘貨幣資金

6,843.81

溢餘資產合計

6,843.81

其他應收款

常州市新華石油化工儲運有限公司

（胡士超）

485.00

非經營性資產合計

485.00

應付股利

浙江富春江環保熱電股份有限公司

9,100.00

其他應付款

工程項目保證金

796.00

非經營性負債合計

9,896.00

3. 付息債務價值

截至評估基準日，新港熱電公司付息債務包括應付

江蘇銀行

常州新北支行、上

海浦東發展常州新北支行、中國

光大銀行

常州支行及江蘇江南農村商業銀行新北支

行等的短期借款本息，帳面價值合計17,919.39萬元（其中本金17,900.00萬元，

利息19.39萬元）。以核實的帳面值確定其評估價值，上述付息債務評估值為

17,919.39萬元。

4. 收益法的評估結果

(1) 企業整體價值＝企業自由現金流評估值＋溢餘資產價值＋非經營性資產價

值－非經營性負債價值

＝121,193.19＋6,843.81＋485.00－9,896.00

＝118,626.00萬元

(2) 企業股東全部權益價值＝企業整體價值－付息債務

＝118,626.00－17,919.39

＝100,706.61萬元

在本報告所揭示的評估假設基礎上，採用收益現值法時，新港熱電公司的股東

全部權益價值為100,706.61萬元。

(八) 測算表格

未來五年預測表及評估結果表

金額單位：萬元

項目\年份

2016年

10-12月

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

及以後

一、營業收入

7,656.34

42,937.54

54,136.58

58,336.56

61,136.33

62,536.20

減：營業成本

5,012.20

27,304.46

33,030.40

35,349.97

36,913.10

37,935.13

營業稅金及附加

0.00

317.11

464.93

487.25

498.41

管理費用

1,113.53

4,002.52

4,786.27

5,118.35

5,332.39

5,476.63

財務費用

（不含利息支出）

7.26

40.69

51.30

55.28

57.93

59.26

資產減值損失

7.66

42.94

54.14

58.34

61.14

62.54

二、營業利潤

1,515.69

11,546.93

15,897.36

17,289.69

18,284.52

18,504.23

加：營業外收入

0.00

減：營業外支出

0.00

三、息稅前利潤

1,515.69

11,546.93

15,897.36

17,289.69

18,284.52

18,504.23

減：所得稅費用

231.54

1,749.92

2,407.15

2,617.75

2,768.14

2,801.68

四、息前稅後利潤

1,284.15

9,797.01

13,490.21

14,671.94

15,516.38

15,702.55

加：折舊攤銷

1,125.15

5,229.64

5,070.79

5,114.64

5,084.79

5,251.53

5,153.90

減：資本性支出

17,325.22

15,028.02

1,995.20

792.93

791.40

2,885.27

4,631.58

營運資金補充

2,480.06

-814.68

171.62

7.07

12.57

-71.96

五、企業自由現金流

-17,395.98

813.31

16,394.18

18,986.58

19,797.21

18,140.77

16,224.88

六、折現係數

0.9867

0.9225

0.8285

0.7440

0.6682

0.6001

5.2872

七、現金流現值

-17,164.62

750.28

13,582.58

14,126.02

13,228.49

10,886.28

85,784.16

八、溢餘資產

6,843.81

九、非經營性資產

485.00

十、非經營性負債

9,896.00

十一、企業價值

118,626.00

十二、負債

17,919.39

十三、股東全部權益

價值

100,706.61

四、評估結論及分析

本著獨立、公正、科學、客觀的原則，運用資產評估既定的程序和公允的方法，

對新港熱電公司列入評估範圍的資產實施了實地勘察、詢證和評估計算，分別採用

資產基礎法和收益法進行了評估，得出委估的新港熱電公司股東全部權益在評估基

準日2016年9月30日的評估結論如下：

(一) 資產基礎法評估結果及變動原因分析

1．資產基礎法評估結果

在本報告所揭示的評估假設基礎上，新港熱電公司的資產、負債及股東全部權

益的評估結果為：

資產帳面價值564,771,665.79元，評估價值600,119,510.93元，評估增值

35,347,845.14元，增值率為6.26%；

負債帳面價值380,539,787.85元，評估價值378,241,612.31元，評估減值

2,298,175.54元，減值率為0.60%；

股東全部權益帳面價值184,231,877.94元，評估價值221,877,898.62元，評

估增值37,646,020.68元，增值率為20.43%。

資產評估結果匯總如下表：

金額單位：人民幣元

項目

帳面價值

評估價值

增減值

增值率%

C=B-A

D=C/A*100

一、流動資產

135,626,235.04

134,606,323.61

-1,019,911.43

-0.75

二、非流動資產

429,145,430.75

465,513,187.32

36,367,756.57

8.47

其中：長期股權投資

8,471,000.00

9,342,223.68

871,223.68

10.28

固定資產

321,944,075.53

333,348,550.00

11,404,474.47

3.54

在建工程

37,194,390.24

無形資產

9,876,569.07

35,709,780.00

25,833,210.93

261.56

其中：無形資產—土地使用權

9,876,569.07

35,709,780.00

25,833,210.93

261.56

長期待攤費用

2,110,027.89

368,875.38

-1,741,152.51

-82.52

遞延所得稅資產

518,901.42

其他非流動資產

49,030,466.60

資產總計

564,771,665.79

600,119,510.93

35,347,845.14

6.26

三、流動負債

378,241,612.31

四、非流動負債

2,298,175.54

0.00

-2,298,175.54

-100.00

其中：遞延所得稅負債

負債合計

380,539,787.85

378,241,612.31

-2,298,175.54

-0.60

股東權益合計

184,231,877.94

221,877,898.62

37,646,020.68

20.43

評估結論根據以上評估工作得出，詳細情況見評估明細表。

2．評估結果與帳面值變動情況及原因分析

(1) 流動資產評估減值1,019,911.43元，減值率為0.75%，系將原材料中已更

換在機器設備中的配件在對應設備評估時考慮，此處評估為零所致。

(2) 長期股權投資評估增值871,223.68元，增值率為10.28%，系企業對全資

子公司投資帳面不按權益法核算所致。

(3) 建築物類固定資產評估增值3,881,018.81元，增值率為3.90%，主要原因

系建築物類固定資產的經濟耐用年限高於財務折舊年限。

(4) 設備類固定資產評估增值7,523,455.66元，增值率為3.38%，系主要生產

設備的經濟耐用年限高於企業設備的財務折舊年限所致。

(5) 無形資產—土地使用權評估增值25,833,210.93元，增值率為261.56%，

主要原因系土地使用權取得時間相對較早，帳面成本相對較低，而近幾年土地市場

價格有一定幅度上漲所致。

(6) 長期待攤費用評估減值1,741,152.51元，減值率為82.52%，系長期待攤

費用中油漆工程在對應設備評估時統一考慮，此處評估為零所致。

(7) 非流動負債評估減值2,298,175.54元，減值率為100.00%，系各項財政補

助款對應的項目已完成驗收，期後不需支付，將其評估為零所致。

(二) 收益法評估結果

在本報告所揭示的評估假設基礎上，採用收益法對新港熱電公司股東全部權益

價值的評估結果為1,007,066,100.00元。

(三) 評估結論的選擇

新港熱電公司股東全部權益價值採用資產基礎法的評估結果為221,877,898.62

元，收益法的評估結果為1,007,066,100.00元，兩者相差785,188,201.38元。

經分析，評估人員認為上述兩種評估方法的實施情況正常，參數選取合理。資

產基礎法是在持續經營基礎上，以重置各項生產要素為假設前提，根據要素資產的

具體情況採用適宜的方法分別評定估算企業各項要素資產的價值並累加求和，再扣

減相關負債評估價值，得出資產基礎法下股東全部權益的評估價值，反映的是企業

基於現有資產的重置價值。由於資產基礎法固有的特性，採用該方法是通過對被評

估單位申報的資產及負債進行評估來確定企業的股東全部權益價值，而對於企業未

申報的客戶資源、人力資源等無形資產及目前已形成的供熱區域格局等，由於難以

對上述因素對未來收益的貢獻進行分割，故未對其單獨進行評估，資產基礎法評估

結果未能涵蓋企業的全部資產的價值，由此導致資產基礎法與收益法兩種方法下的

評估結果產生差異。

收益法是從企業未來發展的角度，通過合理預測企業未來收益及其對應的風險，

綜合評估企業股東全部權益價值，在評估時，不僅考慮了各分項資產是否在企業中

得到合理和充分利用、組合在一起時是否發揮了其應有的貢獻等因素對企業股東全

部權益價值的影響，也考慮了企業客戶資源、人力資源及目前已形成的供熱區域格

局等資產基礎法無法考慮的因素對股東全部權益價值的影響。採用收益法評估得到

的價值是企業整體資產獲利能力的量化，運用收益法評估能夠真實反映企業整體資

產的價值。收益法能夠彌補資產基礎法僅從各單項資產價值加和的角度進行評估而

未能充分考慮企業整體資產所產生的整體獲利能力的缺陷，避免了資產基礎法對效

益好或有良好發展前景的企業價值低估、對效益差或企業發展前景較差的企業價值

高估的不足。以收益法得出的評估值更能科學合理地反映企業股東全部權益的價值。

因此，本次評估最終採用收益法評估結果1,007,066,100.00元（大寫為人民幣

壹拾億零柒佰零陸萬陸仟壹佰元整）作為新港熱電公司股東全部權益的評估值。

(五) 特別事項

本次評估對象為企業股東全部權益價值，部分股東權益價值並不必然等於股東

全部權益價值和股權比例的乘積，可能存在控制權溢價或缺乏控制權的折價。本次

評估亦未考慮流動性因素對評估對象價值的影響。

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